День добрый!

Возник на выходных такой вопрос.

Опять оцениваю участок 22 га для ижс для банка. Есть аналог (из-за которого и возник данный вопрос) - ЗУ без коммуникаций 220 рублей за кв.м. и плюс (по желанию) коммуникации за 248 тысяч рублей. Т.е. собственник вкладывает в 220 рублей помимо прибыли своей, еще затраты на межевание, топосъемку, экспертизу, генплан и т.д. Т.е. затраты связанные с соблюдением градостроительных норм. Данный затраты от доходов будут приблизительно от 3 до 5%. Т.е. из  220 рублей остаются 194 рубля - ПП и в итоге около 180 рублей.

Я понимаю, что эффект масштаба обязательно должен присутствовать и понизить стоимость участка, но не до 50-70 рублей, как показывает рынок. Тем более рынок показывает стоимость участков без соблюдения градострительного регламента. Сказать, что стоимость упадет из-за коммуникаций тоже нельзя, потому что они продаются по отдельному договору.

У кого какие мнения по данному вопросу и как лучше построить расчеты?

Ключевые слова: эффект масштаба, корректировка на размер, корректировка на общую площадь

Ответы13
16 декабря 2012 в 00:04:33

Во-первых: для расчета зависимости рыночной стоимости земельных участков от размера (площади) земельных участков метод парных продаж некорректен.

корреляционно-регрессионный анализ предпочтителен: уравнение регрессии покажет зависимость стоимости ед. площади от размера земельного участка.

Второе:

При расчете земельных участков методом сравнения зем. уч. 10 соток под ИЖС (точечная застройка) и 20 га (очевидно, под комплексную застройку) не являются вообще аналогами.

Что касается учета коммуникаций:

Разрешение на строительство выдается в соответствии со ст.51 ГК РФ, для получения которого необходимо наличие технических условий на подключение к коммуникациям, кроме того - схему планировки.., которая также стоит миллионы. То есть, наличие разрешения на строительство, с учетом всей составляющей разрешительной документации- компоненты, не связанные с недвижимостью-земельным участком, (следует уточнить, что затраты на получение разрешения на строительство для каждого объекта не являются величиной постоянной, и их никак не представляется связать с величиной стоимости зем.участков).

Земельный участок площадью 20 га (очевидно предназначен под комплексную застройку), которая предусматривает в том числе и получения разрешения на строительство, гос. экспертизу проектной документации.

Для участка 10 соток ( под точеную застройку) гос. экспертиза м.б. не обязательна и из практики - разрешения могут и не получать, а узаконивать строительство через суд (практика в Краснодаре).

Возможность учета компонентов, не связанных с недвижимостью (затрат на проектную документацию, планировку, строительство и т.д.) возможно в рамках доходного подхода, но тогда необходимо учитывать и доходы от участка через продажу "построенного" объекта (например метод предполагаемого использования).

Исходя из вышеизложенного: ищите аналоги под комплексную застройку, и продажи без учета стоимости разрешения на строительство. Оценивайте (20 га) в предположении отсутствия коммуникаций: рядом или на земельном участке.

Поддержали0

Людмила, хочу Вас поправить, не может метод парных продаж быть некорректен (как и любой другой метод), может быть не корректно его использование в определенной ситуации. В целом, если рынок (имеющаяся рыночная информация) позволяет вычленить корректировку методом парных продаж, то этот метод всегда, на мой взгляд, должен идти в приоритете перед КРА у оценщика, поскольку для его корректного использования не требуется знаний и информации о виде связи (функции) между ценообразующими параметрами (он оценивает срез - перемещение из одной точки в другую без установления функции), а для КРА это необходимо. Это огромнейший плюс метода, поскольку установить реальную зависимость между ценой и ценообразующим фактором (а особенно факторами) оценщик по многим причинам не может, он лишь может предположить о существовании связи некоторого вида, т.е. всегда делает допущение, которое может быть в той или иной степени далеко от фактической ситуации на рынке.

Поддержали0
17 декабря 2012 в 13:38:19

Наличие зависимости стоимости ед. площади земельных участков от размера земельного участка, или ее отсутствие, покажет уравнение регрессии (вернее коэффициент R) при КРА, при исчислении методом парного набора данных, полученная зависимость, действительно может быть, как Вы верно подметили, далеко от фактической ситуации на рынке. В этом у меня есть твердое убеждение.

Если вывод с использованием метода парных продаж построить не на одной парной продаже, а например, на 20-40 (такое количество исследуемых значений, как минимум, дает наиболее точные результаты при КРА) а потом еще и проверить наличие зависимости через уравнение регрессии с использованием коэффициента R, каким образом данная зависимость, определенная через КРА, даст менее точные результаты по сравнению с методом парных продаж?

Поддержали0

Людмила, не совсем понял, что Вы спрашиваете. Но попробую ответить. У метода сравнения парных продаж - есть большое (простое огромное) преимущество, для его использования не нужно знать функциональную зависимость между параметрами. Она может быть абсолютна любая. Анализируются только две позиции, или как объекты переходят из одного качества в другое (качественный переход). Но есть и недостаток, нужна более качественная рыночная информация (в плане того, что нужно набрать аналоги в двух определенных состояниях, и понятное дело, чем их больше, тем более надежная и репрезентативная получится оценка). R-квадрат в выбранной оценщиком модели - это лишь мера объясняющей способности модели. Это не факт, что Вы нашли реальную связь, Вы лишь строите модель, которая возможно близка к ней (чтобы это узнать нужно проводить более глубокое исследование, чем это как правило может сделать оценщик во время оценки). Используя КРА, Вы усложняете себе задачу, поскольку пытаетесь не только оценить поправку на переход из одного качества в другое, но выявить зависимости между ценой и ценообразующими факторами (построить модель). Более сложная задача требует более сложных решений и большей работы, к тому же увеличиваются шансы сделать ошибку. Но оценщику ведь не нужна модель, ему нужна только поправка. Поэтому если рынок позволяет набрать достаточное количество аналогов в двух разных качественных состояниях, проще применить метод парных продаж, снизив трудозатраты и избежав возможных ошибок, которые можно допустить строя модель (например, нарваться на кластеризацию, не правильно подобрать вид модели, поймать выбросы - правда выбросы можно поймать и в анализе парных продаж - но там их проще выявить, и т.д. )

Поддержали0
17 декабря 2012 в 22:10:32

Егор, я лишь высказала свое мнение: модель нужна, так как если все аналоги отличаются по площади от оцениваемого участка , как в случае, опубликованном выше, определять придется методом парных продаж для каждого диапазона, при этом, думаю, тяжело найти одинаковые, отличающиеся лишь размером, земельные участки для каждого диапазона различий: объект оценки-объект-аналог. Я даже не представляю, насколько точны будут эти корректировки: по моему глубокому убеждению- корреляционно-регрессионный анализ- единственно верный путь при корректировке на различия в площади, или исследовании других взаимозависимых величин. У каждого могут быть свои убеждения, я освоила этот метод, и спасибо его создателю, особенно его ценность для меня и в том, когда надо выяснить насколько существенно влияние какого-либо фактора на стоимость (корреляционный анализ) через коэффициент корреляции. Кто пользуется данным методом, думаю, меня поддержит. Кто нет-рекомендую попробовать. Спасибо за Ваше мнение.

Поддержали0
20 января 2013 в 02:14:42
Цитата:
Людмила Петруня
 — 
17 декабря 2012 в 22:10:32:

Я даже не представляю, насколько точны будут эти корректировки: по моему глубокому убеждению- корреляционно-регрессионный анализ- единственно верный путь при корректировке на различия в площади, или исследовании других взаимозависимых величин. У каждого могут быть свои убеждения, я освоила этот метод, и спасибо его создателю,

При корреляционном анализе полезно помнить следующее.

1. Низкий коэффициент корреляции не говорит об отсутствии «хорошей» зависимости. Например, если зависимость «хорошая», но сильно не линейна, то коэффициент корреляции будет плохим. Вариант частичного устранения эффекта – это логарифмирование всех параметров и проведение корреляционного анализа для всей матрицы. Дело в том, что при корреляционном анализе, мы как бы пытаемся построить линейную зависимосить.

2. Высокий коэффициент корреляции не означает наличие «хорошей» зависимости. Например, если нарушается монотонность и происходит излом или скачек в зависимости. Либо существует функциональная зависимость между отдельными параметрами. Вариант устранения – проверка коэффициента корреляции на статистическую значимость или построение зависимостей по каждой паре параметров, или обобщенной в относительных координатах.

3. Корреляция может быть ложной, т.е. не логичной. Например, купили 10 трамваев. 5 покрасили в красный цвет, а 5 – в синий. Через год проанализировали и выяснили, что красные трамваи периодически ломаются, а синие нет. Чем не корреляция?

4. Что касается парных продаж. Парные продажи предполагают, что все продавцы «высокоинформированные» и отсутствует случайная составляющая в назначении цены. Но рынок состоит не только из таких продавцов. Например, если выбрать 10 автомобилей одной модели и одного года выпуска, то можно применить КРА для определения зависимости цены от пробега. Если начать выбирать случайные пары из этой совокупности, то в ряде случаев окажется, что чем больше пробег, тем дороже автомобиль.

Поддержал1

Хотел бы немного уточнить по поводу ложной корреляции и корреляции вообще. Корреляция не устанавливает причинно-следственные взаимосвязи. Они устанавливаются и выдвигаются в качестве гипотезы оценщиком, корреляция лишь при соответствующих условиях (объему и глубине исследования) может служить подтверждением того, что выдвинутая гипотеза верна.

Цитата:
Александр Фоменко
 — 
20 января 2013 в 02:14:42:

4. Что касается парных продаж. Парные продажи предполагают, что все продавцы «высокоинформированные» и отсутствует случайная составляющая в назначении цены. Но рынок состоит не только из таких продавцов. Например, если выбрать 10 автомобилей одной модели и одного года выпуска, то можно применить КРА для определения зависимости цены от пробега. Если начать выбирать случайные пары из этой совокупности, то в ряде случаев окажется, что чем больше пробег, тем дороже автомобиль.

Чтобы учесть случайную составляющую - можно провести анализ парных продаж путем КРА. Это будет модель с индикаторной (фиктивной) переменной (другими словами будет исследоваться качественный сдвиг, а не функциональная зависимость (функция) между параметрами на диапазоне). Если плясать от нормального распределения, то получится тоже самое, как бы если вы просто нашли разницу и усреднили (только без возможности построения доверительных интервалов).

Поддержали0
23 января 2013 в 00:39:12
Цитата:
Егор Бондарев
 — 
22 января 2013 в 14:24:12:

Хотел бы немного уточнить по поводу ложной корреляции и корреляции вообще.

Согласен. Но очень многие оценщики слепо верят в корреляцию. То есть подходят формально, "без проверки на здравый смысл". Смешно наблюдать, когда при наличии взаимной корреляции параметров предпочтение отдается параметру, у которого коэффициент корреляции лишь в третьем знаке превышает, без анализа сути и точности исходных данных.

Цитата:
Егор Бондарев
 — 
22 января 2013 в 14:24:12:

Чтобы учесть случайную составляющую - можно провести анализ парных продаж путем КРА.

По сути Вы сказали, что делать выводы по единственной паре из генеральной совокупности, которую удалось найти оценщику, не корректно. То есть метод парных продаж можно использовать только при наличии нескольких пар. Но в этом случае работает и КРА. Причем результаты более наглядны для анализа. Ну а для анализа "на нормальность" результатов разных пар нужно хотя бы рассчитать коэффициент вариации. В большинстве практических случаев он очень велик

Поддержали0
Цитата:
Александр Фоменко
 — 
23 января 2013 в 00:39:12:

Согласен. Но очень многие оценщики слепо верят в корреляцию. То есть подходят формально, "без проверки на здравый смысл".

Так и есть. Поэтому всегда стараюсь сделать акцент на этот немаловажный момент.

Цитата:
Александр Фоменко
 — 
23 января 2013 в 00:39:12:

По сути Вы сказали, что делать выводы по единственной паре из генеральной совокупности, которую удалось найти оценщику, не корректно. То есть метод парных продаж можно использовать только при наличии нескольких пар. Но в этом случае работает и КРА. Причем результаты более наглядны для анализа. Ну а для анализа "на нормальность" результатов разных пар нужно хотя бы рассчитать коэффициент вариации. В большинстве практических случаев он очень велик

Не совсем так. Вполне представляю себе ситуацию, в которой оценщик не располагает информацией большего объема (чем одна пара сопоставляемых аналогов). Поэтому говорить о корректности или некорректности (в отрыве от конкретной ситуации) я бы не стал. На мой взгляд, при малой базе аналогов можно говорить о большим риске получения нерепрезентативных оценок и слабой обоснованности проведенных расчетов (при этом они вполне могут быть очень точными и хорошо попадающими в рынок).

В целом, вся дискуссия, что развернулась с Людмилой Николаевной выше, была немного о другом: о преимуществе анализа качественного сдвига (который может быть проведен как классическим анализом парных продаж, так и его модификацией с использованием мат. аппарата КРА) перед построением зависимости между параметрами на диапазоне (с помощью КРА).

Поддержали0