Народ, объясните молодому оценщику нелогичную вещь. Читая отчеты коллег частенько замечаю, что при согласовании результатов одному из трех или двум из трех подходов дается вес 10 или даже 5... Зачем вообще использовать подход которому ты даешь 10%?... Не правильней ли будет правильно отказаться от подхода?

Ответы17
Гость
21 августа 2014 в 15:36:03

Корифеи оценки с Аппрайзера считают (да и практика показывает), что при правильном применении подходов, разница между результатами подходов составляет не более 20% (а по факту не более 10% обычно)

Поддержали0
Автор вопроса
21 августа 2014 в 16:17:32

Спасибо за развернутый ответ

Поддержали0
Гость
22 августа 2014 в 16:04:35

Существует два метода согласования результатов – метод субъективного взвешивания и метод математического взвешивания. Для детального согласования результатов применяется метод математического взвешивания.

Разница между подходами и согласование это разные вещи.

Согласование результатов оценки рекомендуется проводить в ряд этапов:

- выбор критериев, определяющих использование метода к оценке;

- определение степени важности критериев в обеспечении достоверности конечного результата оценки.

После того, как определены критерии, в них выявляются приоритеты и строится обратно симметричная матрица, в которой для попарного сравнения критериев используется следующая шкала отношений:

1 – равная важность;

3 – умеренное превосходство одного над другим;

5 – существенное превосходство;

7 – значительное превосходство;

9 – очень сильное превосходство;

2,4,6,8 – промежуточные значения.

Вес каждого критерия определяется по формуле: W= (Пxij)l/n/S, где П – произведение

Поэтому в условиях ограниченного рынка и специализированного ОО вполне ЗП -0.9, а СП -01. И никакого мошенничества.

22 августа 2014 в 16:58:30

На мой взгляд, не всё "так просто" (точнее сложно). Нужно в первую очередь - понимать, для чего проводиться согласование, во-вторую, как оно работает, в третьих, - как оно осуществляется. Без этого понимания это просто рассуждения "о том, не знаю о чем".

Поддержали0
Гость
23 августа 2014 в 00:54:15
Цитата:
Гость
 — 
22 августа 2014 в 16:04:35:

Поэтому в условиях ограниченного рынка и специализированного ОО вполне ЗП -0.9, а СП -01. И никакого мошенничества.

Если результаты подходов сходятся с разницей не более 10% - вполне себе согласен))))

А иначе именно мошенничество (или неправильно произведенные расчеты).....

Поддержали0
Гость
25 августа 2014 в 10:13:21

РС-МОЖ случайной величины стоимости. веса - вероятности наступления случайных событий : РС -определенная ЗП.СП и ДП

Разница между подходами это отдельный вопрос и молодой оценщик его не задавал.

25 августа 2014 в 10:49:50

:) Интересная интерпретация. Начнем сначала. Во-первых, РС - это наиболее вероятное значение случайной величины (следует из определения: "... под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства..."). Так как распределение цен на рынке - далеко не всегда нормальное (даже скажу больше, как правило, - не нормальное), то наиболее вероятное значение и мат. ожидание - не одно и тоже (могут быть разными значениями). Во-вторых, каким образом вы можете определить вероятности получения тех или иных оценок величины рыночной стоимости?

Поддержали0
Гость
25 августа 2014 в 14:04:03
Цитата:
Автор вопроса
 — 
21 августа 2014 в 13:29:09:

Алексей, а какая разница в подходах по Вашему допустима?

Цитата:
Гость
 — 
25 августа 2014 в 10:13:21:

Разница между подходами это отдельный вопрос и молодой оценщик его не задавал.

?

Поддержали0
Гость
25 августа 2014 в 17:22:42

Уважаемый Егор! Вы абсолютно правы при нормальном распределении случайной величины стоимости ее среднее(наиболее вероятное)значение и есть МОЖ. Цена - конкретное значение случайной величины - стоимости. МОЖ - сумма произведений всех значений случайной величины на их вероятность. Все значения РС это РС определенная ЗП,СП,ДП. А вероятности это веса подходов определяемые по методике изложенной мной ранее. В СП когда вы делаете выборку ОС Вы определяете коэффициент вариации и проверяете выборку на нормальность (кв- меньше 33%). Т.е. нормальность распределения случайной величины стоимости предполагается.

25 августа 2014 в 23:50:42
Цитата:
Гость
 — 
25 августа 2014 в 17:22:42:

Вы абсолютно правы при нормальном распределении случайной величины стоимости ее среднее(наиболее вероятное)значение и есть МОЖ. Цена - конкретное значение случайной величины - стоимости.

На мой взгляд, вы немного запутались в понятиях и не отличаете цены сделок от рыночной стоимости. Рыночная стоимость по своему существу - это типическое значение для цен сделок. По факту, в нашем обсуждении фигурируют две случайные величины: цена сделки и оценка рыночной стоимости (которые соответственно могут иметь разные распределения). Так вот, в рамках сравнительного подхода вы как бы (словосочетание как бы - не случайно и отражает мое скептическое мнение как в отношении этой проверки, так и к тому, что распределение цен сделок в большинстве случаев нормально или близкое к нормальному) проверяете "на нормальность" случайную величину - цену сделки. И естественно распределение этой случайной величины не имеет никакого отношения к распределению оценок рыночной стоимости (которые мы получаем, используя различные методы). Далее - если подходить последовательно, то строго говоря, такая случайная величина, как оценка рыночной стоимости - имеет не только три реализации, а бесконечное множество (поскольку существует стремящееся к бесконечности число комбинаций различных методов и используемой в рамках них исходной информации, которые могут давать различные оценки РС). Т.е. следуя вашей логике - веса полученных значений должны стремиться к 0. На мой взгляд, вы пытаетесь подменить некую экспертную оценку в отношении качества того или иного результата оценки РС, полученного в рамках того или иного подхода, таким понятием как вероятность реализации конкретного значения случайной величины, пытаясь найти некое математическое обоснование, что у вас пока не получается. Проще говоря, вы слишком усложняете, пытаясь подменить простые вещи какими-то сложными математическими выкладками.

Поддержали0
Гость
26 августа 2014 в 11:03:17

Егор, у Вас очень своеобразная манера вести дискуссию. Вы приписываете мне утверждения, которые я не делал, а затем высказываете свое мнение. Повторюсь, я отличаю цены сделок от РС. РС это случайная величина, а цена сделки конкретное значение случайной величины. Веса подходов - мы оцениваем один и тот же ОО тремя подходами. Теоретически мы должны получить три одинаковых значения и веса должны стремиться не к 0, а к о,333. Математическое обоснование найдено давно до меня.Достаточно прочитать соответствующий раздел теории вероятностей.

26 августа 2014 в 12:12:53
Цитата:
Гость
 — 
26 августа 2014 в 11:03:17:

Егор, у Вас очень своеобразная манера вести дискуссию. Вы приписываете мне утверждения, которые я не делал, а затем высказываете свое мнение.

Может вы не внимательно читали мои сообщения? Я только цитировал ваши высказывания.

Цитата:
Гость
 — 
26 августа 2014 в 11:03:17:

Повторюсь, я отличаю цены сделок от РС.

Если бы вы отличали, вы бы не написали это:

Цитата:
Гость
 — 
26 августа 2014 в 11:03:17:

РС это случайная величина, а цена сделки конкретное значение случайной величины.

Вы путаете случайную величину с её типическими значениями. Рекомендую вам ознакомиться с моей старой статьёй на тему типических значений: "Бондарев Е.В. О выборе наиболее типических значений различных выборок данных в оценке". Попробуйте разобраться, чем отличаются друг от друга цены, рыночная стоимость и оценки рыночной стоимости.

Цитата:
Гость
 — 
26 августа 2014 в 11:03:17:

Теоретически мы должны получить три одинаковых значения и веса должны стремиться не к 0, а к о,333.

Теоретически результаты, полученные в рамках трех подходов, могут иметь разную природу - и вообще не подлежать согласованию. Согласовывать можно только результаты оценки идентичных характеристик. Например, не корректно согласовывать результаты сравнительного и доходного подхода для объектов, не пользующихся инвестиционным спросом.

Поддержали0
Гость
26 августа 2014 в 13:31:20

Уважаемый Егор в своих высказываниях я не имел ввиду Ваши интерпретации. Всего доброго, прощайте.

Гость
ответил Гостю
26 августа 2014 в 15:14:40

Гость, у Вас очень своеобразная манера вести дискуссию......

Поддержал1