Статистика
Количество скачиваний
459
Вы скачали

Отчёт об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей трёхкомнатной квартиры

Общая информация о документе
Вид документа
Отчет об оценке
Дата оценки
16.04.2013
Дата составления
17.04.2013
Пометки для участников "Партнерской программы"
Отчёт выполнен по стандартам АИЖК; По свидетельству о государственной регистрации права на квартиру, объект права: "Трёхкомнатная квартира на третьем этаже девятиэтажного крупнопанельного жилого дома"
 
Участие в конкурсе "Открытые отчеты"
В номинации "Лучший отчет об оценке жилой недвижимости"
Стандарты и требования
Назначение оценки
Для ипотечного кредитования
Стандарты СРО
НП "СРОО "Экспертный совет"
Иные стандарты
Федеральные стандарты оценки, стандарты АИЖК
Аккредитация (или организация, для которой был подготовлен документ)
Банк Петрокоммерц
Информация о прохождении экспертиз и проверок СРОО
Какие-либо экспертизы отчета не проводились
Объект оценки
Оцениваемая величина
Рыночная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Трёхкомнатная квартира на третьем этаже девятиэтажного крупнопанельного жилого дома, общей площадью 66,4м2
Адрес расположения / регистрации имущества
Волгоградская обл., г. Волгоград, ул. им Одоевского
Дополнительная информация по адресу
дом 56, квартира хх
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Жилая недвижимость;
Оцениваемая величина
Ликвидационная стоимость
Объект оценки
Право собственности на имущество
Наличие обременений
Нет
Вид рассматриваемого имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Квартиры
Степень завершенности ОКС
Завершенные строительством объекты
Наименование рассматриваемого имущества
Трёхкомнатная квартира на третьем этаже девятиэтажного крупнопанельного жилого дома, общей площадью 66,4м2
Дополнительная информация по адресу
Россия, Волгоградская область, г.Волгоград, ул. Одоевского, дом 56, квартира хх
Укрупненная классификация объектов недвижимости по функциональному назначению
  • Жилая недвижимость;
Методы
Подход
Сравнительный
Базовый метод сравнительного подхода
Метод сравнения продаж
Вариации базовых методов, дополнительные методы и техники в рамках сравнительного подхода
  • (методы качественного анализа в рамках метода сравнения продаж) - Метод квалиметрического моделирования ;
Дополнительная информация о документе
Метод согласования результатов
Нет
Александр Тамбовцев пригласил к обсуждению Владимира Копылова
1 ноября 2013 в 10:18:34

Давайте же постараемся не нарушать законодательство РФ..... не про какой НДС при оценки жилья вести разговор не приходится аж с 2004 года, не надо вводить в заблуждение пользователей Вашего отчёта стр. 43...... и ещё согласно ФСО 2 никакие прочие расходы в состав ликвидационной стоимости не входят!

Банки определяют для себя так называемую стоимость реализации объекта залога которая как раз в и может учитывать так называемые у вас прочие расходы, которые учитываются рисками не возврата кредита и которыми определяется размер дисконта от рыночной стоимости объекта залога и оценки, и суммой выданного кредита (-15% - -20%) И не про какую ликвидационную стоимость вести в данном случае не разговор не приходится.....

Поддержали0
Гость
1 ноября 2013 в 12:05:44

Во всех банках по разному - у нас считали именно ликвидационную, т.е. ускоренную продажу с минимальной экспозицией. А уже на нее накручивали дисконт 20% (который и включает в себя судебные расходы и т.д.).

Поддержали0
1 ноября 2013 в 14:20:45

....как вариант вполне возможно и так.... только в этом случаи банковский дисконт к залогу уменьшает конкурентность банка на рынке кредитования....

Поддержали0
Автор отчета
1 ноября 2013 в 12:25:45

Добрый день !!! Разрешите с Вами не согласиться по двум основным причинам:

1) Есть рекомендации к составлению отчётов от СРО ЭС, в которых значится "Дополнительные рекомендации: указывать на наличие/отсутствие НДС в итоговой величине стоимости объекта оценки (или на то, что она НДС не облагается); Кроме того, например: СБ требует в отчётах указывать фразу: без НДС. Я с Вами согласен о некорректности вообще употребление НДС в ситуации с жилой недвижимостью физ. лиц, но, как показывает практика, необходимо в Отчёте указывать на наличие/отсутствие НДС, иначе возникает масса вопросов...

PS: Рекомендации СРО ЭС могу скинуть, если потребуется...

2) Расчёт ликвидационной стоимости является в данном случая обязательным, это требование Банка к Отчёту об оценке (стандарт АИЖК), требования также есть в наличие, могу предоставить любому заинтересованному лицу.

PS: Поверьте мне, я бы не усложнял себе жизнь, если бы таких требований не было, ведь, как ни странно, но помимо ФЗ и ФСО, есть еще, практически у каждого Банка, свои требования к Отчётам, порой весьма дискуссионные...

Спасибо за комментарий....

Поддержал1
18 ноября 2013 в 13:51:15
Цитата:
Дмитрий Кальдин
 — 
5 ноября 2013 в 14:00:37:

....так вот:

1. Объектом оценки у Вас является жилая квартира.... ваш объект оценки НДС не облагается согласно п. п. 22 п. 3 ст.149 НК РФ Гл.21 Часть 2. о чём и рекомендует СРО ЭС совет упоминать в отчётах при оценки квартир.... но не как что "... без НДС" так как по сути НДС то как раз в той стоимости уже присутствует..... затратный подход.... подрядчики строители жилых домов НДС начисляют и на свои услуги и на стройматериалы в том числе...

По этой логике можно также заключить, что НДС, как статья затрат, может присутствовать и в рыночной стоимости, которая "без НДС", верно?

Поддержали0
18 ноября 2013 в 16:12:14

нет не верно... русский язык... без НДС значит, что без НДС... т. е. НДС как статья затрат не учтён, если же "НДС не облагается" то значит что не облагается.... а рыночная стоимость объекта оценки формируется спросом и предложением на открытом рынке и не как зависит от формы налогооблажения её собственника, так же как напрямую не зависит от количества и величины налогов... если вдруг увеличить стоимость чего нибудь на величину какого либо налога, вряд ли спрос на это чего нибудь сохранится на прежнем уровне....

Поддержали0
18 ноября 2013 в 21:23:22
Цитата:
Дмитрий Кальдин
 — 
18 ноября 2013 в 16:12:14:

нет не верно... русский язык... без НДС значит, что без НДС... т. е. НДС как статья затрат не учтён

А как вы можете узнать, вносил или нет НДС, как статья затрат, свою лепту в себестоимость товара на каком-либо этапе всей производственной цепочки? Проще говоря, в каких, например, случаях вы можете написать, что РС "без НДС"?

Поддержали0
2 ноября 2013 в 19:52:44

сопроводительное письмо - это в каких из перечисленных стандартах оно есть ?

таблица 1.1 - где в АИЖК такая таблица ??

допущения на стр7, потом заказчик/оценщик, потом продолжение допущений - не много их? может объединить

применяемые стандарты - ну и где там АИЖК ? почему нет МСО - враг не пройдет ?

заявление о соответствии - последним пунктом в отчет

в сравнительном корреляция ? - зачем так все усложнять

не знаю - есть ли сейчас на сайте АИЖК требования к отчету и форма отчета, скачайте ее и сделайте по их форме

Поддержали0
Автор отчета
4 ноября 2013 в 12:19:09

Добрый день !!!

1. Сопроводительного письма в стандартах нет, но это, на мой взгляд, необходимый компонент любого документа.

2. таблица 1.1 - это таблица согласно Приложения №3 к Положению

об установлении соответствия оценочных компаний и

оценщиков – индивидуальных предпринимателей требованиям

ОАО Банк «Петрокоммерц» и на сайте АИЖК (http://www.ahml.ru/ru/participants/standards/additions/?id4=917).

3. Первые допущения - в задании на оценку, которое формирует заказчик, вторые - те которые использует в отчёте оценщик, мне кажется объединять их не стоит.

4. Написать про стандарт АИЖК хотел в Отчёте, но решил писать только обязательные к применению стандарты.

5. Заявление о соответствии в конец отчёта, думаю вполне возможно...

6. Квалиметрия, находил зависимость количеста от качества, мне кажется интересная модель, хотя есть также и много других, но в этом Отчёте применил именно такую методику.

7. Требования есть и на сайте АИЖК и в банках, которые работают с АИЖК, отличие от других отчётов основное: это первая таблица и ооочень трепетное отношение к количеству и качеству фотографий. Ссылка: http://www.ahml.ru/ru/participants/participants/evaluators/.

Спасибо за комментарий, с уважением отношусь к мнению другого специалиста...

Поддержали0
Гость
4 ноября 2013 в 13:02:03
Цитата:
Автор отчета
 — 
4 ноября 2013 в 12:19:09:

3. Первые допущения - в задании на оценку, которое формирует заказчик, вторые - те которые использует в отчёте оценщик, мне кажется объединять их не стоит...

В РОО эксперты требуют, чтобы допущения в отчете ни на йоту не отличались от задания на оценку - и это на мой взгляд правильно....

Поддержали2
5 ноября 2013 в 11:20:25

...не правильно, ох уж эти эксперты с РОО....

Поддержали0
7 ноября 2013 в 16:36:28

Я в договоре на оказание оценочных услуг в разделе допущения пишу ряд ограничений и добавляю "возможны иные ограничения на усмотрение оценщика, не противоречащие действующему законодательству РФ" и смело дополняю допущения в отчете. Ну а что - закон не запрещает. Как Вам такой вариант?

P.s.: понимаю, что по отношению к заказчику оценки честнее было бы все допущения оговорить в договоре, но как уже говорилось в комментариях - не все допущения возможно предусмотреть на стадии заключения договора, да и заказчик не всегда юридически подкован... Получается не заключение договора на оценку, а полноценная бесплатная юридическая консультация по вопросу "а почему такое допущение предусмотрено и нельзя-ли его убрать и почему нельзя".

Поддержали0
Автор отчета
4 ноября 2013 в 22:08:31

Тогда возникает вопрос: А заказчик, формируя задание на оценку, знает ли все нюансы относительно того или иного объекта, изменения в законодательстве (как, например, в данном Отчёте: в общую площадь не входят лоджии, балконы и т.д.), кроме того Оценщик после заключения договора с заданием на оценку, уже в процессе выполнения работы может столкнуться с различными трудностями и ограничениями, которые, как раз и отразит в своих допущениях к оценке. Например, не обеспечен осмотр объекта оценки для АИЖК (осмотр в данном случае является обязательным) или другие ситуации, проявляющиеся в ходе оценки. А иначе получается все и всё должны знать заранее, еще не проводя оценку. Но это моё мнение.

Спасибо за комментарий...

Поддержали2
4 ноября 2013 в 23:00:54

Как правило, так есть. На стадии заключения договора на оценку зачастую нельзя предусмотреть все нюансы, в том числе допущения и предположения, опираясь на которые она будет проведена (если не вводить допущения общего характера, как, например, приведенное ниже). Иногда даже объект оценки в рамках договора на оценку подробно не идентифицирован (банально, например, изъятие ЗУ для гос. нужд: выходит распоряжение на изъятие, государство в лице ГК заказывает оценку рыночной стоимости земельного участка по кадастровому номеру, в рамках проведения оценки земельного участка устанавливаются его характеристики, в том числе перечень объектов недвижимости, расположенных на ЗУ, и имущественные права на них, которые на стадии заключения контракта как правило не известны).

Не знаю, насколько это корректно, но в таких случаях я прописываю в задании на оценку и отчете следующее допущение:

"В связи с невозможностью выявления и предусмотрения всех обстоятельств, при которых будут проводиться работы по оценке, и связанных с ними допущений и ограничений, которые могут быть приняты при необходимости Оценщиком в их процессе, на стадии заключения договора на оценку, иные допущения и ограничения, не указанные в Задании на оценку, представляются непосредственно в Отчетах об оценке и расцениваются, как предусмотренные и оговоренные в договоре и в Задании на оценку".

Поддержали3
Гость
ответил Автору отчета
5 ноября 2013 в 09:12:54

Вот и найден приемлемый выход из положения!)))))

Поддержали0
5 ноября 2013 в 11:41:31

Все эти выкрутасы с изобретением изощренных форм обращения с требованием стандартов основаны на не понимании сути стандартов.

В результате и возникают бестолковые требования к их дословному исполнению в ущерб смысла их существования, что в итоге приводит к перегрузке отчетов ненужной и часто совершенно бестолковой информацией.

Для примера СРО ЭС рекомендовало в допущениях описывать особенность работы Эксель с округлением чисел, просто бред. Причем в ГПК давно урегулированный.

Связано это с низкой правовой грамотностью проверялкиных, не знают они, что Конституционный суд и этот вопрос давно отрегулировал.

Но самое главное экспертиза отчета к моменту создания обязательных СРО, а потом введение экспертизы в процедуру проверки, использовалась исключительно для конкурентной борьбы методом оговора, что и создало извращенные тексты и принципы экспертиз. Ни когда они не избавятся от этого груза.

Экспертиза отчетов должна быть уничтожена, как бесполезная с точки качества работы оценщика, коррумпированная и при этом дорогая для государства процедура.

Именно прикрываясь Экспертизой отчета, оценщики занижают стоимость государственного имущества.

Поддержали0
5 ноября 2013 в 13:23:44

....можно подумать что без экспертизы стоимость не занижается.... и экспертиза во всём виновата.... искажение стоимости это проблема в первую очередь самого Оценщика, его профпригодности и оценочной среды в которой приходится работать и которую сами так называемые "оценщики" сформировали....

Поддержали0
5 ноября 2013 в 13:28:36

Не могу найти: п. п. 22 п. 3 ст.146 НК РФ Часть 2

Может тут ошибка?

Поддержали0
5 ноября 2013 в 13:54:55

....прошу прошения.... и на старуху бывает проруха....

НК РФ Часть 2 Гл 21. НДС

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

Статья 146. Объект налогообложения

2. В целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения:

6) операции по реализации земельных участков (долей в них);

Поддержали0
Отзывов нет