Добрый день, участники проекта и эксперты.

Хотелось бы услышать мнения коллег об оценке величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом: модульной котельной, АКБ-6, предназначенной для отопления, горячего водоснабжения и технологических нужд.

Вопрос:

1. Что является объектом оценки: величина годовой арендной платы за пользование имуществом... или  право владения, пользования имуществом, или стоимость услуг по предоставлению в аренду....

2. Как найти связь между текущей стоимостью объекта и величиной арендной платы за пользование имуществом в случае, если  потребителями тепла являются население и потребители, деятельность которых финансируется из средств бюджета МО. Насколько к ней применимо понятие рыночной арендой ставки. Даже примерный ориентир стоимости взять неоткуда (имею в виду рынок данных услуг).

С ув. Людмила

Ключевые слова: оценка величины арендной платы за пользование  муниципальным имуществом: автоматизированной блочной котельной

Ответы11
25 декабря 2012 в 22:11:18

У каждого муниципалитета есть методика определения арендной платы утвержденная советом местных депутатов в которой в разделе аренда иного имущества прописана формулировка , что именно является объектом оценки в случае аренды иного имущества ... лучше от туда переписать

Поддержали0
Автор вопроса
25 декабря 2012 в 22:28:25

ИНОГДА ТАКОЕ ПИШУТ.. А КОТЕЛЬНАЯ ВПЕРВЫЕ СДАЕТСЯ В АРЕНДУ.

Основной вопрос в том, как связать стоимость замещения и стоимость аренды при условии, что тарифы регулируемые.

Спасибо.

Поддержали0

1. Объект оценки обычно в таких случая формируется как право пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы.

2. В подобных работах очень важно четко прописать предполагаемые условия договора аренды (сроки, принцип изменения ставки арендной платы, порядок внесения платежей, обязательства по ремонту, наличие НДС, ОР и пр.). В противном случае возможно много некрасивых ситуаций.

3. Для учета "регулирования рынка" можно поступить следующим образом. Стоимость актива определить по доходному подходу, как раз исходя из регулируемых тарифов. Полученную стоимость рекапитализировать.

Поддержали0
25 декабря 2012 в 23:29:24

Людмила я думаю, что тарификации подлежит само тепло, то есть мощность этой котельной. Итого : есть проектная мощность котельной , есть тариф , есть ресурс оборудования. Очень интересная задача ....

Поддержали0
25 декабря 2012 в 23:40:16

Максим , много читал не верных ответов экспертов от ЭС, но здесь вы превзошли все остальное.

Или я совсем тупой.

Вы предлагаете оценить стоимость объекта исходя из регулируемой арендной платы, а потом определить арендную плату исходя из стоимости имущества?

Не проще просто рассчитать по нормативам?

Или для корректности расчетов определить стоимость имущества иным способом?

Поддержали0
Автор вопроса
26 декабря 2012 в 10:11:51

Спасибо за помощь. Потребность в Гкал определить в рамках этой работы не представляется возможным. Это трудоемкий процесс и зависит не только от особенностей потребителя, но и от характеристики зданий, температурных режимов, потерь в сетях и пр. Единственное, что я сделала, так это запросила максимальный доход, который может собрать арендатор с потребителей тепла. Из этой суммы на содержание котельной оставить часть доходов, а оставшаяся часть -возможна как арендные платежи. Но только ни о какой рыночной стоимости здесь речь не может идти.Одно название. Такая же работа была: 560 ед.оборудования котельной, оборудование с предельным износом, теплотрасса 70-х годов и обслуживала 80% населения и бюджетные организации. Пришлось придумывать, как эту аренду снизить, так как затраты на содержание теплотрассы и объектов теплоснабжения 70% расходов занимают. Явно, что-то в этом сегменте оценки надо изначально в задании на оценку предусматривать, какие-то допущения. Обосновать, что полученное значение и есть рыночная стоимость (исходя из определения ее) невозможно.

Спасибо.

С ув.Людмила

Поддержали0

Геннадий, добрый день!

Речь шла о тарифах на услуги котельной, а не о "регулируемой арендной плате".

Кстати, Людмила, в работе еще надо внимание уделить на предполагаемые по договору условия платы за землю: иногда она включается в основной договора, иногда оплачивается по отдельному.

Во втором случае, ставку аренды, полученную методом рекапитализации, следует еще очистить "от земли".

Поддержали0
Автор вопроса
26 декабря 2012 в 11:17:04

Спасибо, Максим Олегович.

Кто-из оценщиков уже не только арендную плату за землю, само "здание" (корпус модульной котельной:сэндвич-панели) посчитал, а оборудование..... оставил.

Поддержали0
Автор вопроса
26 декабря 2012 в 11:21:52

Огромное спасибо всем за помощь. Исходя из услышанного подкорректировала запрос на предоставление необходимой для оценки информации. Далее введу допущения, основываясь на полученных данных.

С ув.Петруня Людмила.

Поддержали0