НДС в Рыночной Стоимости Недвижимости

Дополнительно.

В статью не вошло, поскольку узнал позднее

Банк России (2010), Письмо от 29.10.2010 N 15-1-3-9/5170, Ответ Главному управлению Банка России о применении Положения Банка России от 26.03.2004 N 254-П ''О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности'' http://subschet.ru/subschet.nsf/docs/C3257427001FF63244257B720040F4D2.html

В целях применения п. 6.4 Положения N 254-П под суммой (стоимостью) для залога понимается его справедливая стоимость, понятие которой раскрывается в п. 2.3 Положения N 254-П.

В данном случае речь идет о части ожидаемого денежного потока от реализации прав залогодержателя на обеспечение, которая в случае неисполнения заемщиком обязательств по ссуде будет направлена на покрытие риска по ней и которая, в нашем понимании, не должна содержать налог на добавленную стоимость.

Михаил Валерьевич Штань прислал своё мнение.

Публикую с его разрешения..

Внесу и я свои полкопейки в борьбу с проблемой НДС залоговых объектов.

В целом соглашаясь с Вами (по результатам прочтения Вашей статьи), все-таки тезисно изложу свою точку зрения (некие рассуждизмы для обмена мнениями - может быть и придем к некой истине).

Как мне кажется, существо проблемы заключается в том, что мы пытаемся примирить между собой две совершенно разные системы ценообразования: рыночную (РС) и нормативную (НДС).

Рыночная система индифферентна по отношению к системе налогообложения ее участников – все участники (физики, юрики, упрощенцы, ОСНОвцы и т.д.) входят в рыночные отношения (мы говорим о недвижке) добровольно, т.е. «рыночная стоимость, как денежная сумма, переходящая из рук покупателя в руки продавца» изначально не квалифицируется, как содержащая или не содержащая НДС. Эта квалификация происходит только после свершения сделки, когда эта самая сумма получена продавцом. Т.е., снимать или не снимать некоторую шапку с РС в пользу государства это проблема взаимоотношений конкретного продавца с государством, но не рыночных отношений продавец-покупатель. (Так же, как и оплата услуг риелторов за сопровождение сделки (которые так же исчисляются в %% от сделки) или выплата налога на доход при продаже недвижки до 3 лет и т.п.)

Эта позиция вполне отвечает интересам покупателя, поскольку он (покупатель) приобретает некоторый набор благ за определенную стоимость, а как распорядится продавец с полученной суммой, какова ее (этой суммы) дальнейшая судьба, с какими отношениями и обязательствами продавца связано «пиление» этой суммы – покупателя не волнует. Он получает определенный набор благ за определенную цену (РС). В этой части стоит отметить (и именно это является существенным), что и продавца вполне удовлетворяет подобная постановка - он приходит на рынок добровольно. Если его не устраивает подобная позиция (в связи с его индивидуальной системой налогообложения, дополнительных отчислений – типа налога на прибыль и т.п.), то он не появляется на рынке.

Т.е. принцип добровольности, изложенный в определении РС (ФЗ-135), является определяющим.

Совершенно иным является вопрос о поисках НДС в составе РС ли за ее пределами залоговых объектов.

Во-первых, здесь нарушен принцип добровольности, т.е. продавец не волен оставить данное имущество на своем балансе.

Во-вторых, в отличие от неопределенного большинства продавцов - добровольцев, присутствующих на рынке с различными вариантами систем налогообложения, продавцом здесь является вполне понятное юр. лицо (банк-залогодержатель) с однозначно определенной системой налогообложения сделок с недвижимостью.

В-третьих, в отличие от неопределенных целей продавцов по дальнейшему распоряжению вырученными от продажи денежками, здесь присутствует вполне конкретная цель – погашение кредита. Т.е. продажа не является целью сделки, а только промежуточным звеном (механизмом, техникой), а целью является исполнение обязательств по кредитному договору, восстановление баланса кредитора .

Существенно важным является то, что, эта цель - удовлетворение интересов кредитора (в соответствии с кредитным договором, обремененным залогом) может производиться совершенно экономически различными (с точки зрения НДС) способами (пока не будем говорить о совершенно различной технологии) - либо добровольное погашение денежными суммами, либо принудительная продажа залогового имущества.

Т.е. одна и та же конечная цель (достижение исполнения обязательств), технически реализуемая различными способами, «обкладывается» различными налогами.

И то , что приемлемо для банка по «нормальной» технологии (денежной), становится для него же неприемлемым при иной – «залоговой» технологии. Но это вопрос не "наличия" или "отсутствия" НДС в составе РС, а вопрос несовершенства законодательства.

Наиболее простым и вполне логичным выходом является уравнивание данных технологий (механизмов возмещения) с точки зрения обложения НДС для конкретных категорий пользователей (банков-залогодержателей). Например – отказ от НДС (или применение НДС с нулевой ставкой). Ведь экономически смысл операций как исправного исполнения договора в денежной сумме, так и принудительного, через реализацию залогового имущества, один и тот же, разница только в технологии получения возвратных сумм. Соответственно – и налогообложение должно быть единым. Т.е. проблема – в несовершенстве налогового законодательства.

К слову о технологии – если банковская система технологически в большей части ориентирована на исправное исполнение договора и стоимость этой технологии заложена в банковском проценте, то затраты на принудительное взыскание (технология, не свойственная банковской рутине) превосходят (по вполне понятным причинам) нормальный уровень. Но это уже относится к банковским рискам и так же не должно перекладываться на плечи покупателя.

Вывод очень простой. Независимо от того, кто является продавцом – банк, юрик, физик, РС – едина для всех. Приобретая определенный набор благ, покупатель платит определенную сумму, не зависящую от индивидуальных особенностей налогообложения как продавца так и покупателя, от применяемой системы бухгалтерского учета, от затрат, связанных с реализацией имущества у продавца или постановкой на учет у покупателя.

Сделка всегда обременена затратами как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, но это – их проблемы. Они (эти затраты) хотя и связаны со сделкой но не изменяют величину РС, как суммы денежек от покупателя к продавцу. И, решая вопрос о компенсации неких объективных затрат, связанных с реализацией объекта, (не важно - кому мы платим денежку - государству, риелтору или иным - важно, что денежка из кармана) мы должны применять единый подход ко всем типам, видам и вариантам затрат как со стороны продавца так и со стороны покупателя, а не выделять отдельный тип (НДС).

Деньги против стульев, а дальше - каждый сам за себя

А НДС с нулевой ставкой – вполне корректный выход – тем более, он логически объясним.

Как-то так...

PS

Кстати, с чем я категорически не соглашусь (в Вашей статье), так это с учетом «корректировки на торг». В отличие от существующего всеобщего мнения – мое мнение и категорично и подкреплено статистикой - нет такой корректировки и быть не может (в стандартном понимании). Подробнее – в моей последней статье «корректность корректировок. часть 2) – на моем сайте и на «оценщиках и экспертах»

Сомнительным является так же и «зависимость удельных цен от площади» (рис. 2). Дело в том, что «наполнение» площадей различается, причем это можно выяснить иногда только при конкретном изучении аналога, а именно – во включении / не включении «общих» площадей в состав оцениваемых. Для малых площадей превалирует НЕ включение общих площадей (коридоров, туалетов и т.п. в составе офисов, подъездных дорог для ЗУ) но иногда – мне встречались такие варианты, как включение некой «идеальной» составляющей (доли) общих площадей в состав оцениваемых. А вот при больших площадях – в состав оцениваемых включается все. Поэтому и цены меньше. Поэтому рисовать некоторую кривую без учета этого момента крайне рискованно. Но, может быть, у Вас это учтено, просто не раскрыто. Это я так, в качестве ремарки...

PPS

Я не рассматриваю «согласование результатов», поскольку «согласование» - это Священный Миф Теории Оценки. А мифы либо опровергают, либо отходят в сторону. Но это – отдельный разговор

С уважением

МВ