Коллеги, столкнулся со следующим вопросом. Возникают ли у арендаторов при изъятии муниципальных земельных участков, которые находятся в их краткосрочной аренде, какие-либо убытки, которые должны компенсироваться за счет гос. или мун. бюджета? Не силен в юриспруденции - поэтому немного запутался. Как я понял, в случае если в краткосрочном договоре аренды указано право арендодателя на досрочный односторонний отказ от исполнения договора (или на досрочное одностороннее расторжение договора) - то арендатор, в случае изъятия земельного участка, который он арендует - остается "с носом". Т.е. компенсировать ему, например, упущенную выгоду никто не обязан. Правильно ли я понял? Прошу поделиться своим мнением и опытом. 

Ответы11
6 августа 2013 в 12:52:51

Работаем с изъятием для гос.нужд не первый год..каждый год что-то новенькое))

Буквально на прошлой неделе связывалась с гос.компанией по вопросу аренды (на 5лет и срок аренды истекает в 2014году) мне ответили так: "Если договор аренды зарегистрирован, и об этом есть сведения в ЕГРП, то арендатор имеет право на возмещение рыночной стоимости аренды и убытков, упущенной выгоды, если предоставляет соответствующие документы"

Кстати небольшое отступление - упущенную выгоду мы не можем считать в отчете об оценке рыночной стоимости ЗУ пусть и с улучшениями. Для убытков, в том числе упущенной выгоды, нужно делать отдельное Заключение.

Поддержали0
Автор вопроса
6 августа 2013 в 13:42:54
Цитата:
Анна Ким
 — 
6 августа 2013 в 12:52:51:

Работаем с изъятием для гос.нужд не первый год..каждый год что-то новенькое))

Вот тоже самое у нас. И практика меняется, и законодательство. Поэтому каждый раз приходится рассматривать вроде бы одни и те же вопросы снова.

Цитата:
Анна Ким
 — 
6 августа 2013 в 12:52:51:

Буквально на прошлой неделе связывалась с гос.компанией по вопросу аренды (на 5 лет и срок аренды истекает в 2014 году) мне ответили так: "Если договор аренды зарегистрирован, и об этом есть сведения в ЕГРП, то арендатор имеет право на возмещение рыночной стоимости аренды и убытков, упущенной выгоды, если предоставляет соответствующие документы".

Если аренда на 5 лет и более - она должна регистрироваться (согласно законодательству). А насчет убытков, в общем ответ-то в принципе верен, но тут, как я понимаю, дело в нюансах и содержании договора аренды (его условиях, принятых арендатором). Покопался по этому вопросу на юридических форумах, однозначной картины не сложилось, но как я понял, если в договоре аренды прописано право одностороннего отказа от исполнения договора арендодателем (например, в случае изъятия земельного участка), то это значит, что арендатор принимает этот риск, его права арендодателем не нарушаются (всё по договору) - и соответственно требовать возмещения каких-либо убытков не может. Хотелось бы где-нибудь найти внятное юридическое обоснование по этому вопросу (или судебную практику). Пока не нашел.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Автору вопроса
8 августа 2013 в 14:31:19

Наткнулся на мнение Н.П.Баринова по такому же вопросу. Вобщем, наши мнения совпали. Он тоже считает, что (цитирую):

"Нужно смотреть условия договора аренды. Если в нем предусмотрена возможность расторжения по инициативе арендодателя в случае изъятия и процедура соблюдена - арендатор должен освободить ЗУ без компенсации.

Если же такого расторжения не предусмотрено, тогда арендатор имеет прво на предоставление аналогичного участка или денежную компенсацию в размере стоимости права заключения аналогичного договора аренды.

Также если в договоре оговорено права субаренды в уведомительном порядке (без получения разрешения собственника) - тоже можно посчитать РС этого права. Если нет - то нет."

Поддержали0
6 августа 2013 в 14:13:14

Регистрироваться должна, но тут упор именно на то, что должно быть прописано в выписке ЕГРП, прикладываемой к отчету (бывает что выписки дают старые или договор не донесли то ЕГРП).

На счет нюансов договоров, у нас все проще - все договора однотипные и в них говориться о том, что о расторжении должны предупреждать заранее, а так как дорожники заранее не предупреждают, то и вопросов о праве требования возмещения не возникает.

Поддержали0
Автор вопроса
6 августа 2013 в 14:30:06

А по краткосрочке какая практика (по краткосрочным договорам, которые в принципе не регистрируются в ЕГРП - до 5 лет)? Считали какие-либо убытки?

Поддержали0
6 августа 2013 в 14:34:42

нет. по этому вопросу однозначный ответ у ГК. было у нас КФХ, по которому участок в аренде на 1 год (каждый год заключался договор), сказали что ничего им не считаем, т.к такой договор не подлежит обязательной регистрации и сделать его может кто угодно, когда угодно и не факт что не задним число для какого-нить родственника.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Анне Ким
6 августа 2013 в 16:21:18

Немного не понимаю, причем здесь ГК. То, что договор не подлежит обязательной регистрации не делает его ничтожным. Вы скорее всего в этом случае не считали из следующих соображений: поскольку договор на 1 год, а изъятие может проводится не ранее, чем через 1 год после вручения официального уведомления, то соответственно изъятие будет проводится уже в то время, когда срок договора истекёт, либо договор был заключен уже после официального уведомления об изъятии (т.е. правообладатели не предприняли каких-либо мер, чтобы минимизировать свои убытки - а значит не вправе рассчитывать на компенсацию).

Поддержали0
8 августа 2013 в 14:32:45
Цитата:
Автор вопроса
 — 
6 августа 2013 в 16:21:18:

Немного не понимаю, причем здесь ГК. То, что договор не подлежит обязательной регистрации не делает его ничтожным. Вы скорее всего в этом случае не считали из следующих соображений: поскольку договор на 1 год, а изъятие может проводится не ранее, чем через 1 год после вручения официального уведомления, то соответственно изъятие будет проводится уже в то время, когда срок договора истекёт, либо договор был заключен уже после официального уведомления об изъятии (т.е. правообладатели не предприняли каких-либо мер, чтобы минимизировать свои убытки - а значит не вправе рассчитывать на компенсацию).

ГК= Гос.компания. Так как они являются конечным пунктом назначения отчетов, то и правила диктуют они, и мы не сопротивляемся, если это не противоречит ФЗ и ФСО, а из каких соображений они эти правила диктуют - разбираются наши и их штатные юристы.

Поддержали0
6 августа 2013 в 14:39:27

Считаем только то, на что есть правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы, выданные государственными компаниями (БТИ, кадастровые, егрп и пр.). Что у Вас на участке находиться?

Поддержали0
Автор вопроса
6 августа 2013 в 16:14:14

В моем случае (который сейчас рассматриваю) земельные участки (муниципальная собственность) в краткосрочной аренде (от 1 до 4 лет) под временные магазины и киоски. Соответственно на участках - временные (некапитальные) магазины и киоски (придорожная коммерция). В кадастровых выписках соответствующие обременения отражены. В ЕГРП - нет. Договора аренды с соответствующими постановлениями муниципального образования есть.

Поддержали0
6 августа 2013 в 16:24:10

Сейчас проконсультировалась у нашего начальника отдела проектного сопровождения (занимаются оформлением и сопровождением изъятия), мне сказали, что краткосрочная аренда, не подлежащая регистрации - 11 месяцев, все остальное должно быть зарегистрировано, иначе ничего арендатор не получит.

Плюс кадастровые выписки не являются правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, т.е если в выписке ЕГРП нет, а в кадастровой есть - данные берутся по ЕГРП.

Спросите у арендатора, регестрировался ли договор, если скажет что да - попробуйте запросить свежую выписку (для начала можно на росреестре посмотреть онлайн выписку, там должны быть свежие данные).

Поддержали0