Добрый день, уважаемые специальсты!

Провожу оценку земельного участка для оспаривая кадастровой стоимости по состоянию на 01.01.2011г.. Категория:земли населенных пунктов, ВРИ: для эксплуатации нежилых зданий. Здания на уч. используются под склады.

Участок прямо сказать из проблемных (по моему мнению).

1.Участок находится в 400 м. от р.Енисей, т.е. в ее водоохранной зоне. На участке находится незавершенное строительство здания (степень готовности незавершенного строительства-15 %), площадью около 300 кв.м. – не используется. Строительство прекращено в связи с наличием высокого уровня грунтовых вод и отсутствием возможности дальнейшего подведения коммуникаций. Инженерные коммуникации подключены по временной схеме (подача холодной воды в размере 1,5 куб.м. в сутки), с дальнейшим переподключением к постоянной. Теплоснабжение отсутствует. Имеется септик. 

Необходимы: - корректировка на наличие грунтовых вод.

- корректировка на отсутствие инженерных коммуникаций.

 2. Также нет возможности на участок подвести электроэнергию в связи с отсутствием ячеек 6кВ на ближайшей подстанцие (есть офиц. документ на этот счет). Электроснабжение нежилых помещений на оцениваемом земельном участке выполнено на основании устной договоренности от существующей сети 0,4кВ от соседнего участка. 

необходима корректировка на отсутствие электроэнергии 

Помогите, пожалуйста, с методиками расчета необходимых корректировок! 

Ответы13
23 мая 2014 в 17:34:47

А зачем столько инфы про улучшения на ЗУ, если цель-оспаривание кадастровой..обычно пишу допущение - рыночная стоимость объекта оценки определена без учета существующих улучшений.

В пункте описание ОО - на оцениваемом земельном участке расположены объекты недвижимости. Согласно необходимому специальному ограничительному условию, указанному в п. 1.4.5 «Специальные ограничительные условия», рыночная стоимость объекта оценки определена без учета существующих улучшений и ограничений (обременений). Таким образом, далее представлены количественные и качественные характеристики объекта оценки (земельного участка) и справочно приведена информация об улучшениях, расположенных на оцениваемом земельном участке.

А про корректировку на коммуникации ссылка на - http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm

1. транспортные подъездные пути – 5-15%

2. электроэнергия – 10-20%

3. газоснабжение – 10-25%

4. остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение, коммуникационные связи) – 5- 15%.

Поддержали3
22 сентября 2015 в 02:15:07

Ссылка на корректировку хорошая, только проблема в том, что если дата оценки - ранее 2012г., все это не подходит, требуют информацию которая была достоверна до даты оценки, а не после неё.

Поддержали0

У всех по разному. У Вас можно справочно, у нас обязательное детальное описание всех улучшений, каждого здания по конструктивным элементам, площадям, помещениям, их состояния и т.д.

Поддержали0
22 сентября 2015 в 02:16:57

Да и у нас тоже, и зачастую требуют непременно учесть наличие улучшений в рамках Доходного подхода.

Поддержали0
1 декабря 2015 в 15:41:06

корректировка на коммуникации есть тут - http://www.areall.ru/custom/references_of_adjustments/kwsGO1texY.pdf

Прикреплены файлы:111.jpg
Поддержал1
18 февраля 2016 в 13:44:59

том 3 это 2014 г выпуска сборника. Если дата оценки до 2014 г., то не подходит том 3.

Поддержали0
Гость
1 августа 2016 в 19:54:59

Какие корректировки необходимы пр оценке земельного участка

18 ноября 2016 в 16:19:17

при оценки земли, если объект оценки не имеет газоснабжение, а объекты-аналоги имеют возможность для подключения и собственник предлагаем помощь с подключением, можно расценивать объекты-аналоги как объекты имеющие газоснабжение. Или в данном случаем и объект оценки и объекты-аналоги равнозначны.

Поддержали0
18 ноября 2016 в 16:26:32

Нет газоснабжения-ни у ОО ни у ОА, мое мнение. Корректировка ноль. "Помощь с подключением"-не очень убедительное обоснование.

Поддержали2

Касаемо корректировки на наличие грунтовых вод, тут конечно беда, разве что парными продажами как-нибудь выделить отношение, но чтобы не придумалось, оспорить выбранный вариант будет гораздо проще, чем заморачиваться с его определением.. в отношении корректировки на коммуникации есть мнение, что достоверней и правильней будет не брать какие-то данные с потолка, опубликованные какой-то оценочной компанией, а доказать возможность применения справочников, к примеру Л.А. Лейфера, как наиболее объективных источников из имеющихся на более позднюю дату, чем дата оценки. Это вполне реально, если есть понимание проверяющей стороны (кто там, суд, комиссия) и если самому посидеть, разобраться..

Поддержали0
21 ноября 2016 в 13:04:43

А зачем вообще делать оценку на 2011 год, если в 2016 году уже новая кадастровая должна быть (кадастровая оценка проводится не реже раз в 5 лет)?

Поддержали0
Гость
ответил Эдуарду Сарычеву
21 ноября 2016 в 19:57:55

Потому, что ее не будет до 2020 же..........

Поддержали0
22 ноября 2016 в 07:47:21

Это было до выборов. Мораторий на переоценку КС отменяют семимильными шагами ;)

Поддержали0