Уважаемые коллеги!

В последнее время несколько раз сталкивался с жаркими спорами относительно правильного подхода к дисконтированию реверсии.

Исходные данные. 

  1. Реализован доходный подход - смоделированы денежные потоки прогнозного периода и реверсия; 
  2. Продолжительность прогнозного периода - 3 года;
  3. Период прогнозирования - год;
  4. Распределение денежных потоков в течение периода - равномерное;
  5. Реверсия получена капитализацией денежного потока первого года постпрогнозного периода.

Вопрос: при определении текущей стоимости реверсии каким должен быть период дисконтирования? (под периодом дисконтирования понимается степень "t" в формуле PV=FV/((1+i)^t) )

Мне встречались три точки зрения: 2,5 года, 3 года и 3,5 года.

А что думаете вы? Мнение, пожалуйста, обоснуйте.

Ответы44
Цитата:
Геннадий Шувалов
 — 
15 января 2013 в 19:56:44:

Исходя из правильности предпосылки, утверждение что ставка дисконта (при применении доходного подхода) может принимать, как положительное значение, так и отрицательное, или иногда быть равна нулю?

Всегда положительна!

Поддержали0
15 января 2013 в 20:18:09

А почему?

Поддержали0

Если Вы о положительной ставке дисконтирования - то исходя из природы денег и психологии человека (деньги сегодня всегда будут дороже денег завтра).

Поддержали0
15 января 2013 в 21:12:14

О том же, но чисто математически.

Если реверсия может быть дешевле, то как получить такую в доходном подходе не применяя отрицательной ставки?

Поддержали0

Например, если мы можем спрогнозировать стоимость актива на дату реверсии (она может оказаться меньше, тут мы вообще без ставок обходимся), или, например, если в постпрогнозном периоде падают прогнозируемые денежные потоки и возрастают риски (используем более высокую ставку дисконтирования). Вариантов много. Геннадий Юрьевич, к чему Вы все же клоните? Хотелось бы услышать какие-то ответы, а не вопросы. Интересно узнать Ваше мнение.

Поддержали0
16 января 2013 в 11:18:36

А все ответы уже получены. С точки зрения чистой математики, допустим для ставки дисконтирования равной нулю срок экспозиции может меняться от нуля до бесконечности.

Для двух других случаев немного сложнее.

Поддержали0
16 января 2013 в 13:17:04

Давайте пофантазируем, о том, какая ставка дисконтирования, давайте расскажем сказочку про Иванушку, слетавшего в будущее и рассказавшего нам, что стоимость возрастет.

Только в науке фантазия называется прогнозом, а сказочка называется теорией или моделью ситуации.

В настоящее время, экономика строится по инфляционному принципу, основанном на постоянном обесценивании денег. Это не является реальностью установленной законами природы, это навязанный подход к экономическим основам построения общественных отношений.

В этом случае период дисконтирования реверсии всегда меньше периода эксплуатации и причина в периоде экспозиции актива на рынке. Вы должны оценить и выставить актив на рынок за время достаточное для нормальной его экспозиции для того, что бы продать в прогнозное время.

Вот и второй ответ - период дисконтирования реверсии зависит от типового времени экспозиции актива на рынке и может для условий вопроса составлять 2,5 и 2 и 1,5 лет. Зависит от свойств актива.

Поддержали0
Автор вопроса
17 января 2013 в 11:07:39

Не могу согласиться с точкой зрения относительно необходимости учета срока экспозиции.

Опять попытка экстраполяции частного случая на все ситуации по следующей причине.

При расчете рыночной стоимости, исходя из ее определения, моделируется поведение типичного рыночного субъекта. Он, будучи вменяемым и т.д. и т.п., НЕ будет начинать искать покупателя после окончания прогнозного периода. Он начнет переговоры с покупателем ДО окончания самостоятельной эксплуатации объекта. Переговоры обычно проводятся таким образом, что актив продается сразу после окончания его эксплуатации текущим собственником (в конце прогнозного периода).

Если даже предположить, что рассматривается нетипичный объект оценки, и собственник не смог найти покупателя к прогнозной дате "выхода из проекта", то в данном случае собственник просто продолжит использование актива до момента его продажи - это приведет к пролонгации прогнозного периода. Но это все уже частные случаи.

Поддержали0
Цитата:
Автор вопроса
 — 
15 января 2013 в 19:18:28:

... то есть внутри календарного года денежный поток можно отнести к дате 15 мая) и поправку вводить по разности дат доходов от объекта оценки и безрискового инструмента...

Не совсем понял, какое это отношение имеет именно к вопросу о сроке дисконтирования реверсии (а, например, не к вопросу дисконтирования и применения МДДП вообще).

Поддержали0