Передали в работу такой вот интересный объект оценки — земельный участок (в собственности правообладателя № 1), на котором расположен полуразрушенный заброшенный (явно не жилой) старый деревянный дом.

b3bbce1d4b2cdcdf79f449541ec6482f72e12f37

68527dd951b062458866f8e4dca78cb4c519fd2f

Всё бы было ничего, если бы права на этот дом принадлежали тому же правообладателю № 1. Оценить этот дом в 1 рубль и забыть. Но!!! Дом-то в долевой. Причем там ещё 5 иных правообладателей, с долями от ¼ до 1/24. Но и это ещё не всё. Если сложить все доли всех правообладателей, которые указаны в выписке из ЕГРП, и которых итого 6 — получается далеко не единица, как должно быть, а что-то вроде 0,625. Вот сами посчитайте: ¼, 1/24, 1/24, 1/24, 1/8 и 1/8 (правообладателю № 1, ну тому, у кого в собственности земельный участок с этим чудо-объектом принадлежит 1/8 доля в доме). Т. е. 0,375 доли в праве где-то ещё затерялись.1) Как такое может быть?

2) Оценка для изъятия. И как это чудо оценивать? Какие есть варианты?

3) Правомерно ли всем товарищам за дом выписать 1 руб. А правообладателю № 1 ещё РС земельного участка (формально, чтобы выкупить)? Или не только один товарищ имеет претензии в отношении стоимости земельного участка (например, товарищи претендуют на ограниченное пользование земельным участком — установить сервитут для доступа к дому)?

Ответы18
Максим Онипчеренко пригласил к обсуждению Геннадия Шувалова, Игоря Болгова, Гость, Павла Лазарева и Александра Слуцкий
7 июня 2017 в 23:45:20

У Вас "каша в голове", Ваши утверждения противоречивы.

Если изъятие дома? причем тут доли и сервитуты?

Мало информации.

Поддержал1
Автор вопроса
ответил Геннадию Шувалову
8 июня 2017 в 00:02:55

А какой информации ещё не хватает?

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Геннадию Шувалову
8 июня 2017 в 00:26:56(отредактировано 5 минут спустя)

Доли и сервитуты - логика следующая.

Если бы объект принадлежал одному правообладателю - то и вопросов бы не было - его стоимость на рынке целиком - стоимость земельного участка с домом под снос (по сути, как незастроенного), по-другому его бы никто и не взял.

Проблема тут именно с долями - а именно - как эту "стоимость целиком" правильно между правообладателями раскидать. Если же просто, практически всю "стоимость целиком" тому, чей участок, а остальным копейки за доли в разрушенном доме - то возникает вопрос - а корректно ли это? Опять же, гипотетически,если бы товарищ-собственник земельного участка с этим чудо-домом попробовал его на рынке продать - он бы сразу понял - что это не так-то и просто (этот дом, по сути - некое обременение) его собственности на ЗУ - ну и естественно ему за него стоимость земельного участка, как если бы на нем этого дома не было, объективно вряд ли бы заплатили. Отсюда вывод - что вполне возможно - всё может быть совсем не просто :)

Поддержали0
7 июня 2017 в 23:46:16

А чё тут мудрить? Земля отдельно, ценить как обычно.

Дом УПВСом, раскидать по долям.

Почему не единица официальный запрос "заказчику".

А с "сервитутами" можно только перемудрить.

Поддержали0
8 июня 2017 в 00:03:08

А кто "чудо" это принес?

Поддержали0
8 июня 2017 в 00:44:05
Цитата:
Автор вопроса
 — 
8 июня 2017 в 00:30:21:

Хотелось бы понять риски.

Риски обычные. Когда начнется "разбор полетов", а он начнется без сомнения, 6 терпил в одном флаконе, понадобится крайний - "специалист по долям", им можете оказался вы. А могут ведь и другого найти.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Игорю Болгову
8 июня 2017 в 00:57:56(отредактировано 5 минут спустя)

Возможно. Я пока вижу ситуацию так. Если мы оцениваем, ну, например, "по-простому" - дальше два варианта: 1) правообладатели согласны - объект выкупается, а так как общая стоимость земли с домом не завышена - претензий у государства по идее возникнуть не может (по логике гос-ву вряд ли принципиально, что и как между правообладателями там поделено), 2) правообладатели не согласны - ещё лучше - все вместе идут разбираться в суд. Вообще бы их сразу в суд отправить, но по закону для захода в суд фед. агентству всё равно нужен отчет. Хотя возможно (в случае "терпил") могут и через суд / СРОО мозги повыносить.

Правда ещё есть вариант, что фед. агентство не мудрствуя лукаво - с кем-то заключит соглашение, а с кем-то нет (вроде как работают там, чтобы начальству выше отчитаться), и с теми, кто не доволен - пойдет в суд. А там возможный ущерб (если вдруг окажется, что ущемил кого-то оценщик в сторону другого) - и "терпилы" и чиновники найдут на кого повесить. Вобщем, та ещё задача....

Поддержали0
8 июня 2017 в 01:10:44

Да нет тут ни какой задачи. Стоит себе нафиг ни кому не нужное, и продать не продашь, попробуй, договорись со всеми. Ведь ЗУ оформлен на одного не просто так. А тут кто-то за все это добро должен денег, и не просто должен, а в обяз. Головняк просто обеспечен. Оно надо?

Поддержали0
8 июня 2017 в 06:57:43

Дома с такими проблемами стоят годами безжизненными, пока крыша не рухнет из-за отсутствия стен.

Но посыл верный - чтобы СРОО не придралось. Придерется и обязательно,один из собственников обязательно жалобу накатает как его оценщик обделил.

Поддержали0
8 июня 2017 в 10:40:40

Мне кажется не надо на себя лишеее брать.

Задача оценщика найти РС имущества, а не справедливо определить компенсацию.

Я бы оценил земельный участок кад. №... и дом по адресу:..

Дальше бы стоимость дома по долям поделил просто.

Ну и допущений побольше в ТЗ и отчет.

То есть оценил бы именно сам "пирог". А порядок его раздела - это компетенции юристов, чиновников и суда.

Поддержал1
Гость
8 июня 2017 в 11:32:08

Согласен с Павлом - оценить ЕО и дело с концом. На текущий момент сервитутов нет - и не надо их выдумывать. "Что вижу - то пою". А то можно дофантазироваться и до гипотетического казино в этом "доме")))))))))

Поддержали0
Автор вопроса
8 июня 2017 в 11:36:56

Проблема в том, что оценка делается не просто так (чтобы, например, узнать, сколько это всё хозяйство стоит) - а именно для выкупа - т.е. сколько кому за его долю малую. И в суд по закону агентство зайти может именно с таким (где доли определены) отчетом.

Поддержали0
8 июня 2017 в 12:39:12

В любом случае правильный ответ никто не знает. И лучшая политика здесь, не мудрить.

В идеальном мире можно было бы обратиться в СРО за разъяснениями. чтобы подстраховаться от возможных жалоб, но это конечно мечты :(

На тему "оценка делается не просто так".

Так она всегда не просто так делается, а для определенного предполагаемого использования.

Но самое главное это ТЗ и формулировка объекта оценки.

У Вас что там там написано? Кто формировал ТЗ?

Поддержали0