Я имела в виду исследования цен на рынке недвижимости, опросы риэлторов по скидкам на торг, которые были бы официально опубликованы как методические рекомендации к работе оценщиков например. Я что-то подобное нашла, но устаревшие цифры.
Эх, может быть настанут те времена, когда в общедоступном доступе будет информация о скидках на торг, рекомендованная для оценщиков, по каждому сегменту рынка, для каждой области или крупного города.
На сайте ГУИОН http://www.guion.spb.ru/ в обзорах и прогнозах публиковали результаты опросов риелторов, в том числе по скидкам на торг по различным видам недвижимости
Поддержали0
Дельным сочли0
Автор вопроса
16 декабря 2014 в 22:24:46
Алина, спасибо за ответ, нашла там информацию, но там по Санкт Петербургу, но кое-что интересное все же есть для составления свой аналитики. Хороший сайт.
Справочник Л.А.Лейфер. том № 1Коректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. В нем собрана аналитика по регионам РФ. Всегда можно сослаться на это издание.
Я имею ввиду корректировки, размещенные на этом сайте, про которые пишет Егор Бондарев. В лейфере на Азс не нашла. Я думаю брать низкоклассные торговые объекты не разумно
Вопрос может быть и необычный. Но это касается справедливой рыночной стоимости любого объекта ,особенно долей ... Как правильно посчитать долю в праве при разделе квартиры? На каком то сайте посмотрел: было написано ,что простое арифметическое деление общей рыночной стоимости квартиры например (1/2 доли) -неправильно. Надо применять ставки дисконта на торг от 10 до 70%. Мне кажется ,что это просто субъективное мнение оценщиков того самого сайта....
Вариант 2 имеет РС вследствие перспективы перевода 1/2 доли в квартире в комнату. (в Вариант 1). Выдел доли в натуре м.б. с доплатой второму собственнику, а м.б. и с получением денег от него.
Отсюда дисконт между вариантами 1 и 2.
Риелторы балуются такими операциями. Потом комнату продают.
Так я и пишу о чем. В Москве, ради перспективы, может и стоит суетиться, выделятся и т.д. В Воронеже, а тем более в области, овчинка выделки не стоит. Поэтому вариант 2 в продаже нет, а исключением маргинальных ситуаций. Т.е. "РС перспектив", если грубо фейк.
Тут смысл в разделе или наследстве квартиры, что реальный покупатель один или ограниченное число. Остальные покупатели покупают не долю в квартире, а, к примеру, прописку. Вот почему-то обычно ни кому в голову не входит что это подмена самой сути. Какая может быть РС у прописки? А оправдаться за любые действия это понятно. И что занятно, ну ни разу не встречал, чтобы кто-то заказывал оценку именно своей доли, а не чужой со скидкой в 70%.
....Эту так называемую "тему" про скидки на доли мне сегодня пытался доказать адвокат Заказчика . И тут то я и увидел в первой этот сайт про 70%((((. Я и решил к профессионалам обратиться. Спасибо всем Вам!
6 июля 2016 в 20:13:00(отредактировано 2 минуты спустя)
О. Ещё старый добрый оценочный холивар. :-)
Краткое резюме.
1. Для раздела на основании РС, то строго пропорционально долям. Ссылки на всё остальное в суде не сработают. Ну, насколько я знаю. И никто пока иного опыта не описал. Суд определяет РС именно как "справедливую РС". Есть у адвокатов желание поломать зубы - на здоровье. Причём даже опытные ведутся на основании аналогии премий за контроль и скидок на не контроль в оценке бизнеса.
2. Если говорить про РС, то какбэ вряд ли долю можно продать без дисконта. Причём не к цене п. 1, а к цене выделенной в натуре комнаты (комнат). Эти дисконты в сети ищутся легко. Т.е., та доля, которая не понимается как возможность её выделить в комнату (комнаты), например, 1/5 в однокомнатной квартире, стоит практически ничего. Можно (и модно :-)) говорить про цену прописки, но прописка РС не имеет, не оборотный товар, вообще не товар, т.е. мысленная конструкция фиктивная.
3. Более того, имеются мнения, что малая доля стоит больше, чем пропорция от стоимости квартиры. Дескать её там можно цыганам продать, бандитам и пр. и на этом нажить. Нет. Чепуха с мтз. Поскольку возможен иск основного владельца с понуждением владельца малой, особенно не выделяемой в натуре доли с обеспечительным запретом на отчуждение по п. 1 выше. И тот продаст по суду, никуда не денется.
4. Очень яркий пример, когда на цены предложений на продажу тупо ориентироваться запрещено для умного оценщика. Этот анализ экс пост требует дополнительного анализа экс анте на основании п. 1 выше.
5. Последнее обсуждение (с руганью) на Аппре с мтз оч. показательно. Интересующиеся могут ознакомиться.
Как то так, хотя пора бы кому то из тех кто этим вопросом увлекается (а это не я) уже обобщить
Доля имеет место быть. В комнате в коммуналке, в 1-ой квартире, там где по тех. паспорту написано "жилая", все остальное места общего пользования. На эти доли по закону претендуют владельцы другой доли, иного суд не принимает. Если даже будет иначе , то вернутся к первому претенденту. В многоквартирных квартирах надо РС. а за сколько реализуют это дело каждого, но первая очередь за владельцем других долей.
Ответы33
Вы об этом?
Коммерческая недвижимость:
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для торговой недвижимости: переход от цен предложений по продаже объектов недвижимости — к ценам сделок (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение ставок арендной платы в процессе торгов для торговой недвижимости: переход от предлагаемых ставок по аренде объектов недвижимости — к действующим (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для офисной недвижимости: переход от цен предложений по продаже объектов недвижимости — к ценам сделок (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение ставок арендной платы в процессе торгов для офисной недвижимости: переход от предлагаемых ставок по аренде объектов недвижимости — к действующим (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для производственно-складской недвижимости: переход от цен предложений по продаже объектов недвижимости — к ценам сделок (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение ставок арендной платы в процессе торгов для производственно-складской недвижимости: переход от предлагаемых ставок по аренде объектов недвижимости — к действующим (по модулю в процентах от цен)
Земельные участки:
Скидки на цены земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) (в процентах от цен)
Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство (МЖС) (в процентах от цен)
Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты (в процентах от цен)
Скидки на цены земельных участков производственно-складского назначения (в процентах от цен)
Скидки на цены земельных участков сельскохозяйственного назначения (в процентах от цен)
Заправочные станции:
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для АЗС: переход от цен предложений по продаже АЗС — к ценам предполагаемых сделок по состоянию на текущий квартал (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для АГЗС: переход от цен предложений по продаже АГЗС — к ценам предполагаемых сделок по состоянию на текущий квартал (по модулю в процентах от цен)
Квартиры и комнаты:
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для однокомнатных квартир эконом-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для двухкомнатных квартир эконом-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для многокомнатных квартир эконом-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для однокомнатных квартир класса "комфорт": переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для двухкомнатных квартир класса "комфорт": переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для многокомнатных квартир класса "комфорт": переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для однокомнатных квартир бизнес-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для двухкомнатных квартир бизнес-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для многокомнатных квартир бизнес-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для однокомнатных квартир элит-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для двухкомнатных квартир элит-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для многокомнатных квартир элит-класса: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Корректировка на снижение цены в процессе торгов для комнат: переход от цен предложений по продаже — к ценам предполагаемых сделок в текущем квартале (по модулю в процентах от цен)
Я имела в виду исследования цен на рынке недвижимости, опросы риэлторов по скидкам на торг, которые были бы официально опубликованы как методические рекомендации к работе оценщиков например. Я что-то подобное нашла, но устаревшие цифры.
Эх, может быть настанут те времена, когда в общедоступном доступе будет информация о скидках на торг, рекомендованная для оценщиков, по каждому сегменту рынка, для каждой области или крупного города.
Можете дать ссылку? Интересно, что за рекомендации такие, не слышал о них раньше
На сайте ГУИОН http://www.guion.spb.ru/ в обзорах и прогнозах публиковали результаты опросов риелторов, в том числе по скидкам на торг по различным видам недвижимости
Алина, спасибо за ответ, нашла там информацию, но там по Санкт Петербургу, но кое-что интересное все же есть для составления свой аналитики. Хороший сайт.
Справочник Л.А.Лейфер. том № 1Коректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. В нем собрана аналитика по регионам РФ. Всегда можно сослаться на это издание.
спасибо
А почему корректировки скрыты? они что платные?
Вы найдите Лйфера и узнаете сколько стоит каждый учебник, где есть аналитика . Тогда будете примерно знать сколько
Я имею ввиду корректировки, размещенные на этом сайте, про которые пишет Егор Бондарев. В лейфере на Азс не нашла. Я думаю брать низкоклассные торговые объекты не разумно
АЗС это не торговый объект, а специальное сооружение в системе недвижимости
Вопрос может быть и необычный. Но это касается справедливой рыночной стоимости любого объекта ,особенно долей ... Как правильно посчитать долю в праве при разделе квартиры? На каком то сайте посмотрел: было написано ,что простое арифметическое деление общей рыночной стоимости квартиры например (1/2 доли) -неправильно. Надо применять ставки дисконта на торг от 10 до 70%. Мне кажется ,что это просто субъективное мнение оценщиков того самого сайта....
Во многом путаница идет от больших городов, типа Москвы и Питера, где реально этот рынок есть, т.е. цепляются, кто как умеет.
Плюс страна большая и в свидетельство пишут, кто во что горазд. Есть разница, типа:
1)Вид права-доля в праве 1/2
Объект права-комната в коммунальной квартире.
2)Вид права-доля в праве 1/2
Объект права-квартира.
Вариант 1 имеет РС
Вариант 2 не имеет РС.
Это грубо, но смысл понятен.
Вариант 2 имеет РС вследствие перспективы перевода 1/2 доли в квартире в комнату. (в Вариант 1). Выдел доли в натуре м.б. с доплатой второму собственнику, а м.б. и с получением денег от него.
Отсюда дисконт между вариантами 1 и 2.
Риелторы балуются такими операциями. Потом комнату продают.
Так я и пишу о чем. В Москве, ради перспективы, может и стоит суетиться, выделятся и т.д. В Воронеже, а тем более в области, овчинка выделки не стоит. Поэтому вариант 2 в продаже нет, а исключением маргинальных ситуаций. Т.е. "РС перспектив", если грубо фейк.
То есть, Алексей, как я понимаю какой то единой методы нет в отношение долей на скидки?
Тут смысл в разделе или наследстве квартиры, что реальный покупатель один или ограниченное число. Остальные покупатели покупают не долю в квартире, а, к примеру, прописку. Вот почему-то обычно ни кому в голову не входит что это подмена самой сути. Какая может быть РС у прописки? А оправдаться за любые действия это понятно. И что занятно, ну ни разу не встречал, чтобы кто-то заказывал оценку именно своей доли, а не чужой со скидкой в 70%.
Насколько я знаю - нет))))
Квартиры в долевой собственности целесообразней оценивать как комуналки.
....Эту так называемую "тему" про скидки на доли мне сегодня пытался доказать адвокат Заказчика . И тут то я и увидел в первой этот сайт про 70%((((. Я и решил к профессионалам обратиться. Спасибо всем Вам!
Скидку рассчитывал, у нас это 32-36%
Какова методология? (Если не секрет, конечно)
Метод парных сравнений в массовой выборке.
Так от цели и от объекта зависит. Со скидкой считать или нет. Лучше всего это прямо в задание прописать в допущения.
А так рынок долей существует, можно парными продажами самому этот дисконт рассчитать.
Скидка объективно существует, когда доля продается отдельно от других долей.
И покупатели есть на такие объекты, правда о них, как правило, в криминальной хронике пишут. :)
О. Ещё старый добрый оценочный холивар. :-)
Краткое резюме.
1. Для раздела на основании РС, то строго пропорционально долям. Ссылки на всё остальное в суде не сработают. Ну, насколько я знаю. И никто пока иного опыта не описал. Суд определяет РС именно как "справедливую РС". Есть у адвокатов желание поломать зубы - на здоровье. Причём даже опытные ведутся на основании аналогии премий за контроль и скидок на не контроль в оценке бизнеса.
2. Если говорить про РС, то какбэ вряд ли долю можно продать без дисконта. Причём не к цене п. 1, а к цене выделенной в натуре комнаты (комнат). Эти дисконты в сети ищутся легко. Т.е., та доля, которая не понимается как возможность её выделить в комнату (комнаты), например, 1/5 в однокомнатной квартире, стоит практически ничего. Можно (и модно :-)) говорить про цену прописки, но прописка РС не имеет, не оборотный товар, вообще не товар, т.е. мысленная конструкция фиктивная.
3. Более того, имеются мнения, что малая доля стоит больше, чем пропорция от стоимости квартиры. Дескать её там можно цыганам продать, бандитам и пр. и на этом нажить. Нет. Чепуха с мтз. Поскольку возможен иск основного владельца с понуждением владельца малой, особенно не выделяемой в натуре доли с обеспечительным запретом на отчуждение по п. 1 выше. И тот продаст по суду, никуда не денется.
4. Очень яркий пример, когда на цены предложений на продажу тупо ориентироваться запрещено для умного оценщика. Этот анализ экс пост требует дополнительного анализа экс анте на основании п. 1 выше.
5. Последнее обсуждение (с руганью) на Аппре с мтз оч. показательно. Интересующиеся могут ознакомиться.
Как то так, хотя пора бы кому то из тех кто этим вопросом увлекается (а это не я) уже обобщить
Доля имеет место быть. В комнате в коммуналке, в 1-ой квартире, там где по тех. паспорту написано "жилая", все остальное места общего пользования. На эти доли по закону претендуют владельцы другой доли, иного суд не принимает. Если даже будет иначе , то вернутся к первому претенденту. В многоквартирных квартирах надо РС. а за сколько реализуют это дело каждого, но первая очередь за владельцем других долей.