О кадастровой оценке объектов недвижимости. Интервью Сарбашева С.З.

« Сарбашев Степан Захарович, вице-президент РОО, руководитель КомитетаСовета РОО по кадастровой оценке, председатель Правления регионального  отделения РОО в Республике Башкортостан, генеральный директор ЗАО «Эксперт-Оценка» (г.Уфа)

Степан Захарович, в Российском обществе оценщиков Вы – один из главных авторитетов в области кадастровой оценки. Вы являетесь одним из разработчиков нормативной базы и методических материалов в этой сфере, возглавляете соответствующий комитет в Совете РОО, проводите семинары в разных регионах России.

Сколько лет Вы уже занимаетесь кадастровой оценкой и с чего начинали?

В 1998 году мы начали заниматься ценовым зонированием городских населенных пунктов и поселков с целью дифференциации ставок земельного налога. Тогда использовалась методика Севастьянова. По этой методологи было проведено ценовое зонирование в 22 населенных пунктах. В 2001 году в соответствии с постановлением правительства РФ началась кадастровая оценка. С середины 2001 года мы начали заниматься кадастровой оценкой земель населенных пунктов. В Уфе в числе первых городов России по статистической модели в ноябре 2001 прошла кадастровая оценка. При этом она попала в статистическую модель. Получается, что вплотную я занимаюсь кадастровой оценкой с 2001 года, а экономикой землепользования – с 1998 года. Опыт, как видите, накоплен большой.

По Вашему мнению, много ли оценщиков задействовано в этом процессе? И какие перспективы у оценщиков в этой области?

С принятием Федерального закона от 22.07.2010 г. №167 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» кадастровая оценка перешла в область регулирования оценочным сообществом. До этого она косвенно касалась оценочной деятельности и, соответственно, основным подрядчиком работ по кадастровой оценке являлся Федеральный кадастровый центр «Земля» и еще пять-шесть компаний в России, которые имели опыт взаимодействия с ФКЦ «Земля» и Роснедвижимостью. После принятия ФЗ № 167, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" на этом рынке появилось достаточно много компаний. Честно говоря, утверждать, что качество работ улучшилось, я не берусь. Скорее, оно ухудшилось. Сегодня этот рынок достаточно открыт и все желающие, кто предложит минимальную стоимость, может заниматься этим видом оценки.

Перспективы у оценщиков в этой области есть, но надо разрабатывать методологию и процедуру проведения кадастровой оценки. И, соответственно, принять новую методику кадастровой оценки, так как она не соответствует действующему законодательству. И, наверное, все-таки надо ввести институт налоговых оценщиков, которые будут четко знать, как делать кадастровую оценку, как ее использовать, как сдавать, каким образом взаимодействовать с Росреестром, с муниципальными службами для того, чтобы эта кадастровая оценка являлась достоверной и доказуемой.

Какие регионы являются лидерами в области объемов кадастровой оценки?

В регионах дела идут по-разному, хотя каждый регион обязан делать кадастровую оценку, где за счет федеральных денег, где за счет средств субъекта РФ. Закономерность здесь одна: чем больше субъект, тем больше денег выделяется на кадастровую оценку. Явных лидеров здесь нет. Есть понимание, что у кого-то в лучшей готовности Кадастр недвижимости, кто лучше ведет кадастровый учет и ведении государственного кадастра недвижимости. Это 12 субъектов, которые в первую очередь прошли кадастровую оценку объектов недвижимости. Это Ростовская, Самарская, Нижегородская области, Республики Татарстан и Башкортостан и т.д., они первыми имели опыт проведения кадастровой оценки объектов недвижимости.

По какому принципу отбирают организации для проведения кадастровой оценки? Каким организациям достается «львиная доля» кадастровых оценок?

В законе N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" прописаны два вида торгов, по которым можно выбирать подрядчика. Во-первых, это аукцион - кто меньше даст, тот и выиграл, и во-вторых - конкурс, где учитывается опыт работы, квалификация работников, стаж и конечно цена. То есть качественные параметры, которые влияют на выбор подрядчика для этих работ. По логике, львиная доля кадастровых работ должна доставаться тем организациям, которые работают много лет, имеют опыт и квалифицированных специалистов и так далее, на практике это не всегда имеет место быть. 

Основной объем работ приходится на ФКЦ «Земля» (теперь оно называется Ростехинвентаризация в связи с реорганизацией), потому что они давно на рынке, с самого начала процесса. Соответственно, имеют опыт, программные продукты, специалистов и все остальное.

Реально ли небольшой оценочной компании выиграть конкурс по кадастровой оценки земель?

Маловероятно, что небольшая оценочная компания выполнит работы по кадастровой оценке. Может быть, она и выиграет конкурс, но сделать будет крайне сложно. Оценщики не всегда понимают, что кадастровая оценка - это оценка от нескольких сот тысяч до миллионов земельных участков. На самом деле, это достаточно сложный процесс, необходимы специалисты, чтобы люди понимали, чем они занимаются. Одновременно должны работать 5-10 человек, иметь опыт и должную квалификацию, знания в области картографии, статистики, математики, знаний Государственного кадастра недвижимости, уметь разговаривать на одном языке с представителями земельно-кадастровых палат. Это почти невыполнимые требования для маленьких оценочных компаний.

Действующая методика государственной кадастровой оценки объектов недвижимости была принята в 2006 году. Как Вы считаете, она нуждается в обновлении?

Здесь надо разделять. Сегодня существует две методики: кадастровая оценка земельных участков и объектов недвижимости. Пока они у нас разделены. По объектам недвижимости методика принята в 2007 году, а методики кадастровой оценки земельных участков различных категорий есть еще утвержденные действующие от 2003 года. Методика по кадастровой оценке земель населенных пунктов обновилась в 2010 году. То есть вся методология кадастровой оценки утверждена до принятия ФЗ № 167, и она не в полной мере соответствует федеральному Закону «Об оценочной деятельности» и Федеральным стандартам оценки № 4. Методология должна в срочном порядке измениться, ее нужно доработать, принять через Национальный совет по оценочной деятельности в РФ. 

Вы являетесь членом Экспертного совета РОО и участвуете в проведении обязательной экспертизы отчетов о кадастровой оценке в СРО. Не приходилось ли Вам сталкиваться с противоречиями такого рода: СРО в рамках обязательной экспертизы отчета выдает положительное экспертное заключение, а впоследствии при оспаривании результатов проводится альтернативная оценка, и отчет также поступает на экспертизу в то же СРО, и тоже получает положительное заключение. Как СРО следует поступать в таком случае?

Эта проблема существует сплошь и рядом. Дело в том, что в рамках кадастровой оценки оценивается очень много объектов - несколько миллионов или сотен тысяч. Делается кадастровая оценка методами массовой оценки, когда учитываются общие тенденции. Опуститься до каждого конкретного объекта невозможно. При расчете кадастровой стоимости из 20-30 факторов в процессе расчетов участвуют все 3-5. Эти несколько факторов в большинстве случаев покрывают при расчете все объекты недвижимости, но на практике многим объектам присущи другие факторы стоимости, которые при масштабном охвате не учитываются. В процессе оспаривания результатов кадастровой оценки отчеты готовятся тщательно и по конкретным участкам оценщики учитывают индивидуальные характеристики, например, деревянные перекрытия. При расчетах в массовом порядке этот показатель не учитывался. Или же наличие парковок, железнодорожный тупик не доходит до здания, нет прямого доступа - различные мелкие факторы могут существенно изменить стоимость объекта. В стандартах сказано, что кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки. А под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д. При экспертизе кадастрового отчета в нескольких сот тысяч или миллионов объектов делается общая нормативно-методическая экспертиза, и учитывать характеристики объекта мы можем только из данных, представленных из Государственного кадастра недвижимости. При индивидуальной оценке учитываются множество факторов с обязательным выездом на объект, заказчик предоставляет технический паспорт, кадастровый паспорт, бухгалтерские и иные документы проводится интервью с собственником и т.д., то есть мы можем учитывать еще множество факторов, которые не чистятся в ГКН. Никаких противоречий здесь нет. Индивидуальная оценка всегда более точная и правильная. В ней учитывается максимум факторов, влияющих на стоимость каждого объекта. 

... »