Считаю, что это в основном не нужно. А тем где нужно, не надо изобретать велосипед. Считать надо.

Комментарии4

В целом, готов поддержать. Про АНЭИ оценщиками написано много статей, периодически возникают различные дискуссии и споры на данную тему в профессиональных кругах. Я лично думаю следующее. АНЭИ имеет смысл делать только тогда, когда есть возможность позиционирования объекта оценки на разных рынках. Если такой возможности нет - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования бессмыслен. В некоей мере это атавизм, который мы сейчас наблюдаем только благодаря ФСО даже в тех отчетах, где в принципе объект оценки не может быть представлен на нескольких альтернативных рынках.

Поддержали3
23 октября 2012 в 10:09:36

полностью согласна. в основном оценка делается для каких-то конкретных целей, которые никак не предусматривают каких-либо изменений в использовании объекта. ну о каком АННЭИ может идти речь при оспаривании кадастровой стоимости участка или любой другой оценке на дату в прошлом. этот раздел полезен только в том случае, когда надо за уши притянуть заранее озвученный результат. можно было б исключить его из обязательных разделов. надо - делай, не надо - на засоряй отчет лишними красивыми отмазками.

Поддержали0

Вот ещё мысли и пример в подтверждение написанному мною выше. Зачастую некоторые специалисты высказывают мнение о том, что АНЭИ был придуман для оценки рыночной стоимости незастроенных земельных участков и в этих случаях наиболее оправдан и необходим. Но это не так. Рассмотрим, например, случай, при котором объектом оценки является незастроенный земельный участок из земель категории "земли населенных пунктов", и рынок объекта оценки достаточно развит (т.е. существуют множество предложений и осуществляются сделки с абсолютно идентичными по возможностям освоения и использования земельными участками). Что дает в этом случае анализ НЭИ? Придумай оценщик хоть самое наилучшее и эффективное использование объекта оценки, хоть не делай АНЭИ вообще, взгляд рынка на наиболее эффективное использование таких участков уже сформирован. На рынке представлены идентичные участки - и рынку (покупателям) совершенно безразлично, какое НЭИ придумает оценщик для объекта оценки. Т.е. я опять же возвращаюсь к тезису о том, что АНЭИ имеет смысл делать только тогда, когда есть возможность позиционирования объекта оценки на разных рынках (или сегментах рынка). И тогда выводы о НЭИ при оценке рыночной стоимости (которая в любом случае в качестве использования объекта оценки подразумевает только его реализацию) должны по идее выглядеть следующим образом: наиболее эффективным использованием объекта оценки является реализация на рынке, например, земельных участков под строительство гостиниц (если такой рынок или сегмент рынка есть и развит), а не, например, наиболее эффективным использованием земельного участка является выращивание картошки по голландской технологии под парниками с использованием трансгенных гибридов с привлечением заемного финансирования под залог участка. Т.е. выводы по НЭИ при оценке РС должны очерчивать рынок или сегмент рынка, на котором реализация объекта оценки наиболее эффективна. И далее в расчетах, опираясь на очерченный в НЭИ рынок или сегмент рынка, подбирать соответствующие аналоги (объекты с указанного в АНЭИ рынка).

Т.е. логическая цепочка АННЭИ при оценке рыночной стоимости должна выстраиваться следующим образом:

1) Определяем вид стоимости - это рыночная стоимость. Рыночная стоимость - это стоимость в обмене (другими словами, стоимость при реализации на рынке).

2) Выбранный вид стоимости сам в себе содержит указание на вид использования объекта оценки, при оценке РС мы в качестве использования объекта оценки можем рассматривать лишь его реализацию на рынке.

3) Выбираем рынок, на котором позиционирование и последующая реализация объекта оценки отвечала бы принципам ННЭИ.

4) Делаем вывод, что ННЭИ является реализация объекта оценки на таком-то рынке / сегменте или в качестве того-то того-то.

Поддержали0
4 ноября 2012 в 22:08:02

Не совсем поняла о сегментах: когда нужно, а когда -нет (даже из предположения разумного).

Более конкретно прошу:

Пример (сейчас в оценке):

В оценке земельные участки-два площадью от 3 до 8 га:

категория: земли н.п.

вид разрешенного: для эксплуатации зданий и сооружений пром. площадки завода

и для эксплуатации производственных помещений.

Смежные.

Местоположение: рядом с центром города, на удалении 200 м от реки Кубань (охранные зоны ни в свидетельстве, ни в кад. паспорте не указаны, в залоге).

Цель оценки: переоценка основных средств ( рыночную стоимость посчитать нужно только зем. участков, без зданий.

Как считаете, уважаемые Участники, АНЭИ применим (наиболее эффективное использование исходя из местоположения, инфраструктуры - под гостиничный комплекс, ресторанный бизнес, кафе..., но никак под производство стройматериалов).

И можно ли считать как свободный, или, все-таки, метод выделения как для застроенных по 568-му.

Третий вопрос: а как быть с обременением в виде залога: учитывать в соответствии с целью оценки или нет?

Хорошо бы свое мнение обосновывать, где это возможно, опираясь на законодательство: в таком случае его возможно использовать на практике.

С ув. Людмила.

Поддержали0