поделился событием
Как устранить кадастровый перекос? Только в Вологодской области неточностей насчитали уже около 37 тысяч.

« Новая кадастровая оценка земельных участков и объектов капитального строительства, похоже, снова не устроила ни одну из заинтересованных сторон. Ни бизнес, поскольку, несмотря на значительное снижение, в ней много неточностей. Только в Вологодской области таких недочетов насчитали уже около 37 тысяч. При этом, как отмечают предприниматели, процедура устранения этих недочетов слишком забюрократизирована и сложна. Ни местные власти, которые прогнозируют снижение платежей по земельному налогу, ни население, в особенности жителей многоквартирных домов, для которых кадастровая стоимость выросла аж в четыре раза. 

Кадастровый дневник Вологодчины

Для начала отметим, что величина кадастровой оценки влияет на выкуп объекта в собственность, на арендные платежи и на размер земельного налога. Соответственно, чем выше указанная в реестре стоимость, тем больше придется заплатить, и наоборот. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает проведение кадастровой оценки земли не реже чем один раз в пять лет. 

В 2012 году за счет средств федерального бюджета были проведены кадастровые оценки двух категорий - земель населенных пунктов и объектов капитального строительства. Их заказчиком выступил Росреестр, а исполнителем - федеральное предприятие «Рос­техинвентаризация». 

По договору субподряда на территории Вологодской области работы по выполнению кадастровой оценки 554 тысяч земельных участков населенных пунктов выполняло московское ООО «АБК». 

Новая кадастровая оценка вступила в силу с 18 января этого года. В соответствии с методикой определения кадастровой стоимости все земельные участки были разбиты на 17 групп в зависимости от их использования.

- Результаты новой кадастровой оценки существенно отличаются от предыдущей. По четырем группам из 17 они увеличились. Прежде всего это касается первой группы (участки под многоэтажными домами) и второй (для индивидуального домостроения). По остальным группам она уменьшилась. Оценщиком сделан вывод о том, что кадастровая стоимость снизилась по сравнению с предыдущей в целом примерно в полтора раза, - поясняет заместитель руководителя Управления Федеральной государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестра) по Вологодской области Светлана Крутикова. 

По ее данным, среди других регионов Северо-Западного федерального округа Вологодская область лидирует именно по кадастровой стоимости земельных участков для многоэтажной застройки. Причем максимальное значение в этой группе принадлежит Усть-Кубинскому району - 14 тысяч рублей за квадратный метр. В Вологде и Вологодском районе - 12 тысяч руб­лей. Минимальная стоимость за квадратный метр отмечена в Вытегорском и Устюженском районах. 

Примерно на 40% возросла кадастровая оценка земельных участков под размещение малоэтажных домов и индивидуальной жилой застройки, относящихся к второй группе разрешенного использования. Здесь пальма первенства принадлежит Череповцу (1 тысяча 245 рублей за «квадрат»), в Вологде - 715 рублей. Минимальное значение - в Бабаевском и Бабушкинском районах. 

Примерно на четверть произошло снижение по кадастровой стоимости третьей группы - земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок. Здесь максимум зафиксирован в Череповце (3 тысячи 183 рубля), в Вологде (2 тысячи 114 рублей). 

На треть уменьшилась стоимость пятой группы (земля для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

На столько же подешевела и кадастровая стоимость седьмой группы - участков под офисы и деловые центры. Причем дороже всего оценщики посчитали земли под торговыми центрами в Усть-Кубинском и Междуреченском районах. И кадастровая стоимость девятой группы земельных участков, предназначенных для размещения производственных и прочих промышленных зданий и сооружений, подешевела почти на 73%. Для сравнения: максимальное значение - в Череповце (1 тысяча 74 рубля за квадратный метр) и Вологде (891 рубль), минимум - в Кирилловском и Вожегодском районах. 

А вот кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась впервые. В результате было оценено свыше 637 тысяч объектов капитального строительства, в числе которых жилые помещения, квартиры, здания, гаражи и прочие сооружения. Результаты кадастровой оценки были утверждены постановлением правительства Вологодской области от 25 сентября 2012 года. 

Для определения кадастровой стоимости все объекты были сгруппированы в зависимости от назначения и типа объектов. Большую часть составили объекты жилого назначения - 84% (многоквартирные дома и индивидуальная малоэтажная застройка). На объекты нежилой постройки - производственные помещения, гаражи, дачи - пришлись оставшиеся 16%. 

Самые дорогие квартиры, если верить результатам оценки, в Череповце и Великом Устюге - 27-30 тысяч руб­лей за квадратный метр. Наименьшие показатели определены в сельских населенных пунк­тах. Что касается кадастровой оценки индивидуальных домов, то здесь к этим двум городам добавился еще и областной центр - 15-16 тысяч рублей за квадратный метр. 

По объектам производственного назначения наибольшая кадастровая стоимость отмечена в Вологде - 12-14 тысяч за квадратный метр, в Череповце и Великом Устюге - примерно 8-10 тысяч, в сельских населенных пунктах - 6-7 тысяч. 

- У многих возникает вопрос, где можно посмотреть кадастровую стоимость объекта недвижимости. Информация размещена на нашем сайте в разделе «Кадастровый учет» в подразделе «Кадастровая оценка объектов капитального строительства». Если вы знаете кадастровый номер интересующего вас помещения, соответственно, вой­­дете в раздел и узнаете его стоимость. Если же вы не знаете номер нужного вам объекта, то для этого необходимо получить кадастровый паспорт, который выдается по месту нахождения недвижимого имущества, - поясняет Светлана Крутикова. - Если вы хотите посмотреть информацию по квартире, обращаетесь в кадастровую палату, называете адрес квартиры и получаете кадастровый паспорт. По кадастровому номеру и на сайте вы сможете узнать ее кадастровую стоимость.

Обнаружили 37 тысяч недочетов

Казалось бы, новые разработчики кадастровой системы постарались учесть прошлые ошибки, когда именно высокая стоимость земли заставила предпринимателей «бить во все колокола».

- Нынешняя кадастровая стоимость для земельных участков, которые используются для организации производства, для административных зданий, снизилась от 3 до 5 раз, - подводит итог начальник управления земельной политики областного департамента имущественных отношений Олег Хрипин.

Несмотря на это, у представителей бизнеса к новой кадастровой оценке пока больше вопросов, чем ответов. Как оказалось, в ней очень много неточностей. Только в Вологодской области их уже насчитали 37 тысяч. Самые распространенные из них - участок в одном районе может быть приписан к абсолютно другому (расположен в Белозерском или Череповецком районе, а оказался приписан к Вологде, и так далее), вместо магазина записана малоэтажная или иная застройка, неверно указана его площадь.

- Из семи участков, где мы работаем, пять оценено с нарушениями. У нас есть ремонтно-механический цех на самой окраине Вологды. До нынешнего года мы работали по 9-й группе, как производство, и платили соответствующий налог. Что делает оценщик? Он ничего не указал в графах «разрешенное использование», «площадь», «фактически использование». Непонятно, по каким критериям он нас оценивает. В результате мы не можем понять, к какой группе относимся. У нас был налог до 2013 года - 1800 рублей за квадратный метр. Теперь его размер составляет на тысячу рублей больше - 2800. Ни в одной из групп такого налога нет, - сокрушается член регионального отделения «ОПОРЫ РОССИИ» Ольга Данилова.

По ее словам, для того, чтобы прояснить ситуацию, она вместе с юристом уже не первый месяц обивает пороги управления Росреестра, налоговой службы и кадастровой палаты. И нигде не может получить вразумительного ответа. Свое хождение по мукам Ольга Данилова иначе как «кошмаром» не называет. 

- Понятно, что результаты кадастровой оценки по населенным пунктам устраивают не всех: как физических лиц, представителей бизнеса, так и органы местного само­управления. Сегодня законодательство предусматривает два способа устранения кадастровых ошибок. Первый - через комиссию по оспариванию кадастровой оценки, созданную при Управлении Росреестра по Вологодской области. И второй способ - через Арбитражный суд, - рассказывает Светлана Крутикова. 

На комиссии может быть обжалована кадастровая оценка как объектов капитального строительства, так и земель населенных пунктов. На это отводится ровно шесть месяцев с момента внесения объекта в государственный кадастр недвижимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства могут быть обжалованы в комиссии только до 19 апреля текущего года, результаты оценки земель населенных пунктов - до 11 августа 2013 года. Правда, сейчас Министерство экономического развития России уже внесло предложения в Государственную Думу о возможности пересмотра кадастровой оценки  земли до проведения следующей, то есть практически на пять лет.

К слову, в суде результаты кадастровой стоимости могут обжаловаться без ограничения срока.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости могут быть только два случая - недостоверность сведений, использованных при проведении кадастровой оценки, и в связи с установлением рыночной стоимости недвижимого объекта.

По данным на конец марта, в комиссию поступило только четыре заявления о пересмотре кадастровой стоимости. И все из них были отклонены по причине неправильного представления необходимых документов. 

- Нам никак не могут толком объяснить, какие доказательства мы должны представить, чтобы подтвердить недостоверность сведений, использованных при кадастровой оценке, - возмущается Ольга Данилова.

- Недостоверность заключается в том, что оценщик не использовал сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Например, если там прописан определенный вид использования участка, а он оценщиком не учитывался. Она может выражаться в различных вариантах - неправильный вид разрешенного использования, что расположено на участке - многоэтажный дом или индивидуальный, либо неправильно указана площадь, - поясняет Светлана Крутикова. 

..... »  

Поделиться:
Читать далее
С 15 апреля 2013 года специалисты, зарегистрированные в профессиональной сети «Оценщики и эксперты», смогут получить доступ к одному из самых больших банков отчетов об оценке, заключений специалистов ...
« Итак. у нас уже были идеи о том, чтобы 1.  Алименты платились от рыночной стоимости имущества родителя. 2....
Комментарии1
Гость
11 апреля 2013 в 00:25:58

Уже давно всем должно быть понятно, что БТИ считать кадастровую (которая должна быть рыночной) не умеет. Сколько денег надо слить из бюджета, что убрать эти грабли из под ног?

Поддержали0