« Публикую авторскую заметку Иванова Андрея в очень небольшом сокращении.
Вряд ли кто-то станет отрицать, что с началом кризиса 2008 года рынок жилья элитного и бизнес-класса мгновенно превратился из рынка продавца в рынок покупателя. Однако за минувшие пару лет множество потенциальных продавцов вдруг решили, что кризис на элитном рынке жилья закончился, и вернулась тенденция постоянного роста цен. Так ли это? Однозначно – нет! Опираясь на практический опыт, можно констатировать: сегодня существует два рынка – рынок рекламных предложений и рынок реальных сделок. И разрыв цен между ними нередко доходит до 20%. …
…Что следует сделать прежде всего, выставляя объект недвижимости на продажу? Верно – произвести его грамотную оценку. Открою страшный секрет – у многих «профессионалов» оценка квартиры занимает 3 - 4 минуты: зайти в общую риэлтерскую базу, посмотреть, по какой цене за квадрат предлагаются квартиры в вашем доме, а также квартиры аналогичного уровня в соседних домах. В итоге вам предлагают назначить цену, близкую к рекламным ценам.
Отмечу, что данный метод оценки недвижимости нередко используется даже профессиональными оценщиками, которые выполняют работу для банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Происходит это не от нежелания работать профессионально, а от банального отсутствия информации о ценах реальных сделок.
…Так или иначе, информация о реальных ценах сделок рассредоточена по агентствам и специалистам, связанным обязательствами о конфиденциальности – и, по сути, недоступна широкому кругу лиц. Участники рынка, идущие по легкому пути оценки на основе рекламных цен, проигрывают по результатам. А вмести с ними томятся в ожидании совершения сделки и их клиенты.
Итак, если вы выставляете квартиру по цене, близкой к рекламным ценам, помните – ваша цена завышена a priori. В рекламе видна цена, но далеко не всегда понятно, как давно продается объект. Понятно, что реализованные объекты исчезают из рекламы. Поэтому в большинстве случаев рекламные базы наполнены ценами неликвидных объектов, срок экспозиции которых может составлять год и более.
... »
Комментарии1
Я этот эффект (что интернет по сути накапливает объекты с большим сроком экспозиции), который я назвал "процессом фильтрации рыночной информации в свободном доступе сроком экспозиции", отмечал в этой публикации "О выборе наиболее типических значений различных выборок данных в оценке". А насчет того, что цены в интернет -объявлениях априори завышены - не совсем так. Это зависит от того, какие рекламные стратегии преобладают у риелторов на конкретном рынке. Сейчас я, например, в своем городе часто сталкиваюсь с обратной тенденцией - выставляется множество объявлений с ценами заметно ниже рыночных. Это делается для того, что бы привлечь клиентов и взять их "в работу". Затем, когда вы уже позвонили, цена объекта либо растет, либо вам предлагают посмотреть другой объект "намного лучше и немного дороже".