Файлы

Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания

 
Вид информационных материалов
Публикации методического характера
Авторы
Ильин М.О., испольнительный директор НП "СРОО "Экспертный совет", кандидат экономических наук
Дата издания
16.06.2016
Критерии поиска информационных материалов по Банку материалов
Тематика и проблематика
  • Оценка недвижимости;
Рассматриваемый объект гражданских прав
Имущественные права
Рассматриваемый вид имущества
Недвижимое имущество
Вид недвижимого имущества
Земельные участки и объекты капитального строительства
Подвид недвижимого имущества
Объекты капитального строительства (улучшения)
Наименование рассматриваемого имущества
ОКС, объект капитального строительства
 
Пользователь, загрузивший в банк материалы
Комментарии14
14 апреля 2017 в 13:52:21

Методически не корректно анализировать ЕОН неопределенного "сарая" для решения методологических проблем ОКСа. Хотелось бы увидеть эти же таблицы 1, 2, 3 магазина в центре города с населением более 1 млн человек. Здесь бы все и выяснилось, что методика оценки ОКСов сплошная софистика. Не могут улучшения земельного участка ТРК ("кирпичи") стоить 250 тысяч руб/кв.м. "Кирпичи" ТРК могут стоить не более 100 тысяч руб/кв.м. Остальные 150 тысяч руб/кв.м - стоимость земельного участка, местоположение, которые приносят доход, но почему-то "зачисляются" на "кирпичи". При прочих равных условиях по качеству улучшений, рыночная стоимость "кирпичей" должна быть одинаковой в любой точке данного населенного пункта. Остальная стоимость ЕОН является стоимостью земельного участка, факторов местоположения. Тем не менее, в методике ОКСов их стоимость дифференцируется по "зонам" населенного пункта. Это вранье очевидно всем, кроме оценщиков ОКСов и их "методистов", и легко оспаривается. Стоимость ОКСа 250т.руб/кв.м снижается до известных всем 100 т.руб/кв.м.

Поддержали3

Александр, добрый день!

Спасибо за интерес к статье.

1. ОКСы - необоротоспособны. По этой причине любую методику их оценки можно назвать "софистикой". Но оценивать как-то надо.

В статье указано, что ее появление не ставит под сомнение необходимость гармонизации налогового и другого законодательства. Мне тоже более логичной видится идея налогообложения ЕОН :)

2. При оценке ОКСов есть еще одна методическая проблема, которая осталась за рамками статьи. Это начисление прибыли предпринимателя.

2.1. В большинстве случаев ее величина изменяется в зависимости от места расположения объекта строительства ("в центре" больше), однако как именно - предстоит раскрыть.

2.2. Кроме того, классическая теория оценки утверждает, что вся прибыль предпринимателя относится к улучшению. Рыночная практика показывает, что это не так - инвестор (предприниматель) хочет получить прибыль и на свои вложения в землю.

Это тема последующих статей.

3. С мыслью о том, что ОКС не может стоимость 250 тыс.руб., - не согласен. Не люблю категоричные суждения. Встречаются и большие цены. Нужно анализировать конкретный объект.

4. Если у вас есть альтернативные методические наработки - делитесь с сообществом, обсудим.

Поддержали0
14 апреля 2017 в 19:11:10

Добрый день! Уважаемый Максим! Рыночная стоимость "кирпичей" ОКСа легко считается затратным подходом. Рациональный покупатель не будет платить за "кирпичи" улучшения больше рыночной стоимости, если эти улучшения можно сделать дешевле (100 т.р/кв.м), чем предлагают (250 т.р/кв.м). Не бывает ОКСа с "золотыми унитазами" дороже 100 т.р./кв.м

Поддержали0
14 апреля 2017 в 19:17:02

Методически показано http://cal.su/show_art.php?id=96

и применено http://cal.su/show_art.php?id=86

Поддержали0
14 апреля 2017 в 19:36:15

Максиму по пунктам.

1. Оценка ЕОН не возможна (кроме квартир МЖЗ, объектов ЕОН имеющих достаточный рынок стандартизированных объектов ЕОН). Оценивать нужно отдельно земельный участок и улучшения.

2. Куда относить прибыль предпринимателя вопрос не существенный. Этот фактор не меняет стоимость земельного участка в 2-10 раз, как это происходит в настоящей практике оценщиков.

3. Дороже 100 т.р/кв.м улучшения могут стоить только уникальные исторические антикварные строения, которые не воспроизводятся и оцениваются по другим методикам, в отличии от воспроизводимых ОКСов, не имеющих ценности культурного наследия.

4. См. выше

Поддержали0

Видно, что тема вас волнует, но аргументы не понятны.

1. Что в виду имеете в виду под "оценка ОКС не возможна"?

2. Не могу согласиться. В ряде случаев, с увеличение населенного пункта, данный фактор становится существенным.

3. Это не так. Современные ОКС в центрально части крупных населенных пунктов могут стоить и дороже.

Ещё раз повторю: не приветствую категоричных высказываний.

Ваши ссылки посмотрю на выходных.

Поддержали0
15 апреля 2017 в 08:00:47

1. не ОКСа, а ЕОН, как уникального объекта невозможно оценить "оптом" не выделяя и оценивая отдельно: земельный участок (местоположение); его улучшения.

2. Не вижу проблем распределения стандартной прибыли инвестора между земельным участков и его улучшением. Проблема не стоит обсуждения (выеденного яйца).

3. Да ОКСы по оценке в Москве стоят дорого, поскольку включают еще и стоимость земельного участка, а земля в Москве весьма дорогая. Поэтому вынужден с Вами согласиться: по существующей методике оценки ОКСы "ценятся" дороже 250 т.р./кв.м, я пасую. К сожалению, не нашел смету, где стоимость улучшения земельного участка превышает 100 т.р/кв.м. Буду очень признателен, если вышлете ссылку или смету на такой ОКС.

Поддержали0
15 апреля 2017 в 19:15:46

1. Поясните, пожалуйста, вашу позицию.

2. Не обсуждайте.

3. Вам уже начал отвечать Егор (см. ниже).

Поддержали0
15 апреля 2017 в 19:43:52

Прошу опубликовать эту же обсуждаемую статью не для "сарая", а для ОКСа не менее 150 т.р/кв.м и все встанет на свои места

Поддержали0
Цитата:
Александр Власов
 — 
15 апреля 2017 в 08:00:47:

К сожалению, не нашел смету, где стоимость улучшения земельного участка превышает 100 т.р/кв.м. Буду очень признателен, если вышлете ссылку или смету на такой ОКС.

Александр, вы не видите разницу между разными рынками (рынок недвижимости и рынок работ по строительству), а это не одно и тоже.

Поддержали0
15 апреля 2017 в 19:40:07(отредактировано 3 часа спустя)

Где смета?

В стоимости ЕОН две принципиально различные составляющие, которые нельзя смешивать:

1) стоимость местоположения ЕОН:

2) улучшения ЕОН.

Методически стоимость улучшений ЕОН (2) не может быть больше рыночной стоимости воспроизводства улучшений! Все остальные рассуждения о рынках ОКСов от лукавого.

В данном городе рыночная стоимость строительства кирпичной многоэтажки 5 этажей (МЖЗ) примерно одинаковая. Эти ОКСы имеют рыночную стоимость одинаковую в любой точке города. Разница стоимости ЕОН этих ОКСов - исключительно в стоимости местоположения.

Если вы правильно оцените стоимость земельного участка изначально (местоположение), то и далее все встанет на свои места. И вы увидите фундаментальную методическую ошибку дифференциации стоимости этой группы ОКСов в данном городе. А "специальные" рынки - от лукавого.

Поддержали0

Александр!

Посмотрел указанные ссылки, а также судебную практику с вашим участием.

Парадигма вашего понимания методики оценки существенно отличается от общепринятой (сложившихся правил делового оборота). Судебная практика (то, что успел посмотреть) свидетельствует, что вы достаточно радикальны и агрессивны в своих воззрениях.

Не думаю, что вы услышите мои аргументы.

При этом благодарен за отзывы на этот и, надеюсь, последующие методические материалы. Взгляд коллег помогает сделать материал лучше.

PS: в целом, придерживаюсь точки зрения, что применение сложных расчетных моделей на недостаточно развитых и недостаточно прозрачных рынках негативно сказывается на точности расчетов и доказуемости. Получается "наукообразие ради наукообразия".

Поддержали0
15 апреля 2017 в 22:32:10

Максим! Что вы предлагаете использовать где нет рынка недвижимости для данного ВРИ? Какую точность и доказуемость расчетов вы имеете ввиду где нет рынка?

В чем вы видите наукообразие? Если модели дают результат. Единственным критерием истины в науке, как известно, является практика. В границах принятой аксиомы (пространство непрерывно и замкнуто) мы получаем пока результаты по модели, которые согласуются со здравым рассудком, специалисты не находят противоречий. Даже для территорий где нет рынка недвижимости. Почему это нельзя применить? В чем проблема?

Поддержали0
15 апреля 2017 в 23:07:25(отредактировано 4 минуты спустя)

К вопросу оценки ОКСов. Показана фантастика: стоимость земельного участка 8%, стоимость ОКСа -92%? "Специальные" рынки ОКСов по Бондареву Е.

Прошу посмотреть таблицы 8.1-8.3 доклада http://cal.su/show_art.php?id=103

В таблице 7 в стоках 1.3 и 1.4 показана достоверность оценки

Поддержали0