Коллеги помогите разрешить вопрос. Я впервые делаю стоимость коммерческого здания для банка ВТБ. Уже второй раз мне присылают замечания. Уже не знаю как им делать. Замечание ниже: в скобках указаны мои комментарии.

Замечания банка:

1. В рамках доходного подхода при прогнозировании денежного потока Оценщик опирается лишь на рыночные данные, при этом сопоставление принимаемых к расчету значений доходов и расходов с фактическими данными не проводится. Отмечаем, что согласно отчетности Заемщика, суммарный объем операционных расходов по Объектам оценки 1,2 значительно превосходит значения принятые в Отчетах 1,2. В этой связи, подтвердить корректность принятых в Отчетах 1,2 расходов и, как следствие, рыночной стоимости в рамках доходного подхода не представляется возможным. (из Договоров аренды предоставленной заказчиком видно что большинство коммун. услуг оплачивает сам арендатор, следовательно я взял из справочника размер операц. расх. миним-ю 12,3%.)

2. В рамках сравнительного подхода представляется некорректным/необоснованным отсутствие следующих корректировок:

· на различие в классе — в виду отсутствия обоснования при определении класса офисной недвижимости Объектов оценки 1,2;(оценщиком в разделе характеристики факт данных приведен текст, характеризующих класс офисов в Москве и исходя из этой классификации и выбран класс объекта оценки В+, но менедж банка что хочет непонятно.)

· на наличие/отсутствие подземного паркинга для Объекта оценки 1;(все об.аналоги имеют организованную парковку и подземный паркинг, что учитывать, что имеется ввиду? непонятно, у меня нет опыта общения с менеджерами в банках, можно ли им написать и спросить конкретно?)

· на характеристики (площадь, оформленные права и т. д.) прилегающих земельных участков. (у меня сделаны корректировки на объем передаваемых прав зем. уч., а площади зем уч. нигде не указаны в аналогах, поэтому и нет коррек. на площадь в окружении об. оц.)

Заранее всех благодарю. Завтра нужно уже отправить ответ.


Ответы14
16 апреля в 14:27:17(отредактировано 2 минуты спустя)

Добрый день, если вы в аналоги брали единые объекты недвижимости, то обязательно в первую очередь вы должны были выделить стоимость прав на земельный участок. Аналоги (здания) которые предлагаются к продаже без указания площади зу вы не можете брать. Прозвоните узнайте площадь зу. Вы ведь оцениваете здание с зу или нет?

Далее по эксплуатационным расходам, если вам заказчик предоставил справку о расходах на объект оценки, то их вы и должны брать.

Замечание по различию в классе - могу предположить, что вам нужно как-то обосновать, почему вы приняли решение об использовании этой корректировки, либо убрать ее (если аналоги и объект оценки не имеет различий по этому фактору)

на наличие подземного паркинга - если вы эту корректировку не проводите, то и уберите ее, зачем писать лишнюю информацию.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Валентине Омельченко
18 апреля в 21:13:19

В аналогах нигде не пишется площади зем. уч. Пишется только статус прав зем уч. Это я учел. но банк требует корректировки на размер площадей как быть если они не указаны.

Поддержали0
Кристина Крысанова
16 апреля в 16:28:57

Банку не нравится полученная стоимость, все замечания направлены на ее снижение.

1. Берите факт. расходы, раз они Вам даны.

2. На "класс качества внутренней и наружной отделки" есть корректировка в статриелте

3. На паркинг можете взять из лейфера корректировку "наличие организованной парковки", например, по максимальному значению расширенного интервала

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Кристине Крысановой
18 апреля в 21:11:36

в Статриелте так и не нашел корректировку на различие в классе. Можете написать ссылку?

Поддержали0
16 апреля в 18:55:17(отредактировано Минуту спустя)

1). Если есть фактические доходы и расходы, то надо использовать их и только их. Свой анализ рыночных ставок нужно конечно провести. Если он будет ниже договорных цен, то может быть и устроит банк, но если будет выше, его никогда не примут. Хотя бы даже по принципу, если все так хорошо, то почему же собственник не сдал дороже.

То же самое по расходам: в Лейфере заниженные расходы, они, по моему опыту, составляют не менее 30% от ДВД, а никакие не 15-17%. Достаточно глянуть хотя бы только на московские налоги. И не забыть вменить страховку, резерв на замещение, управление и т.п. Это еще при условии, что эксплуатацию арендатор возмещает.

Да и вообще брать Лейфера для офисов B+ в Москве и еще преподносить это как доказательство правоты - очень странно. Есть же аналитика крупных агентств по ОР и ЭР именно по Москве по разным классам зданий. Берите хотя бы ее.

Налоги можно самому посчитать.

Но фактические данные бесспорно лучше всего.

2). Тут надо на фото объекта оценки и аналогов смотреть и более подробно описывать, почему у нас не хуже аналогов. Я почти уверен, что банк считает, что аналоги выше классом. Придется переподобрать аналоги подешевле.

3). Это скорее всего вытекает опять же из класса. У нас есть подземная парковка? если ее нет, то какой же это В+? Плюс тут вполне может иметься в виду, что надо проанализировать структуру площадей (офисных и машиномест) в аналогах и объекте. С одной стороны помещения под машиноместа стоят дешевле офисных, соответственно, чем больше доля паркинга, тем дешевле все здание в целом. Но с другой стороны, большее удельное количество машиномест лучше для здания.

4). Землю по аналогам надо узнавать. Скорее всего у банка есть основания предполагать что у них есть большие прилегающие участки, а у вашего здания нет.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Павлу Лазареву
18 апреля в 21:23:38

А крупные агенства- это какие?

Поддержали0
17 апреля в 08:02:38

Если, конечно,не секрет - сколько сейчас банки платят за подобные отчёты?

Поддержали0
19 апреля в 09:10:34

Именно поэтому уже много времени с банками не работаю

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
19 апреля в 10:28:42

Скорее всего Банк оценил это здание еще до того как вам поступила заявка на оценку. Исходя из расчетов просчитан возможный размер кредита. Банк просто будет подгонять Вашу оценку под свои результаты. Это понятно. Если клиент очень настойчиво просит показать РЕЗУЛЬТАТ, нужно просто объяснить, что кредитная организация даст столько денег, сколько считает нужным. Это специфика.

19 апреля в 13:33:39

Полностью согласен с Вами. Наверное только оценил свои риски при невозврате и под эту сумму будет нагибать оценщиков.

Поддержали0
20 апреля в 20:01:37

Кстати, ранее платили банки.

Поддержали0