Полезные ссылки
Доброе время суток!
Мне необходимо для залога оценить недвижимое имущество завода по производству напитков. Затратником однозначно необходимо считать, сравнительным нет, так как нет аналогов (очень большие площади).
А вот Доходником следует ли пробовать считать или это неблагодарное дело и, что самое главное, ненужное. Оцениваем без оборудования. Посчитать стоимость всего комплекса и выделить доход, приходящийся на недвижимость мне кажется нереальным. Там одного оборудования на сотни миллионов. Кто сталкивался с такими объектами подскажите, пожалуйста.
Ответы15
Доходника там нет, а сравнительный можно натянуть. Но это из моей практики. Некоторые банки говорят обязательно требуют доходник.
На аппрайсере ответил.
Спасибо!
По той информации, что представлена в вопросе, полностью картину не видно, но я бы, наверно, согласился с Алексеем. На мой взгляд, затратником в рынок попасть очень сложно (если вы конечно не знаете, какова рыночная стоимость, и не используете затратник чисто формально). На мой взгляд, стоило бы оглянуться на рынок (реализовать сравнительный хотя бы для справочно).
Есть волшебное слово - залог. Там, то что называют рынком, не нужно.
Я год работал в залоговом отделе банка - от оценщика нужен именно рынок. А дисконт на ускоренную реализацию банк применяет сам. У нас на машины/оборудование был 0,5, на недвижку - 0,7. Коэффициенты дисконта утверждаются внутренним распоряжением самого банка.
Согласен, если объект находится на активном рынке, а так все больше отстойные объекты попадают.
Ни один нормальный банк не возьмет "отстойный" безперспективный объект в залог. А если и возьмет, то только у "нужных" людей и цена там тоже будет не рыночная.......
Получается разница между затратником и сравнительным 15%, а вот доходник вообще далек даже от затратного. Может здесь сказывается, то, что в сравнительном мы оцениваем как комплекс, а в доходнике по каждому в отдельности.
Чисто теоретически - сравнительный и доходный должны биться. В сравнительном и доходном по идее должны оцениваться одни и те же объекты, но через разные "призмы". Но "дъявол", как обычно, "кроется в деталях".
Чисто теоретически "биться" должны затратный, сравнительный и доходный подходы, то есть все! Применять подходы или отказаться зависит от доступности и достоверности информации. Как говорил В.И.Ленин :"Лучше меньше, да лучше"!
И вообще автор вопроса путается. Надо оценивать недвижимость, а не бизнес.
По поводу справедливости "аксиомы сходимости подходов" Озерова уже давно возникают вопросы, и, на мой взгляд, вполне обоснованные.
В остальном поддерживаю.
А мне кажется, что подходы не должны совпадать, если точнее обязаны не совпадать.
Причина в том, что три подхода дают 3 характеристики объекта оценки и характеризуют объект с разных точек зрения.
И с этой точки зрения главное не в совпадении результата, а в понимании какой метод дает реальную (в еврожопе, справедливую) стоимость объекта.
Наш коллега в работы которого влюбился, много писал об этом разногласии.
Хотите примеров – множество, вопрос БЛЯЖ или как там по американски: ??+
Уважаемый Егор! Я не теоретик, поэтому в теоретические споры вступать не имею желания. Однако могу утверждать, что если качественно выполнить анализ рынка,НЭИ плюс опыт, то оценщику цифра становится понятна. А расчеты только подтверждают твои ощущения. Мой личный опыт показывает, что если все делать правильно, то результаты подходов не должны сильно отличаться. Все зависит от развитости рынка ОО.
Спасибо всем, в вопросе разобрался. Затратник и сравнительный разница вообще 2%, и доходник в итоге не далеко ушел. Сделал черезкапитализацию, при которой чистый дисконтированный доход (NPV) равен 0. NPV рассчитывается на основании потока платежей, дисконтированного к сегодняшнему дню.