все время думал что оценка делается на дату вынесения предписания, НО юристы КуиЗО города говорят что не суть важно на какую дату в процессе изъятия.

предписание на 01.10.2015, а оценку заказали на 01.09.2016

правильно ли это?

Комментарии10
Вячеслав Григорьев пригласил к обсуждению Егора Бондарева
Гость
27 августа 2016 в 23:19:09

Судя по всему изымают чью-то собственность для нужд города? Если так, то оценка делается для компенсации изъятого, а следовательно оценивается именно на момент изъятия.

Поддержали0
28 августа 2016 в 00:21:11(отредактировано 3 минуты спустя)

Только что считать моментом изъятия? :-) Дату принятия решения, дату уведомления правообладателя, дату заключения соглашения, дату выплаты компенсации и т.д. и т.п.?

Вообще, вопрос всегда был довольно дискуссионным (по крайней мере среди оценщиков). Вот, например, такую публикацию (правда старую) на эту тему можно найти среди материалов группы "Оценка для целей изъятия или временного занятия недвижимости для госнужд":

М. М. Шарина. Определение выкупной цены при изъятии. Камни преткновения при проведении оценки.

Поддержали0
27 августа 2016 в 23:56:12(отредактировано Минуту спустя)

Раньше всегда заказчики (гос. конторы) заказывали оценку на "день, предшествующий дню принятия решения об изъятии". И у их юристов была строгая позиция, заключающаяся в том, что не их проблемы - если, например, с момента принятия решения об изъятии и текущим моментом (а процесс изъятия иногда затягивался на года) стоимость недвижимости выросла, они воспринимали это как один из рычагов давления на правообладателей (чтобы те быстрее шли на соглашение - либо соглашайся - время уходит, либо судись).

Но относительно недавно были внесены серьезные изменения в ЗК, возможно что-то сдвинулось и на практике. С момента внесения этих изменений у меня в работе по изъятию ничего не было, соответственно актуальной практики и информации нет.

Поддержали0
28 августа 2016 в 08:56:56

"7. При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора Судом установлено, что решение об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд принято 11 октября 2010 г., а выкупная цена земельного участка была утверждена распоряжением правительства области от 10 июня 2013 г.

Решением суда первой инстанции выкупная цена была определена на момент разрешения спора, однако суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения пункта 4 статьи 57 ЗК РФ, указал, что выкупная цена изымаемого имущества должна рассчитываться по состоянию на день, предшествующий принятию постановления правительства области об изъятии земельного участка ответчика для государственных нужд, т.е. на 10 октября 2010 г. Отменяя апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда и направляя дело на новое апелляционное рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что определение размера возмещения, подлежащего выплате собственнику (пользователю) с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, было предусмотрено пунктом 4 статьи 57 ЗК РФ для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 89-КГ15-4)..."

Совсем запутали)) Оцениваем на дату, указанную в госконтракте.

Поддержали0
28 августа 2016 в 11:11:42

А смысл что-то придумывать? Заказчик всегда прав. Хочет на такую-то дату - оцените. А что он уже дальше будет с этим отчетом - его риски. Он дал задание - вы выполнили.

Поддержали0
28 августа 2016 в 12:19:57

да я тоже так думаю. не буду спорить.

есть еще вопрос - оценка з/у и склада на нем. как выписали предписание на изъятие собственник сразу заключил договор на аренду склада. договор не зарегистрирован в регпалате, значит он может быть сроком не более чем на 11 месяцев (от 1 дня до 11 месяцев). у меня есть фото внутри склада на разные даты в течении года - склад пуст. предписание об изъятии от 01 октября 2015 года. стоимость аренды ежемесячно 180 тыс рублей ! и ничего не хранится. есть 3 расписки в получении денег)) других подтверждений нет. думаю считать без упущенной выгоды, так как она нами не обнаружена. пусть доказывают в суде декларациями и бухгалтерскими документами о платежах - тогда пересчитаем.

Поддержали0
28 августа 2016 в 15:36:05

В этом случае действительно проще для всех - судиться (если правообладателю есть смысл). Размер и наличие упущенной выгоды - всегда вопрос довольно сложный и дискуссионный, поэтому чтобы для заказчика и прежде всего конечно оценщика не было возможных неприятных последствий - проще передоверить ответственность в решении этого вопроса суду, тем более законодательно бремя доказательства наличия УВ лежит на потерпевшей стороне.

Поддержали0

Вот что ответили нам юристы из администрации:

Статьей 57 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) в редакции, действовавшей до 01.04.2015, предусматривалось, что при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Федеральным законом от 31.12.2014 №499-ФЗ в статью 57 ЗК РФ внесены изменения: убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, исключены из перечня убытков, которые рассчитываются исходя из стоимости имущества на день, предшествующий принятию соответствующего решения.

Этим же Федеральным законом в ЗК РФ введена специальная глава VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд», в которой указаны нормы, относящиеся в том числе к порядку определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В пункте 5 статьи 56.8 ЗК РФ указано, что в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

В пункте 5 статьи 56.8 ЗК РФ дата оценки возмещения, как она понимается законодательством об оценочной деятельности, не упоминается. Речь идет только о дате фиксации разрешенного использования участка, но не о дате оценки в целом. Предельно ясная формулировка, существовавшая до 01.04.2015 в статье 57 ЗК РФ, не была перенесена в главу, регулирующую порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, по настоящее время не внесены уточняющие изменения, отсутствуют проекты федеральных законов, которые бы вносили изменения в данную норму. Это подтверждает, что отсутствие в существующей норме указания о дате оценки не является пробелом законодательства.

Таким образом, определение рыночной стоимости изымаемого имущества проводится исходя из количественных и качественных характеристик на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, но на текущую дату и в текущих ценах.

Поддержали0
28 июня в 10:18:36

"Таким образом, определение рыночной стоимости изымаемого имущества проводится исходя из количественных и качественных характеристик на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии, но на текущую дату и в текущих ценах."

Светлана, я бы чуточку изменил формулировку на: "исходя из количественных и качественных характеристик на день, предшествующий дню ИЗВЕЩЕНИЯ владельца о принятии решения об изъятии".

Это довольно активно подтверждается судами и здравым смыслом, т.к. владелец не может знать о принятии решения об изъятии в "высоких кабинетах" и продолжает свою обычную деятельность до момента извещения. А вот после, да, должен сесть на лавочку и грустно взирать на плоды своих трудов, подлежащие уничтожению.

В 95% случаев такое изменение формулировки мало что меняет, но изредка это бывает именно тем камнем преткновения. Обычно между выпуском постановления и извещением проходит минимум месяц и в условиях активной стройки это становится серьезной разницей.

Поддержали0

Я не против. Это официальное суждение юристов департамента имущественных отношений.

Поддержали0