Коллеги, ниже в основных комментариях по данной теме мною были размещены вопросы квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость», представленные в последней на данный момент редакции (от 16.10.2017 г.) Базы вопросов, любезно подготовленной «Экспертным советом».
Если вы:
- знаете правильный ответ на тот или иной вопрос и уверены в нем,
- догадываетесь, как нужно ответить, но немного сомневаетесь,
- или вовсе не знаете, как отвечать на тот или иной вопрос,
— не стесняйтесь, оставляйте ваши сообщения в ответ к основному комментарию, содержащему интересующий вас вопрос.
Дружно и вместе мы легко и быстро разберемся со всеми вопросами, которые нам уготованы!!!!
P. S. Маленькие технические моменты (по подсказке администрации сайта).
1. По умолчанию на странице темы показаны последние десять основных комментариев. Чтобы открыть все — нужно кликнуть по ссылочке «Все» под заголовком «Комментарии»
2. Чтобы быстро найти нужный вопрос — раскройте все комментарии и пролистайте скролликом мыши страницу до вашего вопроса или воспользуйтесь поиском (нажмите кнопки «ctrl» + «f» и введите номер вопроса).
3. Чтобы оставить сообщение по тому или иному вопросу, сначала найдите его, а потом кликните ссылку «Ответить» прямо под ним.
4. Если не знаете правильный ответ на тот или иной вопрос, найдите его и оставьте сообщение к нему, например, «Коллеги, подскажите….« — коллеги увидят ваше сообщение и подскажут, а вы сразу получите уведомление об их ответе.
5. Тема будет модерироваться администрацией сайта. Оставляйте ваши сообщения только к тем или иным вопросам (как, см. п.3). Все сообщения в основной ветке будут удалятся, дабы всё обсуждение имело какой-то цельный и структурированный вид.
6. Поскольку ответов на вопрос может быть несколько, а мнения коллег разойтись, не забывайте поддерживать те ответы, которые вы считаете верными, кликнув по ссылке «Поддержать» прямо под сообщением с ответом.
Комментарии177
3.2.42. Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости- магистрального нефтепровода протяженностью 120 км. Диаметр трубы 820 мм, толщина стенки трубы 10 мм
Данные из контракта: стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации – 57 руб/тонну. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки – 10 мм – 202 тонн / км. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки – 1,15;
Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки – 16 тыс. руб/ км. Возраст трубы – 10 лет, полный срок службы – 29 лет, оставшийся срок службы – 14 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей.
• 1 815 000;
• 1 594 000;
• 1 694 000;
• 2 299 000;
• 667 000.
По моему, правильное решение 1 694 000 руб.
1) 202х120 км х 57 = 1 381 680 х 1,15 = 1 588 932
2) 16 000 х 120 = 1 920 000
3) (1 588 932 + 1 920 000) х 14/29 = 1 693 967
Почему физический износ берете 14/29, а не 15/29?
15 = 29 - 14 - это эффективный возраст, соответственно 15/29 - это коэффициент физ. износа в ед. А задача определить рыночную стоимость - т.е. затраты * (1 - коэффициент физ. износа), поскольку функц. и эконом. износ и ПП по условиям задачи равны 0.
3.2.43. В качестве аналога для оценки объекта недвижимости – офисного 8-этажного здания (права собственности) класса С, 1960 года постройки. общей площадью 5 тыс кв.м и арендопригодной площадью 4500 кв.м используется предложение на продажу офисного 9-этажного здания (права собственности) класса В, 1990 года постройки, общей площадью 10 тыс. кв.м. и адендопригодной площадью 8 тыс. кв. м. Здание аналога сдано в долгосрочную аренду по ставкам выше рыночных для этого здания. Исходя из приведенного описания, перечислите все корректировки к цене аналога, которые необходимо применить, предполагая, что все иные характеристики, кроме описанных в условии у объекта недвижимости и аналога идентичны?
• Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, метаположение, общую площадь
• Корректировка на физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общую и адендопригодной площади, передаваемые права с учетом обременений.
• Корректировка на уторговывание, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение площадей и арендопригодные площади
• Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, …. соотношение общей и адендопригодной площади
• Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом …. физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение адендопригодной площади.
Если выбирать из того что предложили: Корректировка на уторговывание, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение площадей и арендопригодные площади
Хотя по поводу соотношения площадей у меня сомнение?
Правильного ответа, ИМХО, здесь нет (правильный ответ, сначала проанализировать рынок и определить те факторы, которые оказывают существенное влияние на цены - а потом уже решать, какие корректировки вносить). А если выбирать из того, что предложено, наверное ближе к правильному :
"Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом …. физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение адендопригодной площади."
т.е. последний вариант.
3.2.44. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний уценены на уровне 8 800 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб.
• 10 800 000
• 9 040 000
• 12 560 000
• 13 000 000
неужели все так просто - 10 800 0000
Похоже, что так. Правда смущает момент, к чему приведена цифра физ. износа в 10%. Возможно, чтобы ввести в заблуждение.
3.2.45. Валовый рентный мультипликатор для рынка офисных помещений составляет 5. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 100 кв. м., если известно, что оно сдано в аренду по ставке 1000 руб/кв.м., общей площади в месяц, дополнительно арендатор возмещает операционные расходы из расчета 100 руб/кв.м. общей площади в месяц. Ставки аренды и возмещения операционных расходов соответствуют рыночным. Результат округлить до сотен тысяч руб.
• 6 000 000;
• 5 400 000;
• 6 600 000;
• 7 920 000;
• 5 500 000.
Здесь получается 1000 + 100 = 1100 - валовый доход с 1 кв. м. Далее 1100 х 100 = 110 000 - валовый доход в мес. с офисного помещения, или 110 000 х 12 = 1 320 000 - валовый доход с помещения за год. 1 320 000 х 5 = 6 600 000 руб. - рыночная стоимость помещения. Похоже так.
6,6 млн
мне кажется,что правильно, 6 600 000, так в мультипликаторе используется понятие ПВД, а это 1100
https://nparmo.app.box.com/s/nnapouas7etoqzaa12q077cza60dzqws
По моему, правильное решение 1 694 000 руб.
1) 202х120 км х 57 = 1 381 680 х 1,15 = 1 588 932
2) 16 000 х 120 = 1 920 000
3) (1 588 932 + 1 920 000) х 14/29 = 1 693 967
Ошибка в расчетах. Износ считается как 15/29, тогда вариант 1 в ответах.
согласна, эффективный возраст 15 лет, это невнимательность, правильный ответ 1 815 000
Если 15 лет - эффективный возраст, то 15/29 - это коэффициент физ. износа. А надо определить РС. Коллега Ромашкин вас запутал. Для простоты возьмем следующий пример. Допустим, что остаточный возраст 0 лет - это значит, что здание совсем износилось - износ 100%, ну и соответственно РС равна 0. Считается это так, РС = затраты * (1 - ( 1 - остаточный возраст/срок службы)) = затраты * остаточный срок / срок службы (упростили формулу, сокрав единицы). Так как, остаточный 0, то по формуле выходит РС тоже 0, т.е. формула верна. Ну и возвращаемся к нашей задаче, остаточный 14 лет, соответственно затраты мы умножаем на 14 и делим на 29 (срок службы).
Спасибо
Если не считать, что экзамены сдавать на счетах (инженерный калькулятор Техас Инструменс время использования 1978-1982 год), то все что волнует в экзамене - составители задачек сами их правильно решили? А то так иногда запутано задание, что уверенность отсутствует в адекватности ответа задуманного составителем.
Для разнообразия новая задачка и новый метод решения.
2.2 Считается ли в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации молчание согласием на совершение сделки?
• Всегда считается.
• Считается если соответствующее указание содержится в предложении о совершении сделки.
• Не считается, за исключением случаев, установленных законом.
• Всегда не считается.
Не считается , за исключением случаев,установленных законом.
Вопрос поставлен интересно. Ответы непонятно откуда взяты. Согласно ст. 158, п.3 ГК РФ : "Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон." . Что никак не совпадает с приведенными ответами из задания
Не знаю. Вариант 3 вполне нормален, если учесть что молчание прописанное в договоре устанавливается в силу действия закона.
С Аудатекс несколько лет бранился по поводу ежегодной письменной пролонгации договора, а теперь - счет получил, оплатил и все, не надо кучу бумаг подписывать и отсылать, удобно.
Совершение действия молча и договор пролонгирован.
Лебедь Рак и Щука (задача с бассейном)
Правильный ответ 43,714 млн. руб.
Обоснуйте
Вы сдавали?
Стоимость бассейна с учетом износа 68 лимонов
Стоимость в пользовании 3,4 ляма делим на 14% = 24,285
Вычитаем, ответ 43,714.
По поводу сдал - тренируюсь решать задачи и жду когда счеты на компы заменят.
Подал заявку 15.10 ни ответа ни привета
Собирался подать 27.09 и 15.09.
Но когда счеты предложили, выписал потренироваться, отдал коллеге ему нужнее.
Не собираюсь пробовать сдавать - просто прийти и сдать,потому готовлюсь.
Подал заявку 15.10 не ответа не привета
Правильно писать НИ ответа, НИ привета.
Про 20 дней рассмотрения заявки не забыли?
Регламент только в приказе, а в реалии заявку подавал 22.10 а экзамен был 29.12,2017 г.
Высшая школа экономики - это очень плохой признак.
По сути - это высшая школа мракобесия, внедряющая в наше общество науку под названием "ЛЖЕЭКОНОМИКА".
Специалистов, получивших дипломы образования в этой школе,
надо немедленно изолировать от общества как инфицированных больных людей,
помещать в самоокупаемые изоляторы временного содержания до полного выздоровления.
И выпускать только после тестирования на вменяемость.
А институт ВШЭй этот надо закрыть срочно, как паразитический вредоносный элемент в государственной системе
http://forum.hotboom.ru/viewtopic.php?f=27&t=14972#p86361
http://forum.hotboom.ru/viewtopic.php?f=10&t=8482&start=40#p86338
А причем тут ВШЭ?
А причем тут ВШЭ?
У каждого свои тараканы.
Мне жутко не нравились экспертные советы по очень простой причине - скурвились.
Вместо службы контроля превратились в продажных сволочей позорящих оценщиков на всю страну причем исключительно по предварительно оплаченному результату.
При этом и не скрывали что исполнят любой заказ на унижение оценщиков, только деньги плати. И тут о высшей школе - там обучали только всем способам которыми можно опозорить оценщиков и ни чему другому, иному будущих экспертов и не обучали.
Так началось падение высшей школы, некоторые из них назывались школами экономики.
Заметили? Ликвидировали типа экспертов (читай продажных сволочей) и ввели экзамен в одном законе.
... не могу сказать такого про наших экспертов СРО ЮСО (Барнаул).и учили..и помогали..и сейчас не отказывают в помощи и поддержке...Выбирайте ПРАВИЛЬНЫЕ СРО!
Эксперты еще не так оценщиков унижают, как проверяющие кредитных организаций. Вот какой толк в том, что мои сотрудники и я сдали эти квал.эказмены? Нас как продолжали "тыкать" в нашу якобы некомпетентность, так и продолжают. При чем эти менеджеры (не знаю как их назвать) экзамены не сдают...
З.Ы. Можете мне отправлять вопросы и задачи по недвижке и движке (их сдала). Кто сдавал бизнес, поделитесь впечатлениями, пожалуйста. Какую литературу, помимо СРО "СВОД" и СРО "Экспертный совет" использовали? Есть ли какие-нибудь вебинары по бизнесу?
здравствуйте,спасибо,мой адрес tzk58@mail.ru
отправила на почту
эксперты обязаны сдать КЭ иначе они не могут работать с 01072017, кто сдал , те начали работать ,а вот прочие "Специалисты"-проверяльщики -это ужас!!! - комиссии по оспариванию Кс комитеты разные, департаменты.
ОПС ИУК РФ рушится на глазах, потому как построена на лжи и паразитизме. Не вижу смысла поддерживать и финансировать эту гнилую систему, тратить время на изучение лженауки и сдаче по ней экзаменов. Они изворачивают понятия русского языка, назывывая их законными или стандартными терминами. Главная ценность - это время жизни Человека. Зачем тратить его на ерунду?
Вы спросите: А что тогда делать?
Проснуться, открыть глаза, собрать информацию, оценить обстановку и наметить личный план выхода из кризиса.
Для меня - это переход под юрисдикцию СССР.
Государственные регистрационные палаты СССР открыты уже в 9 регионах.
Если есть талант и желание, можно заявляться и начать работать в органах восстанавливаемой системы управления СССР.
Чем прокормить семью на это время?
Думайте.... вы же оценщики, инженеры, экономисты, вы не рядовые бараны стада.
ОПС ИУК РФ - это что? И чем Вас ВШЭ применительно к оценке так обидела?
ОПС ИУК РФ - это организованное преступное сообщество иностранная управляющая компания РФ на территории России.
ВШЭ является идеологическим центром лженауки "Экономика" в нынешнем её виде.
Научные теории от лженаучных мы как отличаем?
Правильно.. включаешь - не работает.
Эта "наука" не может наперёд даже на 6 месяцев рассчитать сколько будет стоить резинка от трусов под названием "Билет Банка РОССИИ", которой мы пытаемся всё измерять.
А вот как "руками-водители" института оценки управляют процессом и постепенно, акт за актом, уводят нас мир лжи, присваивая себе право на истину, чтобы торговать информацией:
Антивирус. Определение даты оценки см. п.8 ФСО-1: «Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».
Изобретатели Стандартов, обработанные вирусом толерантности (отсутствием различения) плохо ориентируясь в понятиях русского языка, то ли по недоумию, а может быть и с определённым умыслом, ввели в определения терминов путаницу, смешав в одну кашу разные слова и понятия. Поскольку государственный язык (русский) является приоритетным руководящим принципом при установлении взаимопонимания между людьми и осознании явлений природы по отношению к любым стандартам, а здравый смысл является высшим принципом управления по отношению к любым законам и правилам, то оценщик далее руководствуется изначальным смыслом слов, понятных как Заказчику оценки, так и пользователю, и различает понятия как:
1)Датой оценки является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
2) Датой проведения оценки является дата или временной период, в котором производятся оценочные действия по определению стоимости объекта оценки.
3) Датой, на которую проводится оценка, является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
4) Датой определения стоимости является дата или временной период, в котором производятся оценочные действия по определению стоимости объекта оценки.
Добрый день! Абсолютно согласна! Масса времени уходит на абсолютное доказывание прописных истин в комиссии, СРО, суде.... Вебинары, курсы, экзамены... Учиться необходимо, но зачем это заучивание формул, определений и терминов??? Причем дословное??? Очень жаль людей, к о переобучился на оценщика, получил диплом, теперь должен сдать экзамен и.... сможет работать только помощником оценщика!!! Таким образом просто прекратили доступ в професссию!!! Совсем!!!! А остальные сами повымрите!!!
Для очищения сознания рекомендую посмотреть выступление ВрИО Президента СССР Тараскина Сергея Вячеславовича по поводу 8 летней годовщины начала процесса восстановления органов управления СССР.
Восемь лет возрождения СССР. 25.01.2018
Тараскин С.В: "Пока мы с вами не научимся жить собственным умом, а будем действовать только в угоду третьим лицам, проводящим над нами многочисленные опыты, в том числе запрещённые медицинские, до тех пор мы будем жить всё хуже и хуже. Но этот лимит исчерпан. Продолжение той схемы жизни, в которой мы находились до сегодняшнего дня на протяжении 10 лет приведёт к самоуничтожению человечества."
http://forum.hotboom.ru/viewtopic.php?f=27&t=5368&p=86546#p86546
youtu.be/Pi-pM5Oj7FU
Иду на ВЫ. Назначен срок сдачи экзамена.
План.
Приехать и сдать.
Отметить сдачу хорошей попойкой.
Если не сдам,?
Устроить панихиду с хорошей попойкой.
Что бы не случилось, все закончится хорошо. В любом случае весело.
Запись на память - подать заявку на следующую тему.
Таки сдал.
Удачи в следующих темах!
Удачи!!! Талант не пропьешь! Шанс и выход всегда есть!!!! У каждого оценщика есть еще и первое образование! Его отменить нельзя!!!
Коллеги, кому нужен второй оценщик с квалификационным аттестатом: https://cena777.ru/vtoroj-ocenshhik-v-shtat-ooo-s-kvalifikacionnym-attestatom/
И еже недвижимость сдал.
Бизнес на следующий год.
А вооще приколько обновить знания. С удовольствием позанимался, дае ще комп помог.
Ну он сломался и работать 3 дня перед экзаменом не мог, пришлось к экзамену готовиться.
Ставка на решение задач оказалась верной. Решив все задачи можно 20 ответов в теории провалить, а это сложно сделать, просто угадайка даст результат выше.
откуда задачи черпали, как проверяли на правильность во время подготовки? За три дня реально с задачами можно натренироваться?
Забейте в поиск "народная база квал.экзамен" - та м процентов 90 разобрано (ответы и решения даны) Из практики:. три дня - маловато будет. Хотя бы две недели надо готовиться: объем достаточно большой, плюс надо тесты в онлайн-режиме прогнать (на СВОДе, к примеру)
готовилась 3 дня: 2 дня задачи из задачника, размещенных на сайте СРОО "Экспертный совет" решала, и 1 день теорию прогнала также по вопроснику с этого же сайта.! Сдала с первого раза!
Вебинары обязательно просмотреть нужно и желательно разочек на семинар по подготовке к квалэкзамену сходить)
Точное название не могу сказать, но РОО нас предупредила, чтобы мы выписки не выбрасывали, так как уже были случаи, когда банки запрашивали при аккредитации выписки, и условием прохождением было лишь определенное количество баллов.
)) я вообще выписки не забирал, сдал-уехал.
с 01 апреля мало что изменилось в формулировке правомощности оценщика - он должен быть членом СРО, а вот чтоб быть членом СРО он должен сдать квал. экзамен. я вообще не должен прилагать никуда аттестат кром как в сро - есть выписка, значит есть право подписи. как-то так. (ну да, сбер этого не понимает, там умник один сидит где-то в москве и тупит) а все остальные - вроде с пониманием относятся. всё устаканится, очень быстро
Надеемся, что эта банковская паранойя пройдет.))
На ступил самый "страшный" день в ОД, всемирный день дурака..
СРО дали оценщикам еще 3 месяца.
Законодатель дает до конца года, или почти дал.
Руководитель одного СРО, поняв что не набрал 300 очков, сменил колоду на крапленую.