« НП «СРОО «Экспертный совет» продолжает исследовать тему кадастровой оценки, в том числе споров о результатах определения кадастровой стоимости. Представленный анализ посвящен текущим результатам работы профильных комиссий с дополнительной детализацией по Краснодарскому краю.
Материал подготовлен: директор ООО «Региональный центр экспертизы и оценки» Л.Н. Петруня совместно с НП «СРОО «Экспертный совет».
В целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1999, N 35, ст. 4326) государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельных участков, признаваемая объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, является базой для определения налога.
Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определен порядок расчета арендной платы за пользование земельными участками, одним из следующих способов:
- на основании кадастровой стоимости земельных участков;
- по результатам торгов (конкурсов, аукционов);
- в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;
- на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Таким образом, кадастровая стоимость земельных участков оказывает непосредственное влияние на формирование бюджетов, как регионов, так и муниципальных образований. С другой стороны плательщиками налога на землю и арендных платежей являются правообладатели земельных участков, величина платы за пользование землей для которых, особенно для хозяйствующих субъектов, может занимать значительную долю в составе затрат и может быть критичной в формировании результатов финансовой деятельности.
В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в суде или в специально созданной для этих целей комиссии.
Согласно пункту 19 статьи 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (с изменениями от 11.07.2011 г.) основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, государство признает, что рыночная стоимость, определенная в отношении объекта налогообложения (земельного участка) индивидуально, более объективна, чем рыночная (кадастровая) стоимость определенная методами массовой оценки. Приоритет рыночной стоимости перед кадастровой стоимостью прописан в отношении земельных участков и Земельном кодексе РФ. В пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ) прямо говорится, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Цель оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков заключается, прежде всего, в снижении налогооблагаемой базы земельного налога, снижении суммы выплат арендных платежей или выкупной стоимости. Оспаривание кадастровой стоимости, в первую очередь, интересно тем налогоплательщикам, которые владеют крупными земельными участками, кадастровая стоимость которых может составлять несколько миллиардов рублей.
Как упоминалось раньше, рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости может происходить в специально созданных комиссиях или в суде, но внесудебный порядок (т.е. в комиссии) возможен только в течение 6 месяцев после внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.
Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В состав комиссии входят по одному представителю органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, органа кадастрового учета, Национального совета по оценочной деятельности.
Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, которое подается в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, прилагаются:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков (в случае, если рыночная стоимость недвижимости, определенная согласно отчету об оценке, отличается от кадастровой стоимости более чем на 30%).
При этом, согласно действующему законодательству, при оспаривании кадастровой стоимости проводится нормативно-методическая экспертиза (согласно ФСО 5 «в случаях, когда не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза», в отношении кадастровой оценки, где отсутствует указание на вид экспертизы, проводится нормативно-методическая экспертиза)
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.
Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок) и признан утратившим силу приказ Минэкономразвития России от 22.02.2011 № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Типовые требования). Порядок вступил в силу 14 августа 2012 года.
В соответствии с Типовыми требованиями решение о создании Комиссии принималось Росреестром только после получения от заказчика работ по определению кадастровой стоимости информации о проведении государственной кадастровой оценки и сведениях о саморегулируемой организации, оценщики которой проводили такую оценку. Указанная информация поступила в Росреестр по 37 субъектам Российской Федерации, в которых Комиссии были созданы.
Согласно Порядку, для принятия Росреестром решения о создании Комиссии получение указанной информации не требуется. Приказами Росреестра в период с 24 по 26 октября 2012 года Комиссии созданы еще в 43 субъектах Российской Федерации.
По состоянию на текущую дату, предусмотренные Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Порядком сведения о кандидатурах не поступили в Росреестр от органа государственной власти по Чеченской Республике.
По состоянию на 22.11.2012 Комиссии были созданы в 80 субъектах Российской Федерации.
В соответствии с законодательством об оценочной деятельности информация о результатах рассмотрения заявлений Комиссиями (протоколы и решения Комиссий, обобщенная информация) размещается в подразделе «Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости» раздела «Кадастровая оценка» интернет-сайта Росреестра.
Из субъектов Российской Федерации, где Комиссии уже созданы, заявления рассматривались в 15 Комиссиях.
Всего в Комиссии поступило 1736 заявлений по 2361 объектам недвижимости, из них рассмотрено – 1700; из которых отозвано – 20; возвращено – 249; положительно рассмотрено – 1167; в удовлетворении заявленных требований отказано – 104; отклонено – 160.
Ниже по тексту представлена обобщающая информация о результатах работы Комиссий по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков по 15 субъектам Российской Федерации, в которые поступили заявления об оспаривании кадастровой стоимости.
... »
Комментарии0