Объект оценки кафе - только помещение для Сбера. Прежний хозяин обанкротился. Нашел более
менее аналоги. Правда очень интересные: разброс цен большой:два аналога
по 16 тыс. за метр, 2 - 41 и 46 тыс за метр. Но здесь, даже как пояснил
риэлтор, который их продает, все от места и человекопотока зависит,
поэтому цены разные. Плюс еще на этажность провел корректировку и в
итоге результат получился в среднем 20 тыс. за метр. НО ЭТО ЕСЛИ С
ОБОРУДОВАНИЕМ.
Потому что 3 из 4 аналогов продаются с оборудованием.
Объект оценки тоже с оборудованием и продаваться скорее всего будет с
оборудованием, потому что банку не нужен.
А вопрос следующий: я
оцениваю объект недвижимости, но не бизнес. Мне нужно оценивать все-таки
без оборудования как одно пустое помещение и делать соответствующую
корректировку?
Правда если сделать корректировку в среднем 30% на оборудование, то цена смешная получается.
Ответы2
Нужно понимать, что прежде всего подлежит оценке. Если право собственности на недвижимость (конкретно нежилое помещение), то оценивать с оборудованием конечно не совсем корректно. На мой взгляд (насколько я понял суть вопроса), в Вашем случае нужно оценить именно помещение (как я понимаю оно будет в залоге у банка), поэтому нужно проводить анализ НЭИ и в аналоги брать такие же нежилые помещения (без оборудования) с таким же НЭИ.
Скорее всего в залоге только помещение (т.е. оборудование собственник может забрать в любое время). Надо смотреть договор залога и оценивать только то, что указано в договоре.
Корректировка на оборудование делается не относительная, а в абсолютном значении (т.е. надо быстренько просчитать оборудование и удалить его из аналогов).