Добрый вечер оценщики, подскажите пожалуйста регламентируется ли где-нибудь диапазон при подборе аналогов? например были подобраны 5 аналогов и один из них имеет стоимость на 50% ниже всех остальных

Второй вопрос, можно ли для сравнительного использовать только один аналог, ведь нигде не прописано, что их должно быть 3 или 5 и какие вопросы могут возникнуть у проверяющих по этому поводу?

Ответы9
Гость
1 мая 2017 в 22:33:40

1. Насколько мне известно, количественное значение схожести аналогов нигде не прописано. Из практики - проверяющие очень косо смотрят на аналоги, разница между которыми превышает 30%.

2. Из текста п. 12 ФСО 1: "12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами." следует, что аналогов должно быть минимум два. (а лучше три-пять). Иначе сложно будет обосновать, что подобрали именно аналог, а не "нерыночный выброс" (т.е. предложение с завышенным ожиданием, либо срочную вынужденную продажу).

Все ИМХО, конечно.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Гость
3 мая 2017 в 20:37:24

о спасибо, правильно выразили "нерыночный выброс" (т.е. предложение с завышенным ожиданием, либо срочную вынужденную продажу)

Поддержали0
2 мая 2017 в 11:08:10

Добрый день. У ВТБ-24 есть такой регламент, что удельные стоимости аналогов не должны различаться более, чем на 20%. В принципе, все банки руководствуется этим регламентом. Про количество аналогов: 3-5.

И да, уточните, что оцениваете?

Поддержали0
3 мая 2017 в 18:06:20

В требованиях многих банков приведен такой пункт про расхождения скорректированных цен не больше, чем определенное количество процентов.

Многие проверяющие считают это чуть ли не законом и переубедить их не удастся скорее всего.

Для менее жестких проверок в моей фирме обычно используется коэффициент вариации 33%.

Если по сути вопроса, то ситуация когда все аналоги значительно отличаются друг от друга вполне может иметь место на неразвитых рынках.

А вот когда 4 аналога ровные, а один на 50% отличается - это уже плохо смотрится. Убирать его надо.

Насчет количества в ФСО №7 сказано, что "Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете

об оценке".

То есть по умолчанию, предполагается в расчетах использовать ВСЕ АНАЛОГИ :)))

Получается придраться можно к недостаточному обоснованию отказа и забраковать любое количество аналогов, хоть 10 штук.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Павлу Лазареву
3 мая 2017 в 20:35:16

так оценщик же должен каждый аналог проверять на адекватность, то есть на наибольшее соответствие объекту оценки и обосновывать не подходит этот аналог потому и потому, например квартира в центре класса люкс, явно не может стоит как на окраине, хоть дважды применяй к ней корректировку на местоположение

Поддержали0
3 мая 2017 в 21:59:13

Это-то понятно.

А вот сколько аналогов должно быть оставлено для такой типовой квартиры на окраине никак не регламентируется.

Используемые в 90% отчетов 5 штук - просто практика делового оборота.

При этом на ЦИАН.ру может быть еще таких же 5-15 штук, которые ничем не хуже, чем использованные в расчетах.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Павлу Лазареву
3 мая 2017 в 22:39:38

ну хорошо, хорошо, в принципе Алексей хорошую идею подкинул, если оценщик докажет, что этот единственный аналог обоснован, соответствует рынку и не вброс, тогда ладно один, так один, просто большое количество подходящих аналогов в одном ценовом диапазоне дает статистику и уверенность, что цена прощупалась

Поддержали0
Автор вопроса
3 мая 2017 в 20:33:22

оценка не для банка, поэтому количество ни как не регламентируется, если всего один аналог, о для меня значит, рынка нет, соответственно какой может быть сравнительный?

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
4 мая 2017 в 00:29:48

С одним аналогом - никакого))))) С двумя - еще можно попыжится.

А если объект квартира, то и затратника нет и доходник под большим вопросом))))

ФСО 7 позволяет выбрать аналоги хоть на Аляске, если нет в вашем НП. Можно подобрать в похожих городах области (по численности/развитости/"престижности" наконец).

Поддержали0