Полезные ссылки
День добрый!
Объект оценки право аренды (49 лет) на земельные участки
Собственники физ. лица
Категория:с/х, назначение с/х производство.
Рыночная АП получается 0,05 руб., а контрактная - 0,03 руб.
Подскажите,
как мне учесть эту разницу в сравнительном подходе (при расчете
стоимости продаж прав аренды), может корректировку как-то можно вывести?
Ответы2
Сейчас нашел 4 продажи именно прав аренды, поэтому делаю сравнительным и считаю, что на разницу в арендных ставках надо провести корректировку.
Исходя из предположений, лежащих в основе доходного подхода, РС права аренды прямо пропорциональна разнице между рыночной и контрактной ставкой (ведь именно её капитализируют). Т.е. чем больше разница между ставками, тем больше стоимость права аренды.
Исходя из этого допущения, на мой взгляд, и можно попытаться ввести корректировку. Она будет определяться по формуле:
К = (Rоо/Rоа - 1) х 100%,
где К - размер корректировки [%],
Rоо - разница между рыночной и контрактной ставкой для объекта оценки [руб.],
Roa - разница между рыночной и контрактной ставкой для объекта аналога [руб.].
Можно также не брать на веру основные предположения, лежащие в основе доходного подхода, и попробовать провести КРА зависимости РС объектов аналогов от их разницы в ставках. Вполне возможно, что человек, придумавший доходный подход ошибался :)