Доброе время суток!

Мне необходимо для залога оценить недвижимое имущество завода по производству напитков. Затратником однозначно необходимо считать, сравнительным нет, так как нет аналогов (очень большие площади).

А вот Доходником следует ли пробовать считать или это неблагодарное дело и, что самое главное, ненужное. Оцениваем без оборудования. Посчитать стоимость всего комплекса и выделить доход, приходящийся на недвижимость мне кажется нереальным. Там одного оборудования на сотни миллионов. Кто сталкивался с такими объектами подскажите, пожалуйста.

Ответы15
Гость
30 января 2015 в 17:37:34

Доходника там нет, а сравнительный можно натянуть. Но это из моей практики. Некоторые банки говорят обязательно требуют доходник.

Поддержали0
31 января 2015 в 18:27:44

На аппрайсере ответил.

Поддержали0
Автор вопроса
31 января 2015 в 18:28:50

Спасибо!

Поддержали0

По той информации, что представлена в вопросе, полностью картину не видно, но я бы, наверно, согласился с Алексеем. На мой взгляд, затратником в рынок попасть очень сложно (если вы конечно не знаете, какова рыночная стоимость, и не используете затратник чисто формально). На мой взгляд, стоило бы оглянуться на рынок (реализовать сравнительный хотя бы для справочно).

Поддержали0
1 февраля 2015 в 10:00:30

Есть волшебное слово - залог. Там, то что называют рынком, не нужно.

Поддержали0
Гость
ответил Геннадию Шувалову
1 февраля 2015 в 11:57:46

Я год работал в залоговом отделе банка - от оценщика нужен именно рынок. А дисконт на ускоренную реализацию банк применяет сам. У нас на машины/оборудование был 0,5, на недвижку - 0,7. Коэффициенты дисконта утверждаются внутренним распоряжением самого банка.

Поддержали0
1 февраля 2015 в 12:46:59

Согласен, если объект находится на активном рынке, а так все больше отстойные объекты попадают.

Поддержали0
Гость
ответил Геннадию Шувалову
1 февраля 2015 в 16:44:47

Ни один нормальный банк не возьмет "отстойный" безперспективный объект в залог. А если и возьмет, то только у "нужных" людей и цена там тоже будет не рыночная.......

Поддержали0
Автор вопроса
3 февраля 2015 в 13:50:58

Получается разница между затратником и сравнительным 15%, а вот доходник вообще далек даже от затратного. Может здесь сказывается, то, что в сравнительном мы оцениваем как комплекс, а в доходнике по каждому в отдельности.

Поддержали0
3 февраля 2015 в 15:08:24

Чисто теоретически - сравнительный и доходный должны биться. В сравнительном и доходном по идее должны оцениваться одни и те же объекты, но через разные "призмы". Но "дъявол", как обычно, "кроется в деталях".

Поддержали0
4 февраля 2015 в 16:49:45

Чисто теоретически "биться" должны затратный, сравнительный и доходный подходы, то есть все! Применять подходы или отказаться зависит от доступности и достоверности информации. Как говорил В.И.Ленин :"Лучше меньше, да лучше"!

И вообще автор вопроса путается. Надо оценивать недвижимость, а не бизнес.

Поддержали0
4 февраля 2015 в 17:08:39

По поводу справедливости "аксиомы сходимости подходов" Озерова уже давно возникают вопросы, и, на мой взгляд, вполне обоснованные.

В остальном поддерживаю.

Поддержали0
4 февраля 2015 в 23:43:29

А мне кажется, что подходы не должны совпадать, если точнее обязаны не совпадать.

Причина в том, что три подхода дают 3 характеристики объекта оценки и характеризуют объект с разных точек зрения.

И с этой точки зрения главное не в совпадении результата, а в понимании какой метод дает реальную (в еврожопе, справедливую) стоимость объекта.

Наш коллега в работы которого влюбился, много писал об этом разногласии.

Хотите примеров – множество, вопрос БЛЯЖ или как там по американски: ??+

Поддержали0
4 февраля 2015 в 17:40:26

Уважаемый Егор! Я не теоретик, поэтому в теоретические споры вступать не имею желания. Однако могу утверждать, что если качественно выполнить анализ рынка,НЭИ плюс опыт, то оценщику цифра становится понятна. А расчеты только подтверждают твои ощущения. Мой личный опыт показывает, что если все делать правильно, то результаты подходов не должны сильно отличаться. Все зависит от развитости рынка ОО.

Поддержали0
Автор вопроса
4 февраля 2015 в 17:43:12

Спасибо всем, в вопросе разобрался. Затратник и сравнительный разница вообще 2%, и доходник в итоге не далеко ушел. Сделал черезкапитализацию, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.

Поддержали0