Полезные ссылки
Коллеги, столкнулся со следующим вопросом. Возникают ли у арендаторов при изъятии муниципальных земельных участков, которые находятся в их краткосрочной аренде, какие-либо убытки, которые должны компенсироваться за счет гос. или мун. бюджета? Не силен в юриспруденции - поэтому немного запутался. Как я понял, в случае если в краткосрочном договоре аренды указано право арендодателя на досрочный односторонний отказ от исполнения договора (или на досрочное одностороннее расторжение договора) - то арендатор, в случае изъятия земельного участка, который он арендует - остается "с носом". Т.е. компенсировать ему, например, упущенную выгоду никто не обязан. Правильно ли я понял? Прошу поделиться своим мнением и опытом.
Ответы11
Работаем с изъятием для гос.нужд не первый год..каждый год что-то новенькое))
Буквально на прошлой неделе связывалась с гос.компанией по вопросу аренды (на 5лет и срок аренды истекает в 2014году) мне ответили так: "Если договор аренды зарегистрирован, и об этом есть сведения в ЕГРП, то арендатор имеет право на возмещение рыночной стоимости аренды и убытков, упущенной выгоды, если предоставляет соответствующие документы"
Кстати небольшое отступление - упущенную выгоду мы не можем считать в отчете об оценке рыночной стоимости ЗУ пусть и с улучшениями. Для убытков, в том числе упущенной выгоды, нужно делать отдельное Заключение.
Работаем с изъятием для гос.нужд не первый год..каждый год что-то новенькое))
Вот тоже самое у нас. И практика меняется, и законодательство. Поэтому каждый раз приходится рассматривать вроде бы одни и те же вопросы снова.
Буквально на прошлой неделе связывалась с гос.компанией по вопросу аренды (на 5 лет и срок аренды истекает в 2014 году) мне ответили так: "Если договор аренды зарегистрирован, и об этом есть сведения в ЕГРП, то арендатор имеет право на возмещение рыночной стоимости аренды и убытков, упущенной выгоды, если предоставляет соответствующие документы".
Если аренда на 5 лет и более - она должна регистрироваться (согласно законодательству). А насчет убытков, в общем ответ-то в принципе верен, но тут, как я понимаю, дело в нюансах и содержании договора аренды (его условиях, принятых арендатором). Покопался по этому вопросу на юридических форумах, однозначной картины не сложилось, но как я понял, если в договоре аренды прописано право одностороннего отказа от исполнения договора арендодателем (например, в случае изъятия земельного участка), то это значит, что арендатор принимает этот риск, его права арендодателем не нарушаются (всё по договору) - и соответственно требовать возмещения каких-либо убытков не может. Хотелось бы где-нибудь найти внятное юридическое обоснование по этому вопросу (или судебную практику). Пока не нашел.
Наткнулся на мнение Н.П.Баринова по такому же вопросу. Вобщем, наши мнения совпали. Он тоже считает, что (цитирую):
"Нужно смотреть условия договора аренды. Если в нем предусмотрена возможность расторжения по инициативе арендодателя в случае изъятия и процедура соблюдена - арендатор должен освободить ЗУ без компенсации.
Если же такого расторжения не предусмотрено, тогда арендатор имеет прво на предоставление аналогичного участка или денежную компенсацию в размере стоимости права заключения аналогичного договора аренды.
Также если в договоре оговорено права субаренды в уведомительном порядке (без получения разрешения собственника) - тоже можно посчитать РС этого права. Если нет - то нет."
Регистрироваться должна, но тут упор именно на то, что должно быть прописано в выписке ЕГРП, прикладываемой к отчету (бывает что выписки дают старые или договор не донесли то ЕГРП).
На счет нюансов договоров, у нас все проще - все договора однотипные и в них говориться о том, что о расторжении должны предупреждать заранее, а так как дорожники заранее не предупреждают, то и вопросов о праве требования возмещения не возникает.
А по краткосрочке какая практика (по краткосрочным договорам, которые в принципе не регистрируются в ЕГРП - до 5 лет)? Считали какие-либо убытки?
нет. по этому вопросу однозначный ответ у ГК. было у нас КФХ, по которому участок в аренде на 1 год (каждый год заключался договор), сказали что ничего им не считаем, т.к такой договор не подлежит обязательной регистрации и сделать его может кто угодно, когда угодно и не факт что не задним число для какого-нить родственника.
Немного не понимаю, причем здесь ГК. То, что договор не подлежит обязательной регистрации не делает его ничтожным. Вы скорее всего в этом случае не считали из следующих соображений: поскольку договор на 1 год, а изъятие может проводится не ранее, чем через 1 год после вручения официального уведомления, то соответственно изъятие будет проводится уже в то время, когда срок договора истекёт, либо договор был заключен уже после официального уведомления об изъятии (т.е. правообладатели не предприняли каких-либо мер, чтобы минимизировать свои убытки - а значит не вправе рассчитывать на компенсацию).
Немного не понимаю, причем здесь ГК. То, что договор не подлежит обязательной регистрации не делает его ничтожным. Вы скорее всего в этом случае не считали из следующих соображений: поскольку договор на 1 год, а изъятие может проводится не ранее, чем через 1 год после вручения официального уведомления, то соответственно изъятие будет проводится уже в то время, когда срок договора истекёт, либо договор был заключен уже после официального уведомления об изъятии (т.е. правообладатели не предприняли каких-либо мер, чтобы минимизировать свои убытки - а значит не вправе рассчитывать на компенсацию).
ГК= Гос.компания. Так как они являются конечным пунктом назначения отчетов, то и правила диктуют они, и мы не сопротивляемся, если это не противоречит ФЗ и ФСО, а из каких соображений они эти правила диктуют - разбираются наши и их штатные юристы.
Считаем только то, на что есть правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы, выданные государственными компаниями (БТИ, кадастровые, егрп и пр.). Что у Вас на участке находиться?
В моем случае (который сейчас рассматриваю) земельные участки (муниципальная собственность) в краткосрочной аренде (от 1 до 4 лет) под временные магазины и киоски. Соответственно на участках - временные (некапитальные) магазины и киоски (придорожная коммерция). В кадастровых выписках соответствующие обременения отражены. В ЕГРП - нет. Договора аренды с соответствующими постановлениями муниципального образования есть.
Сейчас проконсультировалась у нашего начальника отдела проектного сопровождения (занимаются оформлением и сопровождением изъятия), мне сказали, что краткосрочная аренда, не подлежащая регистрации - 11 месяцев, все остальное должно быть зарегистрировано, иначе ничего арендатор не получит.
Плюс кадастровые выписки не являются правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, т.е если в выписке ЕГРП нет, а в кадастровой есть - данные берутся по ЕГРП.
Спросите у арендатора, регестрировался ли договор, если скажет что да - попробуйте запросить свежую выписку (для начала можно на росреестре посмотреть онлайн выписку, там должны быть свежие данные).