Добрый день, коллеги... 

Не могу понять, как оценить права требования банка по договору ипотеки на квартиру, в которой прописано двое несовершеннолетних детей (3 и 5 лет), с учетом обременения...  Звонила в опеку, говорила с юристами... Все говорят, что детей не выселить, квартиру не продать... Жду мудрых советов и мыслей на данную тему.

Ответы22

Вопрос интересный. Если, как вы говорите, квартира не может участвовать в гражданском обороте (не может быть продана), то получается - что и рыночной стоимости (как наиболее вероятной цены сделки) у неё не может быть (по крайней мере на данный момент). Пока эти обременения не будут сняты.

Поддержали0
Автор вопроса
5 ноября 2013 в 13:52:07

Оценить как-то все-равно надо... :(... Хоть бы в ноль... Банк хочет реализовать права требования по кредитному договору, в обеспечение которого заключен ряд договоров ипотеки, в том числе, на эту квартиру. Я оцениваю права требования по кредитному договору и обеспечивающим его договорма залога. Права то требования на квартиру должны иметь какую-то денежную оценку. Да и законодательство ее оборота не запрещает. По идее, как я понимаю, через суд детям может быть предоставлено в аренду аналогичное жилье без ухудшения хилищных условий. М.б. посчитать права банка, как РС квартиры без обременения за минусом продисконтированной арендной платы за такую квартиру до достижения детьми совершеннолетия?

Поддержали0
Гость
ответил Автору вопроса
5 ноября 2013 в 14:33:07

Хороший вариант, попробуйте просчитать, только сдается мне квартирка в минус уйдет))))

Поддержали0
Автор вопроса
5 ноября 2013 в 15:06:45

Минус то он, может, и не имнус... Смотря, какую ставку дисконтирования забабахать:) Альтернативу придумать не могу... всю голову сломала...

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Автору вопроса
5 ноября 2013 в 19:54:29

Геннадий, а Вы как считали? И что в итоге получили?

Игорь, прошу пояснений по формату справки.

Поддержали0
5 ноября 2013 в 20:21:44
Цитата:
Автор вопроса
 — 
5 ноября 2013 в 19:54:29:

Игорь, прошу пояснений по формату справки.

Справка обыкновенная, о среднерыночной стоимости, без расчетов, типа я считаю, что это столько стоит. А у "шибко умных юристов банка" два выхода, или согласиться с этой стоимостью, или назначать СЭ, с далеко неизвестным результатом. Только в данном случае, я был на стороне "прессуемого" заемщика.

Ведь чем хорош суд? Каждая сторона доказывает свою позицию. Одни умеют это делать, а другие идут в суд полные заблуждений. И самое основное из заблуждений, что судья ищет истину.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Автору вопроса
5 ноября 2013 в 21:19:41

Очень разумно... но у нас уже заключен именно договор на оценку... Босс не запарился при заключении договора на оценку, жалким элементом которого является оценка прав требования на выше упомянутую квартиру. Надо как-то не нарушить договор - оценить в рамках отчета все права требования... не подставив себя... Справка их не устроит...

Поддержали0
6 ноября 2013 в 09:59:09

Методом парных сравнений исследовал все факторы.

Кто то передо мной справку дал, и банк пошел на СЭ.

Результаты совпали, хотя методы расчетов сильно отличались в части корректировок.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Геннадию Шувалову
6 ноября 2013 в 10:34:03

Недопоняла. Как прооизвести парное сравнение такого фактора, как прописка? И с чем сравнивать это безобразие? На рынке нет таких квартир...

Справка то о чем? Что детей не выселить?

Поддержали0
6 ноября 2013 в 15:23:09

давайте определимся - в купленную квартиру по ипотеке - детей не прописать = обременение не позволит, пока не погасишь. в заложенную квартиру по ипотеке (свою, под ту, которую приобретаешь на стадии строительства) договором по ипотеке предусмотрено И ПОДПИСАНО заемщиком выписывание и детей и кошек и собак из квартиры по требованию банка в случае признания кредитного договора проблемным активом. квартира оценивается в обычном формате, а как будет реализовано право несовершеннолетних - это не вопрос оценщика.

Поддержали0
Автор вопроса
ответила Вячеславу Григорьеву
8 ноября 2013 в 03:04:30

У нас в ЕКБ прописывают... законно ли - не в моей компетенции, а органы опеки потом выписать не дают (даже при незаконной прописке - им не особо важно: они защищают права ребенка - их не интересует тот факт, что прописывают незаконно...

Реализация прав несовершеннолетних, признаваемая в практике судом, на мой взгляд, должна рассматриваться мной, при оценке РС прав требования банка, в качестве фактора, снижающего РС объекта залога с учетом обременения...

Поддержали0
8 ноября 2013 в 05:06:22

надо внимательно изучить договор ипотеки. мы часто оцениваем проблемные долги банка, в том числе и квартиры и машины. просто рыночная и ликвидационная стоимость - все. банк после продажи имущества забирает свою недоимку и оставшиеся деньги после реализации имущества - отдает заемщику (за частую их нет, особенно в автотранспорте).

Поддержали0
Гость
8 ноября 2013 в 20:40:36

Изучала. Про прописку детей и кошек и собак там все написано. Но, благодаря органам опеки, первых не выселяют уже 1,5 года... и, по данным, имеющимся у меня от юристов и опеки, не выселят просто так. + На тему РС и ЛС, у меня не просто проблемный долг, а элемент оценки прав требования по кредитному договору. Тут квартира - малый кусок рыночной стоимости прав требования в рамках обеспечения по кредитному договору. Банк квартиру эту фиг продаст... Но права требования по связке договоров продать планирует...

Гость
ответил Гостю
8 ноября 2013 в 21:23:43

Просчитайте РС, потом опишите проблему и назначьте стоимость в 1 руб.))))

Поддержал1
Автор вопроса
ответила Гостю
9 ноября 2013 в 17:57:44

Вот к этому я и склоняюсь...

Поддержали0
9 ноября 2013 в 09:22:37

если будет такая стоимость - значит ее кто-то может за рубль купить. тогда чтоб понять - нужно все-таки посмотреть задание на оценку.

Поддержали0
Гость
ответил Вячеславу Григорьеву
9 ноября 2013 в 14:46:24

Так оценивается же не квартира, а права требования. Права за рупь купят, а дальше?)))))

Поддержал1
Автор вопроса
ответила Вячеславу Григорьеву
9 ноября 2013 в 18:00:42

Оцениваются права требования банка. В задании фигурируют выше упомянутые права требования и перечислены кредитный договор на юр. лицо и куча договоров поручительства на физиков, являющиеся основаниями для возникновения прав у банка. И все...

Поддержали0