Полезные ссылки
Добрый вечер оценщики, подскажите пожалуйста регламентируется ли где-нибудь диапазон при подборе аналогов? например были подобраны 5 аналогов и один из них имеет стоимость на 50% ниже всех остальных
Второй вопрос, можно ли для сравнительного использовать только один аналог, ведь нигде не прописано, что их должно быть 3 или 5 и какие вопросы могут возникнуть у проверяющих по этому поводу?
Ответы12
1. Насколько мне известно, количественное значение схожести аналогов нигде не прописано. Из практики - проверяющие очень косо смотрят на аналоги, разница между которыми превышает 30%.
2. Из текста п. 12 ФСО 1: "12. Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами." следует, что аналогов должно быть минимум два. (а лучше три-пять). Иначе сложно будет обосновать, что подобрали именно аналог, а не "нерыночный выброс" (т.е. предложение с завышенным ожиданием, либо срочную вынужденную продажу).
Все ИМХО, конечно.
о спасибо, правильно выразили "нерыночный выброс" (т.е. предложение с завышенным ожиданием, либо срочную вынужденную продажу)
Добрый день. У ВТБ-24 есть такой регламент, что удельные стоимости аналогов не должны различаться более, чем на 20%. В принципе, все банки руководствуется этим регламентом. Про количество аналогов: 3-5.
И да, уточните, что оцениваете?
В требованиях многих банков приведен такой пункт про расхождения скорректированных цен не больше, чем определенное количество процентов.
Многие проверяющие считают это чуть ли не законом и переубедить их не удастся скорее всего.
Для менее жестких проверок в моей фирме обычно используется коэффициент вариации 33%.
Если по сути вопроса, то ситуация когда все аналоги значительно отличаются друг от друга вполне может иметь место на неразвитых рынках.
А вот когда 4 аналога ровные, а один на 50% отличается - это уже плохо смотрится. Убирать его надо.
Насчет количества в ФСО №7 сказано, что "Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете
об оценке".
То есть по умолчанию, предполагается в расчетах использовать ВСЕ АНАЛОГИ :)))
Получается придраться можно к недостаточному обоснованию отказа и забраковать любое количество аналогов, хоть 10 штук.
Это-то понятно.
А вот сколько аналогов должно быть оставлено для такой типовой квартиры на окраине никак не регламентируется.
Используемые в 90% отчетов 5 штук - просто практика делового оборота.
При этом на ЦИАН.ру может быть еще таких же 5-15 штук, которые ничем не хуже, чем использованные в расчетах.
ну хорошо, хорошо, в принципе Алексей хорошую идею подкинул, если оценщик докажет, что этот единственный аналог обоснован, соответствует рынку и не вброс, тогда ладно один, так один, просто большое количество подходящих аналогов в одном ценовом диапазоне дает статистику и уверенность, что цена прощупалась
Требованиями банков подтереться можно, ни банк оценщик, ни системы и другие банки не отвечают требованиям, отказ от принятия отчета от неаккредитованного оценщика незаконен
оценка не для банка, поэтому количество ни как не регламентируется, если всего один аналог, о для меня значит, рынка нет, соответственно какой может быть сравнительный?
С одним аналогом - никакого))))) С двумя - еще можно попыжится.
А если объект квартира, то и затратника нет и доходник под большим вопросом))))
ФСО 7 позволяет выбрать аналоги хоть на Аляске, если нет в вашем НП. Можно подобрать в похожих городах области (по численности/развитости/"престижности" наконец).
Поделюсь своим мнением по этому вопросу.
1. Куда важнее не разброс между ценами предложений по продаже объектов-аналогов, а разброс между скорректированными удельными ценами.
2. Разброс между скорректированными ценами в хорошем отчете должен быть не больше среднего значения величины корректировки на торг (см. Метод анализа остаточной вариации (разброса) скорректированных цен предложений при определении рыночной стоимости в рамках метода сравнения продаж).
3. Чем больше хороших аналогов, тем лучше. См. https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/2979-dumaj-ili-ocenka-bez-zabluzhdenij-statya-7-torgovatsya-izvolite-ili-o-korrektirovkah-na-torg-kak-o-mere-neopredelennosti-na-rynke-chast-2-novye-gorizonty
4. Аналог может быть один. Если аналог хороший, то сравнительный имеет место быть.
5. Лучше один репрезентативный аналог, чем много кривых. Нужно искать баланс между риском увеличения погрешности оценки при малой выборке объектов-аналогов и риском включения в выборку "выбросов".
6. Сравнительный - это не про "много аналогов", а затратный - не "про один". Почему-то у многих оценщиков такое заблуждение. И там, и там, широкая база аналогов, и в целом исходной информации для расчетов (что для определения непосредственно рыночной стоимости, что для определения промежуточных расчетных величин типа затрат на замещение и т.д. и т.п.) повышает качество расчета (уменьшает риск получить нерепрезентативные оценки).
На практике минимальное количество аналогов, которое устраивает всех это три. Насчет разброса цен в банках часто применяют требования на различия в цене не более 50% до корректировок и не более 30% после корректировок.