Добрый день!
Мне необходимо сделать оценку магазина для суда. Объект оценки по документам представляет собой магазин двухэтажный, плюс мансарда и подвал. Степень готовности согласно свидетельству 95%, т.е. не введено в эксплуатацию. Земля под данным магазином населенных пунктов, но для эксплуатации жилого дома. По словам заказчика, не ввели в эксплуатацию, чтобы меньше платить налогов и коммуналки. В настоящее время все осмотрел, действительно все этажи используются под магазины, действующие салоны, отделка тоже под торговое.
Помогите мне определиться по следующим вопросам (все-таки для суда оценка):
1. Могу ли я, обосновав НЭИ торговое, приведя копии договоров аренды данных помещений и исходя из сложившегося в настоящее время использования объекта оценки, оценить объект как магазин, а земельный участок как под коммерческое использование. Соответственно, я считаю, необходимо вычесть затраты на перевод земли и на ввод в эксплуатацию здания.
2. Как я уже писал выше, согласно свидетельству, здание имеет готовность в 95%, но при осмотре установлено, что оно полностью возведено, имеется везде отделка, все конструктивные элементы возведены. Могу ли я, указав это в допущении применить 100% готовность?
3. Магазин имеет мансарду. Я нашел в КО-ИНВЕСТЕ магазин с двумя этажами и подвалом, а вот как можно рассчитать мансарду? В КО-ИНВЕСТЕ не могу найти.
Заранее спасибо! 

Ответы5

Вопрос сложный. По факту, ваш объект не является нежилым зданием торгового назначения. В соответствии с ВРИ на участке должно быть жилое здание (а даже не здание - а объект незавершенного строительства, который по факту используется не по назначению). Чтобы правильно оценить такой объект нужно понимать все риски и возможности (например, возможны ли сдача в эксплуатацию и перевод земель, если возможны - то сколько будет стоить и т.д.). Банк можно конечно понять, он минимизирует свои риски.

Поддержали0
3 августа 2013 в 13:09:16

Это оценка или судебная экспертиза?

Поддержали0
Автор вопроса
3 августа 2013 в 13:10:28

Оценка

Поддержали0
Автор вопроса
3 августа 2013 в 13:14:50

И что запутывает больше всего: свидетельство на землю для недостроенного жилого дома от 2010г., а справка о кадастровой стоимости от 2007г. - для размещения магазина. Думаю сделать допущение, что нет гарантий в переводе земли и оценивать как ижс, и учесть 95% готовности, чтобы вопросов, если что, было меньше.

Поддержали0
5 августа 2013 в 13:46:20

На мой взгляд, на эту кадастровую справку (учитывая тем более, что она достаточно старая) вообще не стоит обращать особого внимания в данном случае.

Поддержали0