Возникла спорная ситуация.. нужны мнения со стороны. Есть земельный участок ЗНП для ИЖС вдоль трассы М4 Дон. Так как 3-5 аналогов для ИЖС вдоль трассы найти крайне проблематично, оценщик берет в расчет несколько аналогов для коммерческого назначения, соответственно с поправкой на вид разрешенного использования попарными продажами. В чем суть вопроса - правомерно ли это? делаете ли вы так? спор дошел до стоимостной экспертизы в СРО...

Ответы13

Тяжело сказать, всё зависит от ситуации. Думаю, нет ничего страшного в использовании земель с другим ВРИ, если есть возможность ввести точную, обоснованную и объективную корректировку, т.е. по сути перейти от цены аналога под коммерцию к цене аналога под ИЖС. Думаю, здесь вопрос не в том, что брать в аналоги, а как объективно корректировать. К тому же зачастую рынок не видит различия между различными ВРИ. Нужно очерчивать рынок, проводить объективный анализ и соответственно отталкиваться от его результатов, прежде чем подбирать аналоги или вводить корректировки.

Поддержали0
Гость
20 августа 2013 в 09:40:30

А НЭИ участка какой? Наверняка не ИЖС вдоль трассы же))))

Егор правильно сказал - по ситуации надо смотреть, ну и корректировки должны быть обоснованы, корректны и не надуманны.

Поддержали0
Гость
20 августа 2013 в 16:15:31

Заявление о том, что аналогов нет или не достаточно можно делать только после исследования ретроспективы (года на три). Корректировка на время и всё такое ...

А потом уже НЭИ и т.д. У меня на Кутузовском тоже жить тяжко, грязнее, чем на любой трассе. Так тоже НЭИ не жильё?

Слуцкий А.А.

Гость
ответил Гостю
20 августа 2013 в 18:10:13

Но живете-то на Кутузовском, на М7 не переезжаете?))))))

Вдоль трасс НЭИ очень часто коммерческое (СТО, кафе, мотели и т.д.).

Поддержали0
20 августа 2013 в 18:45:39

На мой взгляд, вполне может быть, что скорректировать ВРИ в данном конкретном случае может быть и проще, и разумнее, чем время (а может и нет). Тут нужно смотреть на ситуацию, опять же, подчеркну, главное обоснованность и надежность корректировок и получение достоверных (соответствующих рынку) результатов. Если есть достаточная база для расчета и использования корректировки на время, можно скорректировать на время, если есть тоже самое для корректировки на ВРИ, можно скорректировать на ВРИ.

Поддержали0
Автор вопроса
20 августа 2013 в 18:48:22

анализ был проведен более чем объективный..(объявлений о продаже проанализировано больше 50 и как минимум за квартал) корректировка реальная. по поводу корректировки на время - я считаю, что намного более адекватно корректировать аналоги по ВРИ, чем по дате, особенно когда дело касается коммерчески привлекательных объектов. мы с трассами работаем уже не первый год - цены скачут постоянно и не только по сезонам, еще и от темпов строительства дороги.. при том могут как вверх так и вниз.. в общем человеческий фактор.

Поддержал1
20 августа 2013 в 19:49:20
Цитата:
Автор вопроса
 — 
20 августа 2013 в 18:48:22:

мы с трассами работаем уже не первый год - цены скачут постоянно и не только по сезонам, еще и от темпов строительства дороги.. при том могут как вверх так и вниз.. в общем человеческий фактор.

Тоже с трассами знаком не понаслышке. Цены меняются во времени значительно. Предсказать, что будет даже в ближайшем будущем - как правило, очень тяжело. Цены скачут (как вверх, так и вниз) по мере реализации, а даже при изменении проекта строительства (а это на практике довольно часто происходит). Рынок (земельные участки вблизи строящихся трасс) достаточно сложный.

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
20 августа 2013 в 22:26:20

Как вариант, можно просчитать оба случая - по ВРИ и дате, для наглядности и большей весомости результата (если попадут конечно).

Поддержали0
Гость
20 августа 2013 в 19:01:49

Дело конечно Ваше.

Есть такой документ, обязательный для исполнения членами американского Аппраизал Инститьют. Там есть порядок действий нормальных оценщиков в условиях отсутствия данных о сделках в условиях падающего рынка (если интересно, то могу дать ссылку). Так вот он таков: Если сделок нет, то

1. Расширить временной диапазон (норма 6 мес.) и корректировать на время

Если сделок всё равно нет, то

2. Расширить географический ареал (норма: город 0,5 мили, сельхозместность - до 10 миль)

Можно корректировать вынужденные продажи.

А корректировки на ВРИ в Америке просто не существует. Тут увы. И про НЭИ там ни слова. Оцениваете жильё - его и оценивайте.

Про цены предложения там кстати тоже ни слова нет.

Гость
ответил Гостю
20 августа 2013 в 22:29:47

А как быть с затейливым российским/субъектовым законодательством?

Экзампл: полгода назад участки улетали по 5000, а после принятия закона/распоряжения/указа/волевогорешения местного чиновника/министра/президента - никто и по 23 не берет......

Как учесть, какую поправку применить?

Поддержали0
Автор вопроса
20 августа 2013 в 19:11:19

Уважаемый гость, Вы бы не сравнивали Россию с другими странами... к счастью или к сожалению, но у нас различные системы, как землеустройства, так и оценки. по поводу расширения ареала - это само собой. после выделение наиболее ценообразующего критерия - удаленность от трассы, рассматривается уже не один район. Много таких сомневающихся было, которые говорили "не может быть чтоб не было аналогов!" 3-4 дня поиска с итогом 5 аналогов с разбросом от 23 до 5000 руб./м2, спускали с небес на реальную землю..

Поддержали0
Гость
20 августа 2013 в 20:48:33

Уважаемый автор вопроса.

Ну и как на реальной земле? РС от 23 до 5000? Или надо в цифру попасть, которую сказали, с помощью придуманных лично (не соответствующих практике) корректировок или НЭИ? Ну если мало.

А.А.Слуцкий

Автор вопроса
21 августа 2013 в 11:49:34

так как трассой занимаемся не первый год и сотрудничаем со риэлторами постоянно, имеем понимание о реальных ценах, реальной стоимости и ситуации в общем. никогда не занимаемся подгоном цифр.

полностью согласна с Алексеем Ромашкиным - Экзампл: полгода назад участки улетали по 5000, а после принятия закона/распоряжения/указа/волевогорешения местного чиновника/министра/президента - никто и по 23 не берет......

таких примеров много... даже работая с одним и тем же объектом полгода у нас может выходить разная стоимость, так как ГК придумывают, утверждают и меняю как правила расчетов так и правила выкупа..да и ПЗЗ и градостроительные карты меняются.

Поддержали0