Здравствуйте, в очередной раз попалось нечто интересное.. на разрешение эксперта поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ АРЕНДЫ земельного участка. изначально посчитала как рыночную стоимость ЗУ с корректировкой на право собственности (попарными продажами) - посмотрела и поняла что не то. решила посчитать как годовую арендную плату через ставку капитализации - цифра понравилась, но опять же что-то не то. Помогите пожалуйста, кто сталкивался, как все таки правильно посчитать.

Ответы20
Цитата:
Автор вопроса
 — 
9 ноября 2012 в 23:09:09:

разница в том, что реально далеко не всем дают в аренду муниципальные земли. да это не только земли касается. читала на примере коммерческих помещений в раскрученных ТЦ интересные статьи по Москве и Питеру. у нас этот рынок не развит, а там есть компании, которые занимаются именно ППА.

Есть такое. Как, например, далеко не всем переуступают права аренды частники http://www.bizzona.ru/predprinimatel/blog/77.html. Но в первом случае, на мой взгляд, это не вполне рыночные и законные отношения (законом ограничения на участии в торгах в виде необходимости быть аффилированным с муниципалами или федералами не установлены). Да и чем муниципальная земля, лучше чем, например, частная, какая разница у кого брать в аренду (если конечно условия по договору одинаковые)? Я пытаюсь рассуждать с позиции принципа замещения.

Поддержали0
Автор вопроса
9 ноября 2012 в 23:46:15

дада, эту статью в том числе читала)

лучше тем, что дешевле) муниципальная и пр гос.земля передается в аренду через кадастровую стоимость, а частные и юрики - по рыночной. вот этот участок, к примеру, ЗНП для с/х использования, в одном из самых инвестиционно-привлекательных районов города, вдоль очень оживленной дороги и пр и пр. т.е реальное его назначение ну никак не выращивание зелени или бахчи. в дальнейшем разрешенное было изменено на благоустройство (буквально через месяц от даты на которую я оцениваю). по кадастровой его стоимость была 11,5р.\м2, а рыночная - 1600р\м2 (это уже с учетом обременения арендой). что проще: взять участок у города в аренду, построить там сарай и выкупить его или же купить участок у собственника за такие деньги пустой (еще найди его вдоль дороги попробуй..)?

Поддержали0
9 ноября 2012 в 23:56:17

Егор, отчасти ответ на Ваш вопрос есть и в скане Анны: посмотрите с чего состоит само право заключения договора аренды, не только с арендных платежей.

Я написала, что в договоре (через торги), может быть одно из условий получение различных разрешений...

А если это инвестиционный проект: тогда согласно договору аренды Вы еще можете иметь обязательство получить разрешение на строительство, которое в рамках ст 51 Градостроительного кодекса будет включать в том числе и планировку земельного участка, и получение тех условий на подключение к коммуникациям..

а может быть еще и передать безвозмездно объекты соц. назначения на баланс муниципалам, или хуже того, будете искать управляющую компанию, чтобы ей передать на баланс тоже безвозмездно(лишь бы прекратить договор аренды земельного участка).

А вот стоимость права заключения договора аренды, (через публичные слушания) под ИЖС может дать ряд льгот правообладателю при условии соблюдения условий договора аренды, в том числе право выкупа зем участка..

Это все надо вычитать в договоре аренды....

При переуступке права аренды: если у кого-то и были прописаны льготы при заключении договора аренды по результатам торгов- это не значит, что оно перейдет к Вам, и наоборот - при переуступке права, кому нужны Ваши обязательства перед МО, например-заплатить за оценку, получить Заключение, что на данном участке возможно строить какой специфичный объект, который только Вам и нужен..

УЖЕ ПОЭТОМУ, думаю, никогда не будут одинаковыми права, в итоге стоимость правообладания ими, даже не вникая в само понятие "имущественного права" в этих случаях.

При переуступке права аренды и при заключении первичного, скажем, договора аренды с МО по результатам торгов или при реализации инвестиционных проектов громадная разница, которая определяется рамками договора, заключенного с МО ПО РАЗЛИЧНЫМ ОСНОВАНИЯМ..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ "НОВОГО ДОГОВОРА",как Вы выражаетесь, путем замены стороны в договоре - это и есть переуступка и другого "названия" здесь не придумаешь.

Только циферка здесь уже будет другая. Но не исключаю, что можно купить и по той же цене: могу заплатить и погасить все расходы, которые понес правообладатель при покупке права аренды на торгах, если мне этот участок очень уж нужен-но это уже не рыночная стоимость, а м.б. инвестиционная..

Аня еще немного почитает, и все у нее получится...

С ув. Людмила

Поддержали0
Автор вопроса
10 ноября 2012 в 02:18:16

Спасибо, Людмила, за веру в меня) но вопрос про арендную ставку остался открытым.. очень уж хочется написать реальную стоимость, а не ту, что в договоре изначальном была прописана..

Цитата:
Автор вопроса
 — 
9 ноября 2012 в 23:09:09:

вот, кстати, еще такой вопрос возник в процессе: можно ли пренебречь годовой арендной ставкой, прописанной в договоре аренды между МО и ЗАО (она рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости и явно занижена) и рассчитать ее исходя из рыночной стоимости участка и его АННЭИ? или мне обязательно в расчетах использовать уже прописанную годовую арендную плату?

Поддержали0

Я так и не услышал ответ на свой вопрос. Вы приводите ситуации, при которых условия по договору аренды (ставки, другие права и обязанности, как возможность пролонгирования, выкупа и так далее), как и объекты имущественных прав - существенно отличаются. Я полностью согласен, что стоимость обязательственных прав арендатора по договору аренды полностью определяется его условиями и объектом договора. Вопрос же состоял в том, какая принципиальная разница для покупателей, как будет оформлена сделка (в виде переуступки или в виде заключения нового договора аренды) - если по результатам и той, и другой сделки - у них на руках будут АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫЕ договора аренды по АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫМ ставкам и с ОДИНАКОВЫМИ условиями (одинаковый спектр возникающих прав и обязанностей) и по ОДИНАКОВЫМ объектам? Следует отметить, что аукционы могут проводить также частники (аукцион - это по сути одна из форм реализации имущественных прав, которая не является исключительной прерогативой муниципальной или федеральной исполнительной власти). Ставя вопрос так, мне бы хотелось услышать мнение о том, в чем заключается влияние формы совершения сделки по приобретению одинаковых имущественных прав на их стоимость. То, что права и обязанности, возникающие у сторон в результате заключения договора аренды, а также арендные ставки могут быть разными, как и арендуемые объекты, я понимаю - и отношу это влияние к влиянию условий договора.

По вопросу Анны: если Вы определяете стоимость обязательственных прав арендатора по заключенному договору аренды (которые предлагаются к переуступке) - Вы в своих расчетах должны отталкиваться от той ставки, что прописана в договоре (стоимость прав арендатора будет определяться как сумма дисконтированных выгод, которые в свою очередь объясняются разбежкой между рыночным уровнем ставок арендной платы и уровнем, установленным в договоре). Ещё такой момент, словосочетание "стоимость переуступки" - в данном контексте не совсем корректно, поэтому, на мой взгляд, следует избегать его в данной работе.

Поддержали0
10 ноября 2012 в 14:28:46

Коль речь идет об организации (надо разделить этот вопрос на два) для нашего случая:

Приобрести право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, организация может только в ходе торгов (ст. ст. 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса). Есть еще инвест. проекты (но не будем их касаться -так как все сразу варить в одном котле нельзя).

Оформлении сделки в виде переуступки (когда меняется сторона в договоре), никак нельзя юридически путем составления, как Вы утверждаете, нового договора.

Гражданский кодекс четко определяет, как должен называться ДОГОВОР, что в нем должно быть прописано (типовые договоры существуют), иначе Вы не зарегистрируете его и сделка будет недействительной.

Даже учет бухгалтерский и налоговый по РАСХОДАМ ,по налогообложению по этим сделкам разный.

О том, что при заключении первичного договора и последующей переуступке условия могут существенно отличаться -прописано Выше.

ТО, что является истиной (прописано в Законе), зачем обсуждать.

То есть:

-ПЕРЕУСТУПКА-ЭТО ПЕРЕУСТУПКА;

-ДОГОВОР АРЕНДЫ- ЭТО ДОГОВОР АРЕНДЫ

то есть:

- абсолютно разные договоры по форме,

- последствия сделки, начиная с учета (бухгалтерского, налогового) по сделке-разные;

-права и обязанности могут быть одинаковые, но льготы, к примеру, если они есть по первичному договору, точно не перейдут, а условия приобретения права на заключение договора аренды будет прописано только в первичном договоре, как Вы его называете, которые требуют доп. расходов.

Егор, это моя точка зрения, основанная на анализе при проведении работ по оценке. Зачем ее доказывать другим. Я могу лишь поделиться своей точкой зрения.

У Вас ведь может быть и своя.

С ув. Людмила

Поддержали0

Людмила, прошу не воспринимать это обсуждение, как попытку кому-то что-то доказать. То, что я может быть с некоторой дотошностью и возможно навязчивостью задаю Вам различные вопросы, объясняется лишь тем, что в целом этот вопрос мне интересен и очень хотелось бы разобраться в нем не как-то поверхностно, а по существу, в том числе и тем, что Ваш опыт и мнение мне интересны. За развернутые ответы и участие в обсуждении - большое спасибо. А теперь по самому обсуждению:

Цитата:
Людмила Петруня
 — 
10 ноября 2012 в 14:28:46:

Оформлении сделки в виде переуступки (когда меняется сторона в договоре), никак нельзя юридически путем составления, как Вы утверждаете, нового договора.

Я такого нигде не утверждал, Вы наверно что-то не так поняли или прочитали.

Цитата:
Людмила Петруня
 — 
10 ноября 2012 в 14:28:46:

-права и обязанности могут быть одинаковые, но льготы, к примеру, если они есть по первичному договору, точно не перейдут

Я не совсем понимаю, что Вы имеете ввиду про первичный договор. Я лично рассуждал об одном договоре (договоре аренды), который по результатам муниципальных торгов / аукционов может быть заключен впервые (в плане того, что до этого соответствующего договора аренды не было, не существовало) и права по которому, после того как он уже заключен, могут перейти другому арендатору в результате переуступки согласно Земельному кодексу (если конечно согласно этому договору переуступка возможна). Так вот, Вы настаиваете на том, что права арендатора, которые он приобрел на торгах или путем переуступки, - различны и не хотите рассматривать ситуацию (почему-то), когда они идентичны (о чем я просил, задавая вопрос выше). Льготы (например, право выкупа по льготной цене) - это тоже права арендатора - которые прописаны в договоре аренды (либо в законодательстве).

Цитата:
Людмила Петруня
 — 
10 ноября 2012 в 14:28:46:

-последствия сделки, начиная с учета (бухгалтерского, налогового) по сделке-разные;

Об этом я тоже где-то мельком в интернете читал, но пытаясь разобраться (доверяй, но проверяй) и найти эти самые отличия - не нашел каких-либо различий с экономической точки зрения (т.е. формально с юридической стороны конечно же различия есть - но они остаются на уровне формулировок и определений, с экономической точки зрения я различий, которые могли бы влиять на РС, не нашел). Поэтому у меня конечно же возник такой вопрос, в чем собственно эти различия заключаются? Опять же повторюсь, мне абсолютно не интересны различия на уровне юридических формулировок, я оценщик, а не юрист, и для меня в первую очередь важны различия в финансовых и экономических результатах по разным формам сделок (в данном случае мы рассматриваем приобретение прав арендатора по договору аренды через торги и через переуступку).

Заранее прошу у Анны прощения за то, что пользуясь возможностью, вызвал обсуждение более широкое, чем подразумевалось её вопросом. Может стоит создать отдельную тему, в которой обсудить всё-то, что выходит за рамки данного вопроса?

Поддержали0
10 ноября 2012 в 18:48:39

Попытаюсь сейчас отразить по конкретной работе: работа еще не закончена.

Поддержали0
Автор вопроса
10 ноября 2012 в 18:51:23
Цитата:
Егор Бондарев
 — 
10 ноября 2012 в 18:57:36:

Заранее прошу у Анны прощения за то, что пользуясь возможностью, вызвал обсуждение более широкое, чем подразумевалось её вопросом. Может стоит создать отдельную тему, в которой обсудить всё-то, что выходит за рамки данного вопроса?

ничего страшного) мне самой очень интересно) но вот часть вопроса осталась не отвеченной: очень уж мне надо за каким-то чудом притянуть рыночную стоимость к расчету аренды

Поддержали0