поделился событием
«Черные» оценщики и крупный бизнес обескровят муниципалитеты

« Эксперты прогнозируют новую волную споров по суммам кадастровой оценки, но на этот раз по недвижимости

Недобросовестные оценщики земли стали головной болью глав муниципалитетов. Градоначальники безуспешно пытаются бороться с ними, но вслух имена врагов огласить не решаются. Представители профессионального сообщества в ответ пеняют муниципалам на отсутствие экспертизы ставок аренды и земельного налога и низкую активность в арбитраже. В то же время оценщики и эксперты признают наличие на рынке недобросовестных организаций, спрос на услуги которых с 2014 года может резко вырасти.

Пока к услугам «черных» оценщиков прибегают в основном частные предприниматели, крупные и мелкие предприятия, пытаясь снизить земельный налог и арендную плату. В администрациях муниципалитетов подчеркивают негативное влияние работы таких компаний на сбор земельного налога – одной из основных составляющих бюджета. Как рассказал «Правде УРФО» мэр Нижнего Тагила Сергей Носов, в мэрии даже составили списки недобросовестных оценщиков. Однако сегодня при обращении издания в администрацию муниципалитета чиновники перечень этих организаций предоставить отказались, заявив, что он предназначен только для внутреннего пользования. Сами предприниматели и оценщики призывают не связывать снижение стоимости земли только с деятельностью недобросовестных организаций.

«Когда проводилась первая кадастровая оценка земли в 2000–2001 годах, цена изначально была завышена в среднем раза в 1,5. С этого времени периодически шли нарушения в оценке. В 2008 году земля Каменск-Уральского металлургического завода завышена в 14 раз, Уральского алюминиевого завода – в 9,6 раз», – рассказал «Правде УРФО» руководитель комитета по оценке собственности общественной организации предпринимателей «Опора России» Андрей Ильин.

Ошибки в кадастровой стоимости земли признают и сами исполнители. Как считает один из экс-сотрудников ФГУП «ФКЦ «Земля», оценивавшего свердловские участки в 2007 году, «сначала была проведена четная оценка, но ее не приняли вышестоящие органы. Тогда землю оценили выше». 

Оспаривание стоимости земли в настоящее время приняло массовый характер. НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» проанализировало работу комиссий Росреестра в 2012 году в 15 регионах России, включая Свердловскую область. Всего было рассмотрено около 1 700 заявлений о снижении кадастровой стоимости, из них более 2/3 заявлений было удовлетворено. В 70% случаев, когда было принято решение снизить кадастровую стоимость до размера рыночной, разница между ними составляла от 2 до 10 раз. 

«Когда главам высылали отчеты о кадастровой стоимости, они сидели и радовались, так как получили бы больше денег в бюджет. Экономический анализ ставок в муниципалитетах зачастую не проводят», – считает Андрей Ильин.

Предприниматель не отрицает, что бизнес прибегает к услугам и недобросовестных оценщиков, готовых изменять стоимость земли на порядок. При этом спрос есть не только на снижение, но и на повышение ставок. 

«Возьмем, к примеру, Краснотурьинск. Кадастровая стоимость кирпичного завода, принадлежащего Анатолию Сысоеву, там была завышена в 6 раз. Собственник снизил через суд ее в 40 раз. С помощью оценщиков пытаются и завысить стоимость земли», – приводит примеры для «Правды УРФО» Андрей Ильин. 

С легкостью узаконить изменение стоимости земли позволяет сложившая система принятия судебных решений. Вместо экспертизы стоимости, указанной оценщиком, при проверке данных применяется так называемая нормативно-методическая экспертиза. Она проверяет только соответствие процедуры оценки законодательству, а не сам расчет. Сам отчет оценщика о стоимости земли получить проблематично. 

«Чем больше экономия при снижении стоимости земли, тем больше получит оценщик. Их отчеты – это, как правило, коммерческая тайна. Они есть у оценщика либо в суде. Чтобы понять, как проводится оценка, я бы для начала изучил рынок конкурсов предприятий и органов субъекта для привлечения оценщика и те цены, за которые им предлагают провести работу», – считает директор компании в сфере землеустройства и кадастра «Уралцентрозем» Игорь Жирнов. 

Представители профессионального сообщества оценщиков в беседах с«Правдой УРФО» отметили, что начальная цена оценки участка или пула участков идет от 15 тыс. рублей и может достигать нескольких сотен тысяч. При попытке снизить оплату услуг, качество работы страдает. По данным СРО «Эспертный совет», в отчетах об определении кадастровой стоимости зачастую используется некорректная методология или излишне упрощенная модель ценообразования. Фактически на стоимость объекта существенно влияет около десятка разных характеристик, при этом в модель иногда попадает около 3–4 из них. Однако и спорную кадастровую стоимость земли в муниципалитетах есть возможность отстоять. 

«Я сталкивался с недобросовестными оценщиками. Они предлагали свои услуги, потом намеревалась сразу закрыть контору. Я отказался. На месте главы я бы создал МУП «Архитектурное бюро», через которое шло бы выделение земли и решались бы споры по ней», – предлагает депутат Законодательного собрания области Максим Серебренников. 

Пока муниципалитеты преимущественно решают земельные споры в судах, где, как уже сказано, применяется нормативно-методическая экспертиза, и с равным успехом могут выиграть как честные, так недобросовестные оценщики. На проведение собственной оценки земли, по словам чиновников, в городских бюджетах денег не закладывается. Проверить точность расчетов оценщика возможно с привлечением саморегулируемых организаций. Всего в России их насчитывается 11, из которых 5 имеют филиалы в Свердловской области. Представители 2 из них сообщили «Правде УРФО», что настроены против «черных» оценщиков. 

«Оценщик зарабатывает на отчете. Недобросовестные оценщики отбирают хлеб у качественных оценщиков. На рынке Свердловской области зарегистрировано более 110 оценочных компаний и более 50 физических лиц, осуществляющих свою деятельность как ИП. Из них около 20 компаний работают активно и качественно. Говорить о недобросовестных оценщиках было бы некорректно. Надо разбирать конкретные примеры. Есть случаи, когда оценщики работают некачественно. За нарушения СРО применяют к оценщикам прежде всего дисциплинарные меры, штрафы, взыскания. По моему мнению, необходимо перенять опыт Омска и внести изменения в законодательство: в судах или комиссиях по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости вместе с отчетом оценщика о рыночной стоимости участков предоставлять экспертизу СРО на подтверждение стоимости объекта оценки. Пока этого нет, некоторые оценщики будут пользоваться существующим пробелом в законодательстве и применять только нормативно-методическую экспертизу», – поделилась мнением с «Правдой УРФО» эксперт-оценщик СРО «Экспертный совет» Светлана Артемьева. 

Существующая брешь в законодательстве, по мнению оценщиков, в 2014 году может привести к более масштабным проблемам. На заседании Госсовета в феврале премьер РФ Дмитрий Медведев с будущего года предложил перейти к налогообложению недвижимого имущества, исходя из его кадастровой, а не инвентаризационной стоимости. Для большинства граждан это мало что изменит. Если кадастровая стоимость имущества физического лица не превысит 300 млн рублей, ставка для жилья выше 0,1% не поднимется. Для иных зданий ставка предусмотрена на уровне 0,5%, для строений на дачных и приусадебных участках – 0,3%, для других земель – 1,5%. Для собственников недвижимости стоимостью свыше 300 млн рублей, куда войдут и владельцы предприятий, предельная ставка установлена на уровне 0,5% для объектов капитального строительства и 1,5% – в отношении любых категорий земель. Уже сейчас оценщики прогнозируют новую волную исков в арбитраж об оспаривании кадастровой стоимости. 

.... » 

Поделиться:
Читать далее
« Квартиры, выставленные на продажу, могут быть как полностью оборудованными, так и абсолютно пустыми, лишь с голыми бетонными стенами....
« Арендаторы помещений на Тверской, которая считается главной торговой улицей Москвы, все чаще отказываются от занимаемых помещений....
Комментарии4
Гость
11 марта 2013 в 10:17:29

Какая радужная перспектива - "белые" чиновники борются с "черными" оценщиками, не подозревая, что и те и другие цвета неба.......

зы. Я тоже помогаю оспаривать кадастровую стоимость, но без перегибов - если просят конкретные цифры, то сразу нет - считаю так, как получается - обычно ниже в 4-6 раз от кадастровой, но я не "черный" 100пудово)))))

Поддержали0

Раньше народ пугали "черными" маклерами и риелторами. Теперь "черными" оценщиками. Новые тенденции "весна-лето" этого сезона политической моды.

Поддержали0
11 марта 2013 в 15:34:04

Больше интересней вопрос, кто цвета присваивать будет?

Поддержали0
11 марта 2013 в 16:03:26

Был Гендальф Серый, а стал Белый.

Поддержали0