Бондарев Е.В. Внесение корректировок методом парных продаж на базе собранных оценщиком объектов-аналогов: иллюзия репрезентативности полученных оценок

Егор, вот ты пишешь в своей статье, что метод парных продаж "создаёт иллюзию широты проведенного исследования рынка и репрезентативности его результатов", и вообще нелестно отзываешься об этом методе. Так его и не стоит использовать, когда нет близких аналогов, тогда лучше использовать другие методы.

Данный метод подразумевает наличие большого числа очень близких аналогов, применяется для самых развитых рынков (квартиры в крупных городах, земельные участки под ИЖС, садоводство вблизи городов, арендные ставки по коммерческим объектам, опять же в крупных городах с развитым рынком).

Метод лучше применять когда цены аналогов отличаются менее чем на 20% друг от друга.

Когда эти условия выполнены, то будет достаточно сложно построить регрессионную модель. Придется специально подбирать неблизкие аналоги, чтобы "вытянуть" пресловутый R2.

Да и вообще, когда цены предложений максимально близки, то и корректировок проводить не надо, достаточно взять среднюю величину. Это еще и выглядит очень показательно, ни у кого рука не поднимется оспаривать полученные результаты.

К тому же описание данного расчета занимает намного меньше времени, чем описание регрессионных моделей, что особенно важно при выполнении недорогих работ по оценке вышеуказанных квартир, индивидуальных земельных участков и арендных ставок.

Так что зря ты ругаешь этот метод, его просто нужно правильно применять, тогда и вопросов ни у кого не будет

Мне кажется ты немного не уловил о чем я. Я всего лишь хотел обратить внимание на то, что внесение корректировок методом парных продаж на базе собранных оценщиком аналогов объекта оценки - это по сути (чисто даже математически) приравнивание рыночной стоимости оцениваемого объекта к цене наиболее близкого аналога. Остальные аналоги либо не вносят свою лепту совсем, либо вносят совсем мизерную. И это является слабым местом данной техники внесения корректировок. Другими словами, если в выборке есть группа более близких аналогов, остальные можно просто выбросить, поскольку их использование на результатах практически не отразится. Их наличие в корректировочной табличке лишь будет создавать видимость широты исследования.

Вобщем-то то, что пишет автор - логично. Но разве оценщикам как раз и не нужно, чтобы стоимость определялась именно наиболее близкими аналогами?

Максим, оценщикам конечно нужно, но не почти на 100% одним или парой наиболее близких аналогов. Иначе зачем в таблицах приводятся другие. Для массовки? Я просто хотел обратить внимание на то, что при внесении корректировок методом парных продаж на базе собранных оценщиком объектов-аналогов создается перекос во влиянии цен аналогов на результаты оценки (рыночную стоимость), проявляющийся в том, что результат почти полностью определен одной или парой цен, а следовательно более подвержен волатильности (говоря строго математически, оценка может получиться смещенной).

Как я понимаю: парная корректировка на то и парная, чтобы выявить влияние одного из факторов, а когда факторов уже несколько, то несколько расплывается суть самой поправки и наверняка надо смотреть на взаимное влияние факторов (это уже нюансы из области статистики: мультиколлинеарность и пр.). Что касается целесообразности дополнительного взвешивания скорректированных цен при расчете итогового значения рыночной стоимости объекта оценки, то здесь полностью согласен с автором (но здесь, как мне кажется, такой подход просто приведет к снижению точности результата и увеличению погрешности расчетов). Гораздо правильнее будет определить границы доверительного интервала по скорректированным значениям цен аналогов и лишнее само отпадет (и овцы целы и волки сыты)

+ к моему комментарию - правда число аналогов должно быть тогда побольше 3-х, на 5-ти уже хорошо работает...

Количество аналогов не влияет на качество результата.

и на одном можно выдать гарантировано достоверный результат.

Геннадий Юрьевич, экзамен в ВУЗ-е можно сдать на хорошую отметку и не ходя на лекции, но всё же их посещение увеличивает шансы успеха в сдаче экзамена. Примерно так и здесь.

Если подробнее, но всё же вкратце, согласно общепринятой точке зрения:

1) рыночная стоимость - наиболее вероятная величина,

2) цены на рынке - содержат случайные величины,

3) среднее арифметическое цен по выборке аналогов при увеличении размера выборки стремится к среднему арифметическому по рынку и к рыночной стоимости (если РС определяется как средняя арифметическая по рынку).

Тем самым, чем больше качественных аналогов (где особое внимание нужно уделить слову качественные) - тем точнее определена РС.

Большое спасибо за обоснование корректировки!

Статью не читал, но по комментариям кое-что понял. :-)

Согласен полностью с тем, что оценщик обязан (!!!) искать наиболее близкие аналоги. Их не будет много. В идеале корректировок быть не должно вообще. Желательно свести всё к одной корректировке - на площадь.

РС никакого отношение к средней не имеет. Это минимальная цена, доступная покупателю, поскольку с т.з. рационального покупателя она и есть наиболее вероятная.

Вот три цены 90, 100 и 110. Кто купит за 100, если есть за 90?

Хотя, видимо, как мера тенденции рынка 100 смотрится лучше.

Помните пж, что подход называется "сравнительный", а сравнение бывает только по аналогии. Наука - логика так определяет. Аналогия бывает полной, неполной и ... ложной. Вот последнее недопустимо.

А выведение всяческих средних (каких кстати? правило мажорантности пока ещё существует) - признак не аналогии, а стат. обобщения. Такого подхода в оценке нет. Думаю, что ложность аналогии припаять можно.

А.А. Слуцкий

Александр Анатольевич, думаю по этому вопросу мы можем спорить вечно :)

На мой взгляд, пример про три цены, приведенный выше, не корректен (и если честно довольно изъезжен) и даёт почву для одного из самых распространенных заблуждений (что РС - это минимальная цена предложения).

Уважаемый Егор Бондарев.

Все ваши попытки оспорить факт того что РС - это минимальная стоимость предложения разбивается о факты... Если конечно у Вас есть обратная связь с рынком. Любой проффесионал работающий на рынке подтвердит тот факт, что наиболее вероятная продажа состоится по минимальной цене. В этом году я зафиксировал из 140 проведенных оценок, только два объекта, которые покупались по цене выше минимальной цене предложения. В одном случае имели место нерыночные условия покупки, а в другом - сильная переоценка качества объекта.

Из комментариев к материалу у меня волей не волей складывается такое ощущение, что мало кто понял (за исключением разве что Геннадия Юрьевича), о чем и к чему я привел этот материал. Поэтому тезисно (для лучшего понимания материала):

1. В материале вообще не рассматривается вопрос о том, что такое РС (это не является целью этого материала: в примерах приведен расчет РС на базе среднего арифметического скорректированных цен только потому, что этот "способ" определения РС является одной из самых распространенных практик наряду со различными средневзвешенными значениями) . Примеры в материалы ни в коем случае не отражают мой взгляд и виденье на то, что такое РС и как она должна определятся.

2. В материале анализируется одна из техник внесения корректировок с целью показать её "особенности".

Это по материалу. Что касается дискуссий о РС (я если честно не помню, откуда они пошли, но к этому материалу явно не относятся), то справочно:

1. Я не могу согласится с тем, что РС - это минимальная цена предложения, и не считаю это фактом. Также как, что РС - это средняя арифметическая цен предложений, кстати.

2. Фактов, подтверждающих то, что РС - минимальная (как, и средняя арифметическая - это кстати ближе Н.П. Баринову, правда скорректированных, в том числе с учетом торга) цен предложений, я не знаю, и собственно никто здесь, насколько я знаю, не приводил.

3. Возможно, я как-нибудь всё-таки найду время и опишу свой взгляд на эту тему (о природе РС). Это требует изложения довольно ёмкого и сложного (для понимания) материала (именно поэтому у меня всё "руки не доходят") с его детальным рассмотрением. Возможно тогда обсуждение темы "о природе РС" и моей позиции (а не неких представлений о моей позиции) по этому вопросу (правда уже в другом соответствующем месте) будет более предметным. Но что-то (касательно моей позиции, если конечно интересно) можно уже подчерпнуть вот здесь https://ocenschiki-i-eksperty.ru/events/2414-dumaj-ili-ocenka-bez-zabluzhdenij-statya-2-naibolee-veroyatnaya