Добрый день, уже не раз задавался это вопрос по переводу индекса в настоящий период. Нашел на просторах сайта данную процедуру.

Как находить индексы понял! как складывать нет!

Вопрос вот в чем, как получилось 113,7?

Процедура определения восстановительной стоимости зданий с применением методической литературы подразделяется на следующие этапы:
ШАГ 1. Устанавливается строительный объем оцениваемого здания.
ШАГ 2. Из соответствующего сборника УПВС выбирается аналог оцениваемому объекту.
ШАГ 3. Определяется стоимость 1 м³ строительного объема с учетом строительного объема оцениваемого здания.
ШАГ 4. Проводятся корректировки, приводящие качественные характеристики аналога к качественным характеристикам оцениваемого здания, количественно выражающиеся в изменении первоначальной величины определённых параметров:
1,2 — коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11.05.1983 г. № 94.
1,59 — коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 1991 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 6.09.1990 г. № 14Д.
55,34 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
4,42 — коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
5,09 — коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
55,34/4,42=12,52 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
55,34/5,09=10,87 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
4,64 — индекс цен СМР к ТЕР-2001/ФЕР-2001 по состоянию на IV квартал 2011 года к сметным ценам 2001 г., по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)
1,02 — Территориальный коэффициент для Оренбургской области (письмо от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве)
1,35 — Прибыль застройщика (предпринимательская прибыль) и косвенные издержки. Прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье Яскевича Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», норма прибыли девелопера для нежилых площадей, в среднем составляет 35%. — таким образом, прибыль предпринимателя составляет 1,35.
12,52(10,87)*4,46*1,15*1,51*1,02*1,35=113,7
Общий коэффициент составил 113,7
ШАГ 5. Стоимость 1 м³ строительного объема аналога в ценах на действительную дату оценки перемножается на строительный объем оцениваемого здания.

Ответы23
Гость
24 мая 2017 в 18:37:11

На 4 квартал 2011 года определяем для Оренбургской области, я правильно понимаю?

Наворочали непонятно чего)))))

Вот алгоритм:

ШАГ 4:

1,2 — коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11.05.1983 г. № 94.

Вот тут пропустили территориальный коэффициент!!!!

1,02 - Территориальный коэффициент для Оренбургской области(Приложение N 2

к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. N 94)

1,59 — коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 1991 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 6.09.1990 г. № 14Д.

1,02 — Территориальный коэффициент для Оренбургской области (письмо от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Об индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве)

55,34 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

4,42 — коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

5,09 — коэффициент перехода от уровня цен 2001 года к ценам на I квартал 2010 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001) по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

55,34/4,42=12,52 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с территориальными единичными расценками (ТЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

55,34/5,09=10,87 — коэффициент перехода от уровня цен 1991 года к ценам на 2001 года, который определяется в соответствии с федеральными единичными расценками (ФЕР-2001), с индексами цен СМР на I квартал 2010 года по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

4,64 — индекс цен СМР к ТЕР-2001/ФЕР-2001 по состоянию на IV квартал 2011 года к сметным ценам 2001 г., по данным Территориального Органа Федеральной Службы ГОС Статистики по Оренбургской области (без НДС)

1,35 — Прибыль застройщика (предпринимательская прибыль) и косвенные издержки. Прибыль Инвестора-застройщика. Согласно статье Яскевича Е.Е. «Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости», норма прибыли девелопера для нежилых площадей, в среднем составляет 35%. — таким образом, прибыль предпринимателя составляет 1,35.

Получаем на выходе:

Для расчета по ТЕР - 1,2*1,02*1,59*1,02*12,52*4,64*1,35 = 155,68

Для расчета по ФЕР - 1,2*1,02*1,59*1,02*10,87*4,64*1,35 = 135,16

И не забываем про НДС!)))))

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
25 мая 2017 в 10:05:24

Логичнее брать ТЕР конечно, но если объект федерального значения, то можно и ФЕР использовать.

На 2017 года естественно заменяете последний индекс на текущий.

Поддержали0
Гость
ответил Гость
10 ноября 2017 в 12:58:22

а косвенные издержки не надо учитывать? типа страхование строительства, обеспечение пожарным инвентарем, затраты на благоустройство и внутриплощадочные инженерные сети

Гость
ответил Гостю
10 ноября 2017 в 20:17:58

Нет, в УПВС все это учтено до нас)))))

Поддержал1
Автор вопроса
25 мая 2017 в 07:56:08

И еще вопрос если мне надо к 2017 году? то беру только индекс 17 года., а индекс 4,64 (в примере) нет? вместо 4,64. подставляю индекс необходимый на дату оценки?

Поддержали0
25 мая 2017 в 08:16:34

Верно.

А по поводу ФЕР или ТЕР, Вам решать. Хотя вернее использовать местные расценки.

Поддержали0
Автор вопроса
25 мая 2017 в 08:17:48

Спасибо) сморю, что в принципе отвечают на вопросы одни и те же люди.)

Поддержали0
Гость
25 мая 2017 в 17:13:28

Господа, а вас не смущает что величина корректировки на ДВА порядка больше измеряемой величины? Допустим, на каждом этапе погрешность измерения, включая исходную величину УПВС-1969(!), составляет 10% (разница между ТЕР и ФЕР более 15%), тогда получим более 60% погрешность. В ряде публикаций говорится о погрешности между РС и индексированной УПВС в несколько раз. Кому нужен такой результат? Неужели нельзя воспользоваться современными УПСС?

25 мая 2017 в 18:19:50

Есть несколько вариантов ответа:

1. УПВС - священный текст, сомнения в нем - ересь. Как у любого священного текста есть свои адепты. Искать логику непродуктивно.

2. Жалко денег на КО-Инвесты.

3. Очень часто расчет по УПВС дает меньший результат, чем по Ко-Инвесту.

И величина по ЗП ближе к результатам СП и ДП, что красивее смотрится в отчетах.

4. Все равно никто не проверяет и не анализирует расчеты по ЗП. За 16 лет работы на пальцах одной руки могу пересчитать такие случаи, в том время как по ДП и СП споры ежедневные с проверяющими.

Получилось некая цифра, дали 0% вес или 10% максимум - и ладно.

Зачем напрягаться.

Поддержал1
Гость
25 мая 2017 в 19:15:59

Во всяком случае ответ искренний и честный. По поводу "УПВС - священный текст, сомнения в нем - ересь" - все верно с точностью до наоборот:

"Во многих публикациях показано, что результаты расчетов полной восстановительной стоимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей. Это связано прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки; усредненной индексацией; не соответствием современных технологий технологиям прошлого века; различием в соотношении состава работ; различием в системе ценообразования, сметного нормирования, различием в экономиках 70-ых годов прошлого века и настоящего времени и т.д."

25 мая 2017 в 19:33:40

Любой инструмент надо изучить и научиться пользоваться.

Если используете УПВС Вы должны быть уверены что учли все особенности работы данного инструмента и результат будет соответствующий.

Типа КО-Инвест, там тоже можно так накосячить, что часто и наблюдаю, диву даешься.

Когда использую "священный текст" всегда провожу расчеты с использованием иных инструментов и обычно сильно не разница.

Разница возникает когда специалист итог за уши натягивает.

Поддержали0
Гость
25 мая 2017 в 20:28:57

Тогда предлагаю говорить не о ЗП, а о некоем "методе мультипликаторов": есть некая величина УПВС, которая с помощью мультипликатора переводится в РС. Задача сводится к определению (методом проб и ошибок) этого самого индекса цен = мультипликатора. Ну а поскольку мультипликатор рассчитывают солидные организации, то и результат получаем удовлетворительный. Хотя в своей практике чаще видел манипуляции, нежели объективный анализ/расчет (как, впрочем, и с УПСС - согласен с ГШ)...

25 мая 2017 в 21:43:17(отредактировано 4 минуты спустя)

Не метод мультипликаторов, а метод индексации (емнип) первоначальных затрат.

Мультипликаторы - сравнительный подход, а не затратный.

Индексируют, индексируют ... Погрешности с неопределённостями накапливаются, мультиплицируются ... До беспредела.

Поддержали0
Гость
25 мая 2017 в 22:16:15

Не-ет, именно мультипликатор. Индексируют когда содержание не меняется, а тут одну величину переводят в совершенно другую... упс! Да, все это ближе к СП, поскольку от ЗП там ничего не остается, а сравниваются цены/расценки в ретроспективе. Так мне все это видится.

Главное, конечно, не в этом, а в анахронизме УПВС. У меня есть "Оцънка земель" В.И. Богословскiй, 1912 - давайте по ней будем ценить :)

25 мая 2017 в 22:38:51

так и называйте, коли охота. Кто же мешает?

Какое там святоё ...

Поддержали0
24 октября 2017 в 18:00:23

И как всё происходило в 1912г.?

Поддержали0
24 октября 2017 в 18:10:27

Возьмите немецкую методику оценки и почитайте, они тогда у нас ее переписали и до сих пор пользуются без изменений.

В те времена много полезного было, но - "...до основания, а затем, мы наш, мы новый мир построим..." Чего то не очень получается, может вернуться туда в 1912 год. или 1913 год с которым всегда любили сравнивать достижения СССР.

Поддержал1
9 ноября 2017 в 16:50:33

если у меня сборник укрупненных показателей на 01.01.2000 как мне его проиндексировать правильно? подскажите пожалуйста

умножить на коэффициент перехода от базовых цен ФЕР 2001 года к ценам текущего периода (на момент составления расчета)?

Поддержали0