Вариантов так много, что затрудняюсь ответить. Во-первых, всё в первую очередь зависит от наличия у оценщика соответствующей информации. А уже отталкиваясь от имеющейся информации - подбирается наиболее адекватный метод. На вскидку могу назвать несколько методов расчета корректировки:
1) Метод анализа парных продаж (если есть информация по парным продажам, позволяющая посчитать корректировку для каждого аналога)
2) Метод анализа вторичных данных (например, анализа кадастровых стоимостей аналогов и объекта оценки - опираясь на которые оценщик рассчитывает корректировку на местоположение - этот метод похуже, поскольку расчет основывается на допущении о том, что между КС и РС есть взаимосвязь).
3) Методы КРА (корреляционно-регрессионного анализа) - можно применять как непосредственно к аналогам - так и исследовать вторичные данные.
4) Экспертные оценки - просто рассчитать корректировки, опираясь на экспертные мнения, например, местных риелторов.
5) Методы качественного анализа и МАИ, как их разновидность.
ну вот к примеру мы от экспертного отказались уже года полтора как.. зато недавно видела оч интересную корректировку в соответствии с рейтинговой оценкой населенных пунктов по социально-экономическим показателям.
Такое мне ещё не попадалось. Будет время - закиньте, пожалуйста, в Банк материалов пример расчета корректировки в таком исполнении - было бы интересно поглядеть.
А по экспертному методу - тут верно подмечено, к нему как правило прибегают, когда не могут использовать какие-либо другие. Хотя сам-то метод не плох, если конечно эксперты, чьи мнения используются, - соответствующие.
В исследовнии Лейфер Л.А. Гришина М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости" показана взаимосвязь уровня зарплаты и стоимости жилой недвижимости в населенных пунктах (причем почти линейная). Говорится также о возможности распространения зависимости на другие сегменты рынка недвижимости. Полагаю, эти идеи можно использовать для корректировки на местоположение при оценке в малых населенных пунктах - районных центрах и т.п. Вот уж где ни парные продажи, ни КРА не работает. А информация о зарплате (хоть и лукавая) - есть. К тому же официальная:). В условиях когда рынок развит слабо - это хоть какая-то зацепка
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Для недвижимости размещение объекта оценки описывается целым рядом характеристик – различия в расположении земельных участков в разных оценочных зонах, в населенных пунктах разных категорий и т.д.
Если объект оценки и отобранные объекты аналоги расположены в разных оценочных зонах, то необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор. Поправку на местоположение по оценочной зоне можно рассчитать по следующей формуле:
Поправка на местоположение = Соо / Сан, где:
Соо – ставка арендной платы за земельный участок объекта оценки
Сан – ставка арендной платы за земельный участок объекта-аналога
Поддержали0
Дельным сочли0
Роман Кузовлев
25 апреля 2014 в 10:56:56
Цитата:
Сергей Кольчугин
—
1 августа 2012 в 18:28:12:
В исследовнии Лейфер Л.А. Гришина М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости" показана взаимосвязь уровня зарплаты и стоимости жилой недвижимости в населенных пунктах (причем почти линейная). Говорится также о возможности распространения зависимости на другие сегменты рынка недвижимости. Полагаю, эти идеи можно использовать для корректировки на местоположение при оценке в малых населенных пунктах - районных центрах и т.п. Вот уж где ни парные продажи, ни КРА не работает. А информация о зарплате (хоть и лукавая) - есть. К тому же официальная:). В условиях когда рынок развит слабо - это хоть какая-то зацепка
Если где-нибудь общепринятые методики расчета корректировки на местоположение но в рамках одного района. Удаленность от ст.метрополитена, от основных дорожных магистралей, от железнодорожных станций?
Я сталкивался только с эмпирическо-экспертными оценками - типа стоимость квартиры снижается на 1% за каждые 5 минут ходьбы от станции метрополитена.
Общепринятые методики есть не только для оценки величины корректировки на местоположение, но и для оценки любых др. корректировок. Например, метод сравнения парных продаж. Также можно исследовать рыночные данные путем проведения КРА.
Поддержали0
Дельным сочли0
Гость
27 мая 2014 в 10:11:50
Вопрос поставлен вообще! Вообще ответ можно найти в каждом учебнике. Поэтому, всегда надо действовать по обстановке. Ценообразующий фактор местоположение состоит из ряда элементов. Поэтому, на мой взгляд, наиболее универсальным и оптимальным является использование кодировочных шкал для каждого элемента.
Ответы12
Вариантов так много, что затрудняюсь ответить. Во-первых, всё в первую очередь зависит от наличия у оценщика соответствующей информации. А уже отталкиваясь от имеющейся информации - подбирается наиболее адекватный метод. На вскидку могу назвать несколько методов расчета корректировки:
1) Метод анализа парных продаж (если есть информация по парным продажам, позволяющая посчитать корректировку для каждого аналога)
2) Метод анализа вторичных данных (например, анализа кадастровых стоимостей аналогов и объекта оценки - опираясь на которые оценщик рассчитывает корректировку на местоположение - этот метод похуже, поскольку расчет основывается на допущении о том, что между КС и РС есть взаимосвязь).
3) Методы КРА (корреляционно-регрессионного анализа) - можно применять как непосредственно к аналогам - так и исследовать вторичные данные.
4) Экспертные оценки - просто рассчитать корректировки, опираясь на экспертные мнения, например, местных риелторов.
5) Методы качественного анализа и МАИ, как их разновидность.
ну вот к примеру мы от экспертного отказались уже года полтора как.. зато недавно видела оч интересную корректировку в соответствии с рейтинговой оценкой населенных пунктов по социально-экономическим показателям.
Такое мне ещё не попадалось. Будет время - закиньте, пожалуйста, в Банк материалов пример расчета корректировки в таком исполнении - было бы интересно поглядеть.
А по экспертному методу - тут верно подмечено, к нему как правило прибегают, когда не могут использовать какие-либо другие. Хотя сам-то метод не плох, если конечно эксперты, чьи мнения используются, - соответствующие.
В исследовнии Лейфер Л.А. Гришина М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости" показана взаимосвязь уровня зарплаты и стоимости жилой недвижимости в населенных пунктах (причем почти линейная). Говорится также о возможности распространения зависимости на другие сегменты рынка недвижимости. Полагаю, эти идеи можно использовать для корректировки на местоположение при оценке в малых населенных пунктах - районных центрах и т.п. Вот уж где ни парные продажи, ни КРА не работает. А информация о зарплате (хоть и лукавая) - есть. К тому же официальная:). В условиях когда рынок развит слабо - это хоть какая-то зацепка
Поправка на местоположение по оценочной зоне
Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Для недвижимости размещение объекта оценки описывается целым рядом характеристик – различия в расположении земельных участков в разных оценочных зонах, в населенных пунктах разных категорий и т.д.
Если объект оценки и отобранные объекты аналоги расположены в разных оценочных зонах, то необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор. Поправку на местоположение по оценочной зоне можно рассчитать по следующей формуле:
Поправка на местоположение = Соо / Сан, где:
Соо – ставка арендной платы за земельный участок объекта оценки
Сан – ставка арендной платы за земельный участок объекта-аналога
В исследовнии Лейфер Л.А. Гришина М. "Анализ и прогнозирование цен недвижимости" показана взаимосвязь уровня зарплаты и стоимости жилой недвижимости в населенных пунктах (причем почти линейная). Говорится также о возможности распространения зависимости на другие сегменты рынка недвижимости. Полагаю, эти идеи можно использовать для корректировки на местоположение при оценке в малых населенных пунктах - районных центрах и т.п. Вот уж где ни парные продажи, ни КРА не работает. А информация о зарплате (хоть и лукавая) - есть. К тому же официальная:). В условиях когда рынок развит слабо - это хоть какая-то зацепка
Простите, а не подскажете, где скачать можно ?
Статью нашла здесь:
http://www.pandia.ru/text/77/190/26210.php#_Toc241224603
очень интересно!
спасибо большое !
Статью нашла здесь:
http://www.pandia.ru/text/77/190/26210.php#_Toc241224603
очень интересно!
Если где-нибудь общепринятые методики расчета корректировки на местоположение но в рамках одного района. Удаленность от ст.метрополитена, от основных дорожных магистралей, от железнодорожных станций?
Я сталкивался только с эмпирическо-экспертными оценками - типа стоимость квартиры снижается на 1% за каждые 5 минут ходьбы от станции метрополитена.
Общепринятые методики есть не только для оценки величины корректировки на местоположение, но и для оценки любых др. корректировок. Например, метод сравнения парных продаж. Также можно исследовать рыночные данные путем проведения КРА.
Вопрос поставлен вообще! Вообще ответ можно найти в каждом учебнике. Поэтому, всегда надо действовать по обстановке. Ценообразующий фактор местоположение состоит из ряда элементов. Поэтому, на мой взгляд, наиболее универсальным и оптимальным является использование кодировочных шкал для каждого элемента.
+