« 29 ноября 2012г. НП «СРОО «Экспертный совет» приняло участие в заседании тематической секции «Оценка объектов недвижимости» Научно-консультационного совета Росреестра.
На заседании выступил Президент Партнерства А.В. Каминский с докладом «Механизмы повышения эффективности работы Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости». Он отметил, что текущая ситуация характеризуется отсутствуем эффективного механизма работы Комиссии с отчетами об оценке.
1. Комиссии в различных регионах работают по-разному. Одни Комиссии в соответствии с законодательством принимают любые отчеты об оценке, выполняя исключительно технические функции. Другие Комиссии в нарушение действующего законодательства пытаются рассматривать отчеты по существу.
2. По факту почти всегда Отчет направляется вместе с положительным заключением СРОО. У Комиссии отсутствует правовой механизм рассмотрения данного отчета, даже если в нем содержаться очевидные арифметические ошибки, кратно влияющие на стоимость.
3. Нормативно-методическая экспертиза, которая должна проводиться в соответствии с законодательством, позволяет ряду СРОО выдавать положительные заключения на отчеты об оценке с существенно искаженной стоимостью.
Предложения по совершенствованию механизма оспаривания
Обсудить и принять решение о необходимости законодательно наделить Комиссии полномочиями по рассмотрению отчетов об оценке или оставить прежние полномочия.
- Если будет принято решение оставить ситуацию как есть, то есть оставить за Комиссиями исключительно техническую функцию по обязательному пересмотру кадастровой стоимости в случае представления отчета об оценке, то целесообразно из состава Комиссии исключить представителя НСОД.
- Если будет принято решение наделить Комиссии функцией рассмотрения отчетов об оценке на предмет их соответствия/не соответствия законодательству РФ об оценочной деятельности, то предлагается предоставить Комиссии право большинством голосов не принять отчет об оценке с выдачей заявителю мотивированного заключения, обосновывающего отказ. Отказ может быть мотивирован исключительно наличием в отчете об оценке нарушений законодательства, оказывающих влияние на итоговую величину рыночной стоимости.
Предлагается:
1. Исключить из состава Комиссий представителей НСОД (зачастую эти представители не имеют опыта работы не только по кадастровой оценке, но также по оценке объектов недвижимости, могут проживать и работать в других регионах). Комиссию от профессиональных участников предлагается представлять представителю СРОО, проводившей экспертизу отчета по определению кадастровой стоимости).
2. Включить в состав Комиссии (на период оспаривания) представителя СРОО, выдавшей положительное заключение на отчет по определению кадастровой стоимости. Задача данного представителя высказывать и/или готовить письменно позицию о причинах расхождений между рыночной и оспариваемой кадастровой стоимостью. Данный представитель, в отличие от представителя НСОД, обязан быть профессионалом в кадастровой оценке, знать содержание отчета по определению кадастровой стоимости, уметь аргументировать возможные причины расхождения; при отсутствии объективных причин для, например, кратного расхождения в стоимости он либо признает допущенную ошибку в кадастровом отчете либо сможет наглядно показать членам Комиссии нарушения законодательства, содержащиеся в отчете об оценке рыночной стоимости и существенно влияющие на итоговую величину, полученную в отчете об оценке. В последнем случае представитель СРОО готовит мотивированное заключение, которое является основанием для непринятия Комиссией отчета об оценке. Решение Комиссии может быть оспорено в суде.
Включение представителя СРОО в состав Комиссии повысит качество отчетов по определению кадастровой стоимости, а также ответственность экспертов за результаты экспертизы. Соответственно резко сократятся случаи, когда оспариваемая кадастровая и рыночная стоимости отличаются на десятки процентов или даже в разы. Тем самым будут минимизированы потери бюджета, так как эксперт будет заинтересован доказать качество проведенной оценки и экспертизы.
3. Установить в Законе об оценочной деятельности 135-ФЗ и ФСО №5 один вид экспертизы «На соответствие требованиям законодательства» с уточнением, что при проведении данной экспертизы необходимо выявлять (при их наличии) в отчете об оценке нарушения законодательства, существенно влияющие на стоимость.
А.В Каминский предложил следующие решения для обсуждения.
1. Провести селекторное совещание с руководителями Комиссий или направить им письма с разъяснением, что в соответствии с действующим законодательством у Комиссий отсутствует право не принимать отчеты об оценке, тем более при наличии положительного заключения СРОО.
2. Внести изменения в действующее законодательство:
- наделить Комиссии правом принятия решения большинством голосов по рассмотрению отчета об оценке, в том числе при наличии положительного заключения СРОО;
- исключить из Комиссий представителей НСОД;
- включить в состав Комиссий представителей СРОО, проводившей экспертизу отчета по определению кадастровой стоимости. »
Презентация А.В. Каминского "Механизмы повышения эффективности работы Комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости" (в формате *.pdf)
Комментарии0