С понедельника в »Электронном справочнике оценщика» открыт новый раздел: «Жилая недвижимость». Данные, которые будут приведены в этом разделе, смогут использовать в своей работе все желающие.
В разделе «Жилая недвижимость» «Электронного справочника оценщика» будут приводится результаты экспертного оценивания широкого круга различных корректировок, параметров, показателей и характеристик рынка жилой недвижимости, так необходимые в работе оценщикам. С помощью данных, приведенных в разделе вы сможете:
1. Определять величины различных корректировок и других параметров и показателей, необходимых в работе по оценке жилой недвижимости
Например, вам необходимо оценить квартиру и для этого определить величину корректировки на торг для найденных вами объектов аналогов. Чтобы справится с этой задачей, вы можете воспользоваться данными, приведенными в справочнике, а именно узнать, какие значения корректировки на торг при оценке квартир чаще всего используют другие оценщики. Экспертные опросы, результаты которых будут представлены в разделе «Жилая недвижимость», будут проводиться с учетом требований п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», а именно с публикацией полного перечня экспертов, принявших участие в опросах, а также информации об их квалификации.
См. пример определения величины корректировки с помощью «Электронного справочника оценщика».
2. Обосновывать и подкреплять ваши экспертные оценки, используемые для определения корректировок экспертным методом, результатами опроса экспертов, приведенных в «Электронном справочнике оценщика»
Согласно п. 12 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»:
«В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.»
Поэтому в некоторых случаях вам может понадобиться дополнительно подкрепить или обосновать используемые вами величины корректировок и других показателей, определенные экспертным методом, а также показать их соответствие рыночным условиям, сложившейся практике и профессиональному мнению специалистов. В этом случае вы можете прибегнуть к помощи «Электронного справочника оценщика», сославшись на результаты опросов экспертов.
3. Проводить анализ рынка объекта оценки, а также получить информацию о его ключевых характеристиках и показателях
С помощью «Электронного справочника оценщика» вы сможете получить информацию о типичных для исследуемых рынков скидках к ценам предложений, средних сроках экспозиции, скидках при ускоренной продаже, диапазоне цен предложений, влиянии различных ценообразующих факторов и многом другом. Как получить доступ к разделу «Жилая недвижимость» «Электронного справочника оценщика»?
Доступ к разделу «Жилая недвижимость» БЕСПЛАТНО получают все зарегистрированные на сайте профессиональной сети оценщики и эксперты, принявшие участие в соответствующих опросах, сразу как только их экспертные оценки (не менее, чем по 20% опросов, размещенных в разделе) приняты модераторами сервиса. Как принять участие в опросах?
Принять участие в опросах могут все желающие оценщики и эксперты в любое удобное для них время (экспертные оценки можно давать частями, а не все сразу, и возвращаться к продолжению опроса в любое удобное для вас время). Опрос занимает несколько минут. Для участия в опросе необходимо:
1. Заполнить свою личную страницу на сайте проф. сети «Оценщики и эксперты» (а именно указать информацию о вашей квалификации, должности, опыте работы).Для этого кликните по вашей аватарке, расположенной в правом верхнем углу экрана напротив ваших ФИО (если вы не размещали свою фотографию, вместо аватарки вам будет видна иконка «Нет фото»), чтобы перейти на вашу личную страницу и отредактируйте её, кликнув по ссылке «Редактировать», расположенной над вашей личной страницей.
2. Перейти на страницу выбора региона / населенного пункта для проведения опроса: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/vote-group
3. Указать регион или населенный пункт, экспертные оценки характеристик рынка жилой недвижимости которого вы можете дать (см. картинку ниже).
4. Кликнуть по кнопке «Продолжить» (см. картинку ниже).
5. В появившемся ниже списке категорий опросов найти раздел «Жилая недвижимость» (выделен оранжевой надписью «Партнерская программа», см. картинку ниже) и кликнуть по нему для перехода на страницу опроса.
6. Дать экспертные оценки различных корректировок, показателей и характеристик рынка жилой недвижимости. Чтобы дать вашу экспертную оценку той или иной величины (например, корректировки на снижение цены в процессе торгов для однокомнатных квартир эконом-класса) вам необходимо:
1) передвинуть левый и правый ползунок соответствующей шкалы экспертных оценок таким образом, чтобы указать минимальное и максимальное значение (диапазон) соответствующей величины (например, 5 — 15%) (см. картинку ниже). Если вы затрудняетесь указать диапазон (например, вы хотите указать, что корректировка на снижение цены в процессе торгов для однокомнатных квартир эконом-класса составляет 5%), вы можете дать точечную оценку. Для этого сведите ползунки в одну соответствующую точку.
2) указать, на основе чего дана ваша оценка (например, на основе значений, используемых вами на практике), отметив соответствующий пункт в блоке выбора обоснования экспертной оценки (см. картинку ниже).
3) кликнуть по кнопке «Проголосовать», чтобы сохранить вашу оценку.
Чтобы получить доступ к результатам опросов экспертов в разделе «Жилая недвижимость» «Электронного справочника оценщика» на 1 месяц, вам достаточно провести экспертное оценивание не менее 20% корректировок, показателей или характеристик рынка из раздела «Жилая недвижимость».
Доступ к соответствующему разделу «Электронного справочника оценщика» на 1 месяц открывается сразу после того, как модераторами будет принято необходимое количество ваших экспертных оценок. Модераторы могут отказаться принимать любую вашу экспертную оценку в случае, если она вызывает какие-то сомнения, либо попросить отредактировать её, в случае если она введена не верно (например, перепутан знак величины корректировки).
Как пользоваться «Электронным справочником оценщика»?
Чтобы найти результаты опроса экспертов о величине той или иной корректировки, показателя или характеристики рынка, вам необходимо перейти по ссылке «Разделы справочника» http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook/groups и найти соответствующий раздел. Навигация по разделам справочника осуществляется путем кликов по надписям соответствующих разделов (см. рисунок ниже).
Рисунок 1. Навигация по разделам
Найдя раздел, в котором размещены результаты опросов о величине той или иной корректировки, показателя или характеристики рынка, которая вас интересует, вы можете перейти на страницу соответствующих опросов и выбрать период, результаты опросов за который вам необходимы (см. рисунки ниже).
Рисунок 2. Выбор страницы опросов
Рисунок 3. Выбор периода проведения опроса
Результаты опроса экспертов за выбранный вами период представляются в виде гистограммы распределения экспертных оценок с приведением нескольких статистических показателей, таких как среднее значение экспертных оценок и модальный интервал группировки гистограммы (см. картинку ниже).
Рисунок 4. Отображение результатов экспертного оценивания той или иной величины
Гистограмма позволяет понять, как распределились оценки экспертов по результатам проведения опросов. При наведении курсора мыши на любой столбец гистограммы высвечивается справочная информация, а именно:
1) интервал группировки гистограммы, соответствующий выделенному столбцу гистограммы;
2) количество экспертных оценок, включающих значения из данного интервала (число и процент от общего числа оценок);
3) количество экспертов, считающих, что оцениваемая величина может принимать значения из указанного интервала (число и процент от общего числа).
Тем самым, гистограммы не только отображают размах значений оцениваемых величин, но и позволяют понять, насколько согласованы мнения экспертов и какие значения оцениваемых величин используются оценщиками на практике чаще всего. ВАЖНО:
Любые вопросы по поводу работы сервиса «Электронный справочник оценщика», его функционала и возможностей можно задавать в комментариях ниже (кликнув по ссылке «Ваш комментарий» и разместив ваше сообщение или вопрос), либо обратившись в службу поддержки сайта профессиональной сети «Оценщики и эксперты" (кликнув по темно-серой кнопке «Написать в службу поддержки», расположенной в правом нижнем углу сайта) или лично к администратору в рамках личной переписки на сайте (чтобы написать сообщение лично администратору кликните по ссылке: http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraisers#window=personal-dialog&record_id=62).
Таким же образом вы можете поделиться вашими предложениями (например, по поводу включения в раздел опросов о каких-то дополнительных параметрах, корректировках и характеристиках рынка) и идеями по поводу улучшения работы сервиса. Администрация сайта проф. сети будет рада всем отзывам и рекомендациям специалистов.
Поделиться этой новостью со своими коллегами в социальных сетях вы можете, кликнув по соответствующей иконке ниже.
Комментарии47
А как можно использовать данные из справочника?
Чуть выше достаточно подробно написано. Если вкратце находите опрос экспертов об интересующей вас величине и в вашем распоряжении:
1) интерактивная гистограмма экспертных оценок, отражающая количество экспертов, считающих, что оцениваемая величина может принимать значения из указанного интервала (на которую можно сослаться, например, подкрепляя вашу экспертную оценку);
2) краткая статистика: мода или модальный интервал (значение или диапазон значений рассматриваемой величины, которое/ый эксперты используют в своей практике чаще всего), среднее значение экспертных оценок (опираясь на которую вы можете определять значения различных величин и корректировок);
3) различные фильтры, с помощью которых вы можете отсеять неинтересующие вас экспертные оценки (на данный момент есть только геофильтр), например, чтобы получить гистограмму и краткую статистику на основе экспертных оценок по интересующему вас городу /региону;
4) полный перечень экспертов и их оценки (с которыми вы даже можете связаться с помощью проф. сети).
Примеры использования также приведены в тексте новости выше (см. файлы в формате *.pdf).
На результаты опросов экспертов вы можете всегда сослаться. Кликаете по ссылке "Сгенерировать сертификат" и получаете постоянную ссылку, по которой будут храниться использованные вами результаты экспертного опроса.
Интересная задумка. Я бы порекомендовал открыть ещё такие разделы: 1) АЗС и 2) гостиницы. Очень не хватает данных по ставкам дисконтирования, прогнозам роста, различным мультипликаторам в этих сегментах. Было бы интересно узнать, на основе каких прогнозов и показателей оценивают данные объекты коллеги.
Например, мультипликаторы цена/прокачка, цена/выручка, цена/чистая прибыль. Ставки капитализации / дисконтирования. Прогнозы роста выручки / прокачки. Рентабельность. Средние сроки окупаемости (при покупке готового бизнеса). Вклад недвижимости АЗС в стоимость бизнеса. Это первое, что приходит в голову, на вскидку. Может ещё что-то. Коллеги дополнят.
Добрый день. Посмотрел справочник "Заправочные станции". Полагаю будет интересным добавить корректировки для сравнительного подхода, а именно:
1. Корректировка на наличие на АЗС автосервиса, автомойки
2. Корректировка на наличие на АЗС кафе и/или магазина
3. Корректировка на наличие на АЗС оборудования АГЗС
4. Корректировка на количество заправочных постов
возможно какие-то дополнительные корректировки
Добрый день, Михаил! Вы не могли бы подробнее расписать ваше предложение. Мы анализировали рынок АЗС, но пока не можем сообразить, есть ли соответствующие ценообразующие факторы и какова их "база".
Например, какова база для корректировки на наличие автосервиса / автомойки - цена всего комплекса или, например, удельная цена комплекса по отношению к валовой выручке или удельная цена комплекса по отношению к прокачке - один из самых распространенных элементов сравнения?
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения (п.19 ФСО-1)
Небольшое пояснение к сообщению выше.
1) В соответствующих пунктах ФСО, приведенных выше, регламентируется случай привлечения оценщиком каких-либо специалистов (экспертов) для определения тех или иных характеристик. Ссылаясь же в своем отчете на данные (результаты опроса экспертов), приведенные в "Электронном справочнике оценщика" http://ocenschiki-i-eksperty.ru/appraiser-handbook, вы не занимаетесь привлечением к проведению оценки каких-либо экспертов, а используете справочную информацию, публикуемую официально в электронном виде на сайте профессиональной сети "Оценщики и эксперты".
Для выполнения требований раздела IV "Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки" ФСО №3 в случае использования в отчете данных из "Электронного справочника оценщика" вы по вашему усмотрению можете либо привести ссылки на источник (с помощью функции "Сгенерировать сертификат" вы можете получить ПОСТОЯННУЮ ссылку на страницу справочника, на которой приведены используемые вами данные), либо приложить к отчету копии (распечатки, скриншоты) соответствующих страниц справочника.
2) Все эксперты, участвующие в опросах, результаты которых приводятся в "Электронном справочнике оценщика" являются специалистами с соответствующим образованием или опытом работы. Наличие у пользователя проф. сети "Оценщики и эксперты" соответствующего образования или опыта работы проверяется администрацией при прохождении процедуры регистрации. Помимо этого, в опросах, результаты которых приводятся в разделе "Жилая недвижимость" могут принимать участие только те специалисты, которые указали информацию о себе на их личных страницах на сайте проф. сети. Эта информация содержит данные об опыте работы, должности, квалификации, контакты и т.д.
Предлагаю администратору разместить опрос по земельным участкам по следующим вопросам: 1. Корректировка на передаваемые права. Определить разницу в стоимости земельных участков принадлежащих на праве аренды и праве собственности. Так же возможны и другие права (например постоянного бессрочного пользования). 2. Корректировка для садовых и дачных участков на разницу в стоимости участка принадлежащего на праве собственности (свидетельство ог государственной регистрации права) и по членской книжке.
Спасибо за предложения! По пункту №1 уже идет работа по формированию соответствующих опросов в соответствующих разделах "Электронного справочника оценщика". По пункту №2 просим вас сформулировать корректировку более подробно: на переход от чего к чему нужна корректировка.
Для оценки земельных участков в прибрежных городах Крыма предлагаю изучить и создать поправку на расположение земельного участка относительно близости к кромке моря и дочступности участка (красивый краевид на морской простор не всегда означает удобства для тренспорта).
Я думаю, что нет корректной зависимости цены от расстояния до кромки моря, в настоящих условиях рынка. Рынок дикий! Разброс цен предложений сумасшедший.. также многое зависит от подъездных путей, рельефа, вида и расстояния до центра населенного пункта, инж. коммуникаций и т.д. Раньше была подобная градация в Ялте... ядро центра, центр и т.д. и цены были, 50+, 30+, 20+... Конечно, такая поправка облегчила бы жизнь оценщикам в условиях совсем ограниченного рынка..
Спасибо, что добавили корректировки на долю в праве для квартир. Не могли бы вы ещё рассмотреть предложение по добавлению опросов по корректировкам на общую площадь.
Заполняю корректировки по квартирам уже 4 часа. Не дошел даже по половины. Крайне не удобный интерфейс, двигать ползунки по каждой корректировке, пытаясь попасть на нужное значение - тратится больше времени, чем на продумывание результата. По тому же Лейферу заполнение всей таблицы по жилой недвижимости (квартиры и дома) заняло не более 2 часов. Хотел так же заполнить по домам и по участкам, но, скорее всего, не останется ни сил, ни времени, ни желания...
По моему мнению, именно неудобство интерфейса и необходимость потратить значительное время и являются причиной низкой заполняемости Справочника оценщика.
Кстати, вполне возможно, что большее время, которое вы потратили на участие в опросе, связано ещё и с тем фактом, что в разделе "Квартиры и комнаты" Электронного справочника оценщика содержится существенно большее количество собираемых сведений (в разделе опросы по 211 параметрам и характеристикам, для сравнения в справочнике Лейфера по квартирам - 48 опросов, если не учитывать опросы по одному и тому же параметру по активному и неактивному рынку дважды), т.е. более, чем в 5 раз.
В анкетировании на сайте - не хватает полей для ручного ввода данных (например, возле ползунков). У меня, например, несколько показателей отразилось не так, как хотелось бы (например, 2,8% вместо 3% и т.д. Возможность редактирования нашел, но она интуитивно не понятна). Кроме того, после каждой корректировки необходимо нажимать "Проголосовать".
На базе Excel было бы более привычно и более быстро.
По поводу количества корректировок - опубликованные и применяемые для расчетов 48 характеристики (Лейфер) предпочтительней 211 параметров, по которым отсутствуют данные для отображения результатов за период.
У Вас одних темпов роста по квартире только три вида (квартальный, годовой, за предыдущий квартал) по 13 пунктам каждый, если сокращать аналогично Лейфера (у него разбивка не только по активному/неактивному рынку, но и по видам недвижимости: СЖФ, массовое советское жилье, массовое современное жилье, жилье повышенной комфортности), то и у Вас с 211 параметров сократится как минимум вдвое. При группировке параметров в Экселе время на заполнение существенно бы уменьшилось.
Кроме того, увеличивая число параметров, Вы "отпугиваете" специалистов, которые и заполняют данные корректировки. Как результат - отсутствие данных для отображения результатов за период. Предыдущий раз я участвовал в данном опросе в 2014 или 2015 году, в тот период было затрачено существенно меньше времени на заполнение.
Алексей, тут важно понимать следующее. Естественно, что чем меньше опросов, тем и легче их провести, и легче обработать. Но здесь есть большое но. Цель проекта, в первую очередь, сделать качественный справочник с максимально детальной (по имеющимся на данным момент возможностям) информацией, которая позволит увеличить адекватность и репрезентативность результатов оценки. Многие справочники (и Электронный справочник оценщика в том числе, это общая болезнь всех справочников) страдают тем, что содержат много показателей, определенных "как средняя температура по больнице" (т.е. излишне обобщенных, иногда до такой степени, что теряют практическую ценность именно в плане получения качественных и репрезентативных оценок). Мы стараемся постепенно уменьшать количество опросов "слишком общего порядка", заменяя их на несколько более детальных и более соответствующих естественной сегментации и реалиям рынка. Конечно же это увеличивает нагрузку при анкетировании (нужно собрать намного больше данных) - но и с этим мы боремся - мы надеемся, что по мере увеличения числа специалистов, которые будут принимать участие в опросах, мы сможем равномерно распределять эту большую нагрузку между всеми участниками, чтобы не было слишком больших объемов опросов (т.е. чтобы можно было ответить только на часть опросов - а получить доступ к результатам по всем опросам). Так, например, уже на данный момент, тем пользователям, которые принимают участие в опросах на постоянной основе, достаточно ответить лишь на 40% опросов в анкете, чтобы получить доступ ко всем результатам опросов до следующего квартала (результаты опросов у нас подводятся ежеквартально, т.е. 4 раза в год).
Другими словами, мы стремимся к тому, чтобы вклад каждого участника опросов был всё меньше, а отдача - всё больше и больше (конечно это задача сложная и на её реализацию требуется время, но цель такая уже поставлена).
Вопрос о качестве (под которой мы понимаем достоверность) предлагаемых корректировок для нас, как профессионально занимающихся статистическими параметрами рынка недвижимости, далеко не безразличен.
Развитие технологий, отраженных ранее в наших предыдущих публикациях размещенных как на Вашем портале так и в иных средствах информации позволило нам предложить включить в состав экспертных оценок наш продукт.
Его основное отличие заключается в том, что он (или они - корректировки ;-)) не зависит от индивидуального или коллективного «экспертного мнения», а представляет собой результат статистической обработки рыночной информации (т.е. чистая арифметика).
Проблема размещения этой информации на Вашем портале отчасти концептуальная (а именно, мы сначала проводим исследования, а потом заявляем о наличии связи между отдельными (ценообразующими) факторами, а иные источники сначала предполагают связь между факторами, а потом пытаются придать им некие численные характеристики), но, в большей мере, описательная.
Вы, в своем описании корректировок (в большей части) основываетесь на «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» (Стерник Г.М., Стерник С.Г., Епишина Э.Д.). Однако, эта классификация хороша только для новостроек. В практической деятельности оценщики имеют дело со вторичкой и приспособить эту классификацию под вторичный рынок, а тем более, нагнуть его (рынок) под эту классификацию нам представляется неверным шагом.
Дело в том, что на вторичном рынке (Екатеринбурга – который мы исследуем) представлены такие типы, как «хрущевки» и «брежневки» и «малосемейки» и т.п. , с которыми оценщики каждодневно работают. Корректировки (поправки) для каждого такого типа несколько различны. Мы разрабатываем корректировки для каждого типа недвижимости, однако, как совместить предложенную Вами классификацию и классификацию, которой оперирует рынок, для нас является вопросом, который мы ставим перед Вами:
Вопрос:
На сегодня на вторичном (не новостроек) рынке Екатеринбурга присутствуют объекты следующих морфотипов:
- Свободная планировка (наиболее близкая к указанной выше Методике классифицирования) ;
- Полнометражки;
-Улучшенная планировка
- Пентагон;
- Хрущевка;
- Малосемейка;
- Брежневка;
-Деревянные (бараки).
Большинство из предлагаемых Вами корректировок мы можем рассчитать, опираясь на достоверные статистические данные (более 12 000 единиц ежемесячно ) по каждому из морфотитпов.
Но, в каком виде их Вам предоставить, учитывая различие в данных по каждому морфотипу?
С уважением
МВШтань
Руководитель проекта «Статистика рынка недвижимости»
Идеи Льва Абрамовича Лейфера живут и процветают - в который раз за "рыночные" корректировки пытаются выдать (с сертификатом!) среднее - модальное значение мнений т.н. экспертов
Сильно извиняюсь, но совершенно не понял смысла сообщения МВШтань - Михаил, если у вас есть результаты статобработки более чем репрезентативных объемов, зачем Вам - "предложить включить в состав экспертных оценок наш продукт"? Что именно мешает Вам издавать результаты в виде структурированного Справочника, с пояснением об их "независимости от индивидуального или коллективного «экспертного мнения» ... предполагающего связь между факторами, и затем придающего ей некие численные характеристики" (путем обработки не данных рынка, а мнений).
Уважаемый Гость (честно говоря, я уже запутался, которому из Уважаемых гостей я отвечаю, поэтому буду отвечать как бы для всех)
Я и наш коллектив не претендуем на звание Оракула и Истину в последней инстанции.
И задал то этот вопрос только потому, что настала необходимость (опять же - по нашему мнению) обсудить альтернативные подходы к расчету, ну, хотя бы, коэффициентов. Именно - обсудить, а не диктовать.
Теперь - по Вашему тексту. (Но все, что ниже только ИМХО!)
" Профессионал должен анализировать ВСЕ РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ"
Вы ошибаетесь, Все рыночные данные недоступны никому, мы живем в асимметричной информации и довольствуемся (вынуждены довольствоваться) только тем до чего можем (или хотим) дотянуться.
И мы анализируем не все рыночные данные а только их часть (доступную), но открыто делаем описание этой неопределенности (которая заложена в самой сути рыночной стоимости, сроков экспозиции и иных параметров).
Об ошибках - и опять вы правы, могут ошибаться и исследователи и эксперты, но ... есть большое но, которое Вы уже оконтурили, а именно:
Сущность исследования в том, что оно оперирует многими данными, условиями и ограничениями. Вот и вы их указали: сомнение в репрезентативности, зависимость от качества исходных данных и от мнения исследователя и т.д. и т.п. И это так.
Поверьте мне, я с подобными сомнениями сталкиваюсь далеко не в первый раз и не во второй...и ... Но сущность исследования заключается в том, что оно и его кухня открыты (мы выкладывает абсолютно все - начиная от исходной информации, описание технологий расчетов вплоть .до конечных расчетов. Пожалуйста, проверяйте.
Поэтому то каждая из наших операций по препарированию рыночной информации может быть подвергнута критике - в силу ее открытости.
С "экспертным мнением" совершенно, я бы сказал (опять же ИМХО), диаметрально противоположная ситуация. Это некое "герметическое" мнение. Не обсуждаемое и даже не проверяемое на соответствие рыночной информации. Поскольку оно (мнение) по определению и есть конечный продукт экспертной обработки рыночной информации.
Много Вы видели критики "Экспертных" оценок? или требования "а ты докажи..!" (которые в адрес наших разработок мы получали достаточно часто) Я не говорю конкретно об оценщиках, а о различных аналитических отчетах и по курсу рубля и по стоимости недвижимости и ... Все эти оценки нам отдают "на веру", без проверки, только потому, что автор (ы) - эксперт(ы).
Не мной сказано: Credo quia absurdum («Верую, ибо абсурдно»)
Поэтому и нападок в адрес авторов экспертных оценок нет.
О белках и жирах.
Аналогия хорошая, но недостаточно полная. В рамках вышеописанного, я бы уточнил ее.:
На сколько Вы уверены , что то, что Вам дают, это действительно - белки или жиры, а не какая то иная субстанция? И насколько Вы уверены, что скушав ее Вам не станет плохо?
Отсюда вывод единственный - доверяй, но проверяй.
ИМХО
Мы открыты для проверки - посмотрите наш сайт: www.statrn.ru
С уважением.
М.В., под фразой "Профессионал должен анализировать ВСЕ РЫНОЧНЫЕ ДАННЫЕ" я как раз подразумевал именно доступную рыночную информацию (как само собой разумеющееся - ведь как можно анализировать то, доступа к чему получить нельзя?). И это очень важно в условиях, когда рынки, как вы сами подчеркиваете, во многом непрозрачны (данных мало). Просто во всех последних сообщениях в этом обсуждении как бы ненароком проталкивается мысль - что экспертные оценки и ожидания - это "зло", статистика по ценам предложений - "наше всё", но в жизни всё несколько сложнее - и то, и другое - важная рыночная информация. При этом приводятся ложные выводы якобы о том, что экспертные оценки - это что-то некое "герметическое", что нельзя проверить, а, например, цена предложения - какая-то "объективная" субстанция иного рода. По сути, цена предложения - это та же "герметическая" экспертная оценка стоимости (или полезных качеств, результатов возможной сделки и т.д. и т.п.), данная объекту продавцом (или его представителем). Мы её берем как есть, нам совершенно недоступна информация, как и почему взялась именно эта цена, какие мотивы и суждения двигали продавцом и т.д. и т.п. Также абсолютно очевидно, что и как экспертная оценка некоего некомпетентного эксперта в опросе - цена предложения может быть дана (и такое часто встречается) совершенно оторванной от реалий рынка каким-то неадекватным человеком. Здесь все во многом похоже.
К чему я. Н.м.в., "лжедемонизация" одних пластов рыночных данных в угоду другим - контрпродуктивна, необъективна и необоснованна. Хороший специалист должен анализировать все доступные рыночные данные. И это очень хорошо, что вы занимаетесь какими-то исследованиями. И было бы ещё лучше, чтобы этих исследований год от году становилось ещё больше, и чтобы качество и общий уровень этих исследований ежегодно росли. Будущее, как и во-многих других исследовательских направлениях, будет за метаанализом.
И опять не соглашусь с Вами.
Я ведь не обобщаю и не дискутирую на тему "непрозрачности" рынков.
Рынок как жилья так и нежилых помещений по г. Екатеринбургу (единственный, которым мы, собственно, и занимаемся) достаточно прозрачен и информации по нему так же достаточно - "достаточно" в смысле возможности получать некоторые статистические обобщения. Доказуемые.
Я подозреваю, что и по иным крупным городам - миллионникам такая информация может быть получена (по крайней мере, Челябинск, Пермь Новосибирск - точно есть). Да и по более мелким - типа Н.Тагил, Первоуральск и др (Свердловская обл.) мы располагаем подобной информацией.
Ленность к сбору и обработке информации а, скорее всего, и неумение выполнить эту работу (которая, тем более денежно не мотивирована) и являются в большинстве своем основой "экспертных оценок". Герметичных.
Я не понимаю ваше высказывание насчет "лжедемонизации".
По моему мнению, с точность до наоборот - мы не пытаемся расширить свои результаты, полученные по данным Екатеринбурга до масштабов России. Более того, мы предлагаем заинтересованным опробовать нашу технологию на иных городах. Как раз для получения обобщений. А знаете ответ всех СРО, их Экспертных комитетов? А его нет.
Вот и в случае в Вами, уважаемый, этот подход блистательно проявился. Никто и никогда на страницах по крайней мере этого портала не сказал нелестного слова в адрес экспертных оценок. Да и я не сказал, а показал, что возможен иной подход, который позволяет либо придать дополнительную достоверность экспертным оценкам либо их отвергнуть И только по одному городу... И тут же упрек в "лжедемонизации"
И чья позиция здесь "контрпродуктивна, необъективна и необоснованна"?
Вместе с тем, я по прежнему считаю (и это исключительно мое мнение), что развитие "экспертных оценок" - это тупиковый путь.
По крайней мере, наши технологии можно обсуждать, улучшать, исправлять, дополнять и т.д., т.е. этот путь эволюционно более перспективен.
ИМХО
PS я не собираюсь обсуждать проблему достоверности первичной информации (в частности - цен предложения), по которой на нашем сайте размещено достаточное количество статей. Если есть интерес - можем пообсуждать.
PPS Рекомендую к ознакомлению: АИ Орлов "Организационно-экономическое моделирование" часть 2 "Экспертные оценки". И сопоставить с фактами.
И в заключение.
А ведь вся дискуссия вылилась просто из запроса об адаптации сложившейся рыночной классификации (г.Екатеринбург) к приведенной на данном портале. А что будет дальше?
Гостю
Собственно, в этом то и заключаются наши разработки, а именно, имея ежемесячно обновляемую базу примерно в 12 000 позиций по жилой и примерно 2 000 позиций коммерческой недвижимости (Екатеринбург), на основании статистической обработки этих массивов мы предлагаем ознакомиться с результатами, включающими в себя не только корректировки но и сроки экспозиции, и параметры ликвидности и показатели доходности и многое другое с учетом распределения этих параметров по городской территории.
Все эти результаты выкладываются на наш сайт www.statrn.ru "Статистика рынка недвижимости". Смотрите там и "справочник оценщика, ежемесячно обновляемый и раздел по залоговой недвижимости (ликвидность залоговой недвижки.
Но, хотелось бы получить мнение об этих продуктах и от "оценщиков и экспертов"
Михаил, благодарю за ответ.
"Хотелось бы получить мнение об этих продуктах и от "оценщиков и экспертов"" - зачем это Вам? - предположим, мнение оказалось негативным, что это изменит в показателях рынка?
На самом деле, оценщики не так безнадежны, как может показаться, - просто нужно быстро ваять отчет, и совершенно нет времени на неоплачиваемые исследования рынка.
Как бы это объяснить ...
Вы знаете, я в оценке уже более 20 лет (с 1996) и видел и взлеты и падения. И сам "ваял быстро" отчеты
Но я - за уважение к профессии и за профессионализм. Вот не так давно я читал отчет об анализе рынка города N одной уважаемой экспертно-консалтинговой фирмы.
Почти по тексту цитирую: "В городе N диапазон рыночных цен на (такой-то) тип недвижимости составляет от 14 000 до 140 000 рублей/м2"
И как по-Вашему, если некто МВШтань обоснует статистически и опубликует все выкладки (но это много страниц и их читать надо), что в окрестности объекта оценки рыночная цена в течение последнего полугодия на этот тип недвижимости колеблется в диапазоне 60 000-65 000руб/м2, то чье Экспертное мнение предпочтет практикующий оценщик?
Ведь что лукавить - оценщику нужно не только сваять отчет но и потрафить заказчику... И такие оценщики смело говорят: Нас - рать!
И где здесь профессионализм?
А теперь - ответ :
Вы пишете "...совершенно нет времени на неоплачиваемые исследования рынка..." и нам это знакомо, поэтому мы и занялись этим проектом - чтобы дать и оценщику и заказчику достоверные данные, которые только укрепят авторитет как оценщика, так и оценки, как специальности.
И вообще, надо помнить и понимать, что за скупой цифрой отчета стоят реальные деньги и реальные люди.
Через месячишко я опубликую на сайте результаты дела (судебного), в котором я участвую и в котором вся безответственность т.н."экспертных оценок" проявила себя в полной мере.
С уважением, МВ
Михаилу: www.statrn.ru отличный сайт (только анимация раздражает - поубирать бы - итак целый день перед "телевизором" - порой клетки экселя снятся). Буду смотреть внимательно.
А за реальной информацией, естественно, - будущее; ее как раз скорее нужно минимизировать под привычные для оценщиков форматы. С монетизацией, понятное дело будут трудности.
Удачи Вам
Гостю.
Спасибо.
Если будут вопросы, пожелания, желание пообсуждать и т.п. ... пишите сюда: mvshtan@gmail.com
С уважением.
Михаил Валерьевич.
То, что Вы делаете вызывает большое уважение. Поверьте, с моей стороны это полностью искренне.
А то, что Ваша работа обречена на провал (СРОО не отвечают и пр.) - тоже понятно.
Комментировать особо не буду.
Пытаемся вытащить эту тему на общегос. уровень. Сделать это функцией гос-ва.
Думаю, что решим.
Пока далее не готов рассказывать. :-)
От государства хотя бы раскрытия данных по сделкам добиться. Хватило бы для наших оценочных задач с лихвой... Больше в принципе ничего и не надо...
А Вы полагаете, что в Росреестре стороны показывают истинную рыночную цену? Как то мой жизненный опыт подсказывает другое....
От государства хотя бы раскрытия данных по сделкам добиться. Хватило бы для наших оценочных задач с лихвой...
Не получится - будут нарушаться права субъектов персональных данных.
Разместил и в материалах "Экспертов и оценщиков" и на сайте "статистика рынка недвижимости" (www.statrn.ru) статью о расчете корректировок статистическими методами. Там же (в статье) приведен тестовый вариант итогов расчета. Полностью расчеты будут ежемесячно выкладываться на указанном выше сайте с майского выпуска обновления расчетных баз.
К сожалению, администрация "электронного справочника" так и не ответила мне на вопрос от 27 апреля о возможных путях совмещения формата подачи корректировок, так, что, насколько отличаются экспертные корректировки от исчисленных нами статистически, ответить или прокомментировать пока не могу.
С уважением, читайте, рад буду отзывам.
Администратор! Ваш (наш) справочник помирает. За последние периоды практически по всем разделам не хватает информации. Мне кажется это от того, что кто-то очень и очень переусердствовал в расширении опросной базы. Уберите никому не нужную расширенную дифференциацию. Например по жилым домам совершенно излишнее углубление по основному признаку или ценообразующему фактору (состояние, внешнее устаревание, материал стен и т.п.) еще и по сегментам рынка (эконом, бизнес и т. п.). Мало того, что просто невозможно при таком спаме дать объективную оценку, так и у многих экспертов просто не хватит терпения дойти до конца этого бреда.. Оставьте просто ценообразующие факторы по одному единому сегменту - например жилые дома и и все. Иначе все будет (и уже есть) очень печально со справочником.
Абсолютно согласна с предыдущим автором,опросная база очень расширена.Несколько раз начиная отвечать на вопросы именно по жилым домам,ни разу не дошла до конца.
Господа оценщики , высказавшие последние два мнения (к сожалению, я не могу прибегнуть ни к формулировкам «уважаемые», «эксперты», профессионалы» и т.д.) Вы сами-то перечитайте и вдумайтесь, к чему вы призываете. Я, будучи не очень согласен с политикой данного портала относительно учета экспертных оценок, равно как и с определенной когортой «икспердов», как ни странно, встаю на защиту той конструкции, которая сейчас существует на сайте для сбора мнений.
Поясняю.
Создатели сего конгломерата корректировок (на портале) исходили из единственно возможного варианта, а именно – определить наиболее внятное и доступное ранжирование недвижки по ценообразующим факторам (в частности – для жилой – упомянутый мной выше труд госп. Стерника и компании), и принять это ранжирование за факт для дальнейших исследований и расчета корректировок.
И это есть правильно, поскольку только единообразный подход всех (и в первую очередь риэлторов и оценщиков) участников рынка к выделению ценообразующих факторов, будет способствовать установлению некоей систематизации и наведению некоего порядка и единообразного понимания в расчетах. А следовательно – и к большей их достоверности.
Другое дело – соответствует ли данная дифференциация рыночным реалиям (я подчеркиваю – рыночным реалиям , а не потребе определенной части оценщиков, для которых чем проще – тем лучше). На мой взгляд –нет, не соответствует, поскольку по данной классификации невозможно отделить корректировки «хрущевок» от «малосемеек» и тем более от «элиток». А они (эти корректировки) по жизни разные. Поскольку разные типы недвижки по потребительской стоимости и, естественно, по кошельку покупателей (суть – по разным социальным группам). И требуется выделение дополнительных типов недвижки (о чем, собственно, я и писал администрации выше).
Да, я считаю (и я это могу доказать – собственно, посмотрите мои расчеты к предыдущим статьям), что ряд корректировок является избыточным. Но это для г. Екатеринбурга – просто сочетания факторов (позволяющих корректно рассчитать корректировку) за год не случилось . Но и это не беда – нет данных – не ввожу корректировку, и это, по-крайней мере, честно.
Поэтому, если вы считаете, что данный объем корректировок, предложенный администрацией, излишен, избыточен, дублирует ранее введенные данные – так докажите это. Но! Именно – докажите. Базами данных. Расчетами. Методами обработки информации. Короче – делом. А не прячьтесь под панцирем «Икспердного» мнения, обоснованного лишь вашим сроком отбывания оценщиком.
И еще. Если нет данных - Вам трудно или долго прокрутить дальше страницу? Устаете? Так не садитесь за комп, не дергайте мышь, не давите на клаву. Отдохните.
С неуважением
Чтобы да, так нет.
Этой информацией пользуются именно, как справочной - втюхивают ее в расчеты и в отчеты. И именно сейчас, а не через "несколько лет, десятков лет".
И справочник полезен - просто заявленные принципы надо совершенствовать, а не допускать "упрощенчества" - читай - деградации.
Не знаю. Скептически отношусь к любым справочникам, этим не пользуюсь, другими по обстоятельствам.
Предпочитаю собственные исследования, обстоятельства обязывают.
да и я провожу собственные исследования... и результаты их публикую. поскольку полагаю, что обсуждение и критика всегда идут на пользу.