Оценка Домовладения

Василий Григорьевич, мы эту формулу уже обсуждали в ответах на вопрос "Оценка гостиничного комплекса". Она базируется на нескольких допущениях, которые в большинстве случаев не соблюдаются, т.е. по факту во многих случаях может не учитывать множество ценообразующих факторов, что в свою очередь заставляет задуматься о её репрезентативности для исследуемого рынка. Также я когда-то размещал заметку у себя в блоге, касающуюся этой проблемы.

Василий Григорьевич, спасибо большое. Была на вашем семинаре по-моему где то в 2006году в Ростове-на-Дону. Один из лучших по моему мнению по переданной практической информации. Но пока использую текстовый вариант...хотя уже жажду перейти на мат моделирование. кстати кому интересно есть вот такой интернет университет http://www.intuit.ru/ где очень много всего по этому вопросу (много бесплатного обучения) . Как раз сейчас прохожу тему "Графический метод оптимизации линейных моделей"....

Егору: Она базируется на допущениях, изложенных в статье Л.А. Лейфера, о том, что РС комплекса = РС земли + РС того, что построено. Если там построено много всего, то свойства могут быть разные, но если на участке одно здание, то тут логика работает. Она работает и в центре городов, где строят высокие здания именно потому, что там дорогая земля, повышая тем самым плотность застройки и цену комплекса. Ну и вообще, графике говорит сам за себя, разумеется, влияют и иные факторы, отсюда и разброс точек на графике, но любые поправки должны быть в пределах диапазона разброса, не так ли..

Автору отчета: рад, что моделирование постепенно осваивается оценщиками, не люблю и не применяю обоснования поправок.

Работа, в целом, понравилась. Особенно "выбор аналогов из выбранных аналогов". Видно, что автор старался как можно подробнее всё расписать, проанализировать и сделать качественную работу. Единственное, что из отчета не до конца понятен процесс отсеивания аналогов. Например, не совсем понятно, как из 13 аналогов осталось 7 (только по местоположению?). В таблицах приведена очень сжатая информация (анализировать которую сложно), есть "битые" (или их ещё называют неполными) данные (у одного аналога не указана площадь земельного участка).

Анализ выборки (пресловутые 33%) я бы лучше убрал. Это мы уже обсуждали здесь.

Также мне кажется лишним пункт "Определение надежности полученных результатов". Он ничего не показывает. Вы анализируете уже обработанную информацию (скорректированные цены), а не исходную случайную выборку из ген. совокупности. Соответственно не выполняются основные предположения, опираясь на которые строятся доверительные интервалы. Если бы Вы строили модель (метод моделирование рыночного ценообразования), отталкиваясь от исходных рыночных (непреобразованных) данных, и в рамках неё определяли доверительные интервалы - это было бы справедливо и они бы что-то показывали (с точки зрения мат. статистики).

Не заметил (или плохо смотрел) обоснования прибыли предпринимателя в затратном подходе (на мой взгляд, один из самых важных моментов - поскольку с помощью прибыли предпринимателя мы переходим от затрат на замещение/восстановление/строительство - к рыночной стоимости.

Василию Григорьевичу:

Формула хороша (своей простотой), но использовать нужно осторожно. Часть из допущений, на которые она опирается, я озвучивал. В целом, на мой взгляд, лучше моделировать стоимость всего домовладения (от нас ведь именно стоимость недвижимости ждут, а не её удельные показатели), а не закладывать линейную связь между площадью ЗУ и стоимостью единого домовладения, как (по умолчанию) в методе прямого сравнения продаж. На рынке как правило связь не линейна (в том или ином виде сказывается эффект масштаба).

Егор, я вообще не понимаю, какие могут быть возражения с точки зрения допущений? ну какие допущения у прямого сравнения продаж, где оценщики берут свои поправки с потолка...? Никаких, они там что хотят, то и делают, типа эксперты. Не верю ни на грамм ни одному прямому сравнению. А вот модель говорит сама за себя. Во-первых, нафиг все допущения. Я рассуждаю конкретно: если частный домик удачно расположен, значит, там живет обеспеченная семья, у неё будет так современный большой дом, сегодня, если начинается строиться коттеджный поселок, там купят и земли побольше, но все равно обеспечат высокую плотность застройки. Т.е. идея то проста: богатые домовладения имею высокую плотность застройки и высокую цену и хорошо расположены. А т.к. расположение вообще-то трудный фактор, то модель Лейфера, которую я вижу и по гостиницам, хоть их не огораживают, и по ТЦ, и вот по частным домам в селах (причем разных) и она везде работает, и найдя новый аналог, Вы его туда поставите и он ляжет около прямой. И какой смысл держаться за поправки, если в них нет и никогда не было никакой правды, ничего. Если обоснованные поправки это просто самообман. Не случайно же ФАУГИ требует уже, чтобы аналоги не различались сильно по цене, т.к. уже никто не верит поправкам. Я бы запретил прямое сравнение. Ищите модель, найдите её, потом после можете вносить поправки, но в пределах Dx/Корень(N)

...объясните пожалуйста: почему в расчётах в затратном подходе не учитывается НДС -18% и сколько нужно времени для строительства такого дома - один год чтоб так уверено использовать ставку рефинансирования ЦБ РФ в 8% годовых в качестве прибыли предпринимателя.... или может строительство дома займёт всего 3 месяца тогда ПП - всего 2 %.... а может и целых 2 года тогда уже ПП - 16%...

чтобы ответить на этот вопрос рекомендую ознакомиться с СНиП 1.04.03-85.

1. потому что и в сравнительном ндс не учитывается. для залога без ндс. (про ндс не буду сейчас спорить все равно это открытый вопрос до сих пор)

2. Сколько угодно может занять строительство...смотря какой предприниматель - и прибыль он получит уже с учетом измененных цен за время строительства. В среднем по жилым домам беру год.

3. цб РФ, согласна, - не совсем корректно.

.... если предприниматель сколь угодно долго будет строить что либо, он не то что прибыль - убыток получит и в трубу вылетит....

.... что касается НДС - дискутировать не будим, хотя это вопрос давно закрыт и особенно это касается жилой недвижимости см. НК РФ (НК РФ) ч. 2 ст. 149. Операции с жилыми помещениями не подлежат налогообложению по НДС http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_1.html#p430

.... но при этом именно в затратном подходе НДС присутствует так как строители и пр. выставят Вам к оплате за свои услуги НДС в полном объёме....

т.о. стоимость объекта вы несколько занизили...

С уважением, желаю успеха!

Р.S ....а банковским типа специалистам.... пусть берут пример с О. Бендера и чтут Налоговый кодекс