Полезные ссылки
Коллеги, добрый день!
Поделитесь своей позицией, пожалуйста. В каких случаях в затратном подходе допустимо использовать восстановительную стоимость объекта недвижимости из технического паспорта. Или все-таки есть смысл сразу опираться на расчетную восстановительную стоимость (определяемую по справочникам)? Например, мы сейчас определяем ретроспективную стоимость объекта на дату в 2014 году. В техпаспорте есть восстановительная стоимость на 2008. Можно ли ее использовать с учетом индексации? Или же лучше более точно рассчитать ее по справочникам Ко-Инвест или УПВС. Заранее спасибо! С Уважением, Елизавета Марковская
Ответы18
Я обычно использую стоимость замещения по соответствующим справочникам / по рынку. Восстановительной стоимости (тем более из технических паспортов) - не доверяю (мало ли что там БТИ-шники насчитали). В вашем бы случае я лучше бы взял справочник Ко-Инвест подходящего года - и ориентировался на аналоги из него.
А методика расчета восстановительной стоимости в техпаспортах где-то прописана? Есть ли у Вас такая информация?
Если мне не изменяет память - была прописана в каких-то БТИ-шных документах. Но я разбирался в этом вопросе уже настолько давно - что уже ничего толком и не помню.
Спасибо. Там, наверное, простая индексация балансовой стоимости.
Добрый вечер! Спасибо большое. Конечно, я буду использовать справочники. Это я делаю для судебной экспертизы. Если вдруг у какой-нибудь из сторон процесса возникнет вопрос , почему не использовали стоимость из техпаспорта, наверное, можно будет обосновать тем, что там не ясна методика расчета .
Расчет восстановительной стоимости по сб 28 УПВС
с учетом перехода к уровню цен региона по состоянию на дату оценки :
• Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства (=1,18*1,03) с 01.01.1969 на 01.01.1984, приведенные в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 за №94;
• Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства (=1,56*0,97) с 01.01.1984 на 01.01.1991, приведенные в приложении к письму Госстроя СССР от 06.09.1990 №14-Д;
• Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ (=11,37 без НДС) с 01.01.1991 на 01.01.2001, ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ (ПИСЬМО № АШ-9/10)
• Индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ (=6,09 без НДС) с 01.01.2001 на I квартал 2015 г., Письмо от Министерство строительства, архитектуры и территориального развития Вашей области к применению индексы пересчета сметной стоимости на I квартал 2015 года.
• Коэффициент (=1,18), учитывающий налог на добавленную стоимость в размере 18%.
Общий индекс приведения к стоимости замещения на дату оценки составил (с НДС):
Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 №94 не действует (отменено, https://docs.cntd.ru/document/9035208)! В суде можно "попасть" ....
спасибо
продолжение 150,27 за 1 кв. м. (=1,18 • 1,03 • 1,56 • 0,97 • 11,37 • 6,09 • 1,18).
Из паспорта обязательно надо использовать следующие данные
Тип здания Многоквартирный дом
Серия, тип постройки Типовая серия шлакобетонных жилых домов 1-104-9.
Год постройки 1941
Площадь застройки (11,10мх35,95м )+ (5,2мх6,85м)+ (2,0мх3,04м)+ (1,73мх2,53м)+ (2,03мх3,04м)+ (2,15х3,05)+ (5,65х2,3м)+ (2,45х2,7м) (ПРИМЕР)
477,5 кв.м.
Площадь жилых помещений м2 212,40 кв.м.
В том числе площадь подсобных помещений м2 112,40 кв.м.
Площадь неотапливаемых помещений (подвал, лестничные площадки и т.п) , м2 152,70 кв.м.
Площадь кровли 515,00 кв.м.
Площадь подвала 0,00 кв.м.
Объем дома : V1 = L х L1 х h (Формула расчета) L х L1= размеры здания(длина и ширина)
h-высота нижней части здания до кровли
Объем дома V1= 1389,00 куб.м.
Объем пристроек : V1а = L х L1 х h 0,00 куб.м.
Объем чердака (технического этажа) : V2 = (h1-h)/2 х L х L1 h1 — высота в коньке для здания со скатной кровлей.
h-высота чердака здания со скатной кровлей.
V2= 0,00 куб.м.
Объем подвала : V1в = L х L1 х hв 0,00 куб.м.
Объем дома (V = V1+V1а + V1в + V2) с пристройками, с чердаком (техническим этажом) и техническим подвалом 1389,00 куб.м.
Если чердак и подвал технический тогда другой расчет объем здания увеличится
Кроме того восстановительная стоимость рассчитывается когда требуется РАСЧЕТ стоимости выкупной цены(размер возмещения) изымаемого жилого помещения в порядке расселения включает в себя: При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 ст. 32 ЖК соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду в соответствии с ч. 7, ст. 32 ЖК РФ.
по ч, 7, ст. 32 ЖК РФ у нас количество отчетов доходит до 100 в год, если хотите общаться звоните по тел. +79287527870
Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 за №94 не действует с 1 января 2021 г. на момент оценки 2014 года действовал
Кроме того все расчеты в соответствии с ч. 7, ст. 32 ЖК РФ производится (кроме стоимости самой квартиры) на момент принятия решения о признание дома аварийным
Спасибо!