Здравствуйте, в очередной раз попалось нечто интересное.. на разрешение эксперта поставить следующий вопрос: какова рыночная стоимость ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ АРЕНДЫ земельного участка. изначально посчитала как рыночную стоимость ЗУ с корректировкой на право собственности (попарными продажами) - посмотрела и поняла что не то. решила посчитать как годовую арендную плату через ставку капитализации - цифра понравилась, но опять же что-то не то. Помогите пожалуйста, кто сталкивался, как все таки правильно посчитать.

Ответы22
9 ноября 2012 в 23:56:17

Егор, отчасти ответ на Ваш вопрос есть и в скане Анны: посмотрите с чего состоит само право заключения договора аренды, не только с арендных платежей.

Я написала, что в договоре (через торги), может быть одно из условий получение различных разрешений...

А если это инвестиционный проект: тогда согласно договору аренды Вы еще можете иметь обязательство получить разрешение на строительство, которое в рамках ст 51 Градостроительного кодекса будет включать в том числе и планировку земельного участка, и получение тех условий на подключение к коммуникациям..

а может быть еще и передать безвозмездно объекты соц. назначения на баланс муниципалам, или хуже того, будете искать управляющую компанию, чтобы ей передать на баланс тоже безвозмездно(лишь бы прекратить договор аренды земельного участка).

А вот стоимость права заключения договора аренды, (через публичные слушания) под ИЖС может дать ряд льгот правообладателю при условии соблюдения условий договора аренды, в том числе право выкупа зем участка..

Это все надо вычитать в договоре аренды....

При переуступке права аренды: если у кого-то и были прописаны льготы при заключении договора аренды по результатам торгов- это не значит, что оно перейдет к Вам, и наоборот - при переуступке права, кому нужны Ваши обязательства перед МО, например-заплатить за оценку, получить Заключение, что на данном участке возможно строить какой специфичный объект, который только Вам и нужен..

УЖЕ ПОЭТОМУ, думаю, никогда не будут одинаковыми права, в итоге стоимость правообладания ими, даже не вникая в само понятие "имущественного права" в этих случаях.

При переуступке права аренды и при заключении первичного, скажем, договора аренды с МО по результатам торгов или при реализации инвестиционных проектов громадная разница, которая определяется рамками договора, заключенного с МО ПО РАЗЛИЧНЫМ ОСНОВАНИЯМ..

ЗАКЛЮЧЕНИЕ "НОВОГО ДОГОВОРА",как Вы выражаетесь, путем замены стороны в договоре - это и есть переуступка и другого "названия" здесь не придумаешь.

Только циферка здесь уже будет другая. Но не исключаю, что можно купить и по той же цене: могу заплатить и погасить все расходы, которые понес правообладатель при покупке права аренды на торгах, если мне этот участок очень уж нужен-но это уже не рыночная стоимость, а м.б. инвестиционная..

Аня еще немного почитает, и все у нее получится...

С ув. Людмила

Поддержали0
Автор вопроса
10 ноября 2012 в 02:18:16

Спасибо, Людмила, за веру в меня) но вопрос про арендную ставку остался открытым.. очень уж хочется написать реальную стоимость, а не ту, что в договоре изначальном была прописана..

Цитата:
Автор вопроса
 — 
9 ноября 2012 в 23:09:09:

вот, кстати, еще такой вопрос возник в процессе: можно ли пренебречь годовой арендной ставкой, прописанной в договоре аренды между МО и ЗАО (она рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости и явно занижена) и рассчитать ее исходя из рыночной стоимости участка и его АННЭИ? или мне обязательно в расчетах использовать уже прописанную годовую арендную плату?

Поддержали0

Я так и не услышал ответ на свой вопрос. Вы приводите ситуации, при которых условия по договору аренды (ставки, другие права и обязанности, как возможность пролонгирования, выкупа и так далее), как и объекты имущественных прав - существенно отличаются. Я полностью согласен, что стоимость обязательственных прав арендатора по договору аренды полностью определяется его условиями и объектом договора. Вопрос же состоял в том, какая принципиальная разница для покупателей, как будет оформлена сделка (в виде переуступки или в виде заключения нового договора аренды) - если по результатам и той, и другой сделки - у них на руках будут АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫЕ договора аренды по АБСОЛЮТНО ОДИНАКОВЫМ ставкам и с ОДИНАКОВЫМИ условиями (одинаковый спектр возникающих прав и обязанностей) и по ОДИНАКОВЫМ объектам? Следует отметить, что аукционы могут проводить также частники (аукцион - это по сути одна из форм реализации имущественных прав, которая не является исключительной прерогативой муниципальной или федеральной исполнительной власти). Ставя вопрос так, мне бы хотелось услышать мнение о том, в чем заключается влияние формы совершения сделки по приобретению одинаковых имущественных прав на их стоимость. То, что права и обязанности, возникающие у сторон в результате заключения договора аренды, а также арендные ставки могут быть разными, как и арендуемые объекты, я понимаю - и отношу это влияние к влиянию условий договора.

По вопросу Анны: если Вы определяете стоимость обязательственных прав арендатора по заключенному договору аренды (которые предлагаются к переуступке) - Вы в своих расчетах должны отталкиваться от той ставки, что прописана в договоре (стоимость прав арендатора будет определяться как сумма дисконтированных выгод, которые в свою очередь объясняются разбежкой между рыночным уровнем ставок арендной платы и уровнем, установленным в договоре). Ещё такой момент, словосочетание "стоимость переуступки" - в данном контексте не совсем корректно, поэтому, на мой взгляд, следует избегать его в данной работе.

Поддержали0
10 ноября 2012 в 14:28:46

Коль речь идет об организации (надо разделить этот вопрос на два) для нашего случая:

Приобрести право на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, организация может только в ходе торгов (ст. ст. 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса). Есть еще инвест. проекты (но не будем их касаться -так как все сразу варить в одном котле нельзя).

Оформлении сделки в виде переуступки (когда меняется сторона в договоре), никак нельзя юридически путем составления, как Вы утверждаете, нового договора.

Гражданский кодекс четко определяет, как должен называться ДОГОВОР, что в нем должно быть прописано (типовые договоры существуют), иначе Вы не зарегистрируете его и сделка будет недействительной.

Даже учет бухгалтерский и налоговый по РАСХОДАМ ,по налогообложению по этим сделкам разный.

О том, что при заключении первичного договора и последующей переуступке условия могут существенно отличаться -прописано Выше.

ТО, что является истиной (прописано в Законе), зачем обсуждать.

То есть:

-ПЕРЕУСТУПКА-ЭТО ПЕРЕУСТУПКА;

-ДОГОВОР АРЕНДЫ- ЭТО ДОГОВОР АРЕНДЫ

то есть:

- абсолютно разные договоры по форме,

- последствия сделки, начиная с учета (бухгалтерского, налогового) по сделке-разные;

-права и обязанности могут быть одинаковые, но льготы, к примеру, если они есть по первичному договору, точно не перейдут, а условия приобретения права на заключение договора аренды будет прописано только в первичном договоре, как Вы его называете, которые требуют доп. расходов.

Егор, это моя точка зрения, основанная на анализе при проведении работ по оценке. Зачем ее доказывать другим. Я могу лишь поделиться своей точкой зрения.

У Вас ведь может быть и своя.

С ув. Людмила

Поддержали0

Людмила, прошу не воспринимать это обсуждение, как попытку кому-то что-то доказать. То, что я может быть с некоторой дотошностью и возможно навязчивостью задаю Вам различные вопросы, объясняется лишь тем, что в целом этот вопрос мне интересен и очень хотелось бы разобраться в нем не как-то поверхностно, а по существу, в том числе и тем, что Ваш опыт и мнение мне интересны. За развернутые ответы и участие в обсуждении - большое спасибо. А теперь по самому обсуждению:

Цитата:
Людмила Петруня
 — 
10 ноября 2012 в 14:28:46:

Оформлении сделки в виде переуступки (когда меняется сторона в договоре), никак нельзя юридически путем составления, как Вы утверждаете, нового договора.

Я такого нигде не утверждал, Вы наверно что-то не так поняли или прочитали.

Цитата:
Людмила Петруня
 — 
10 ноября 2012 в 14:28:46:

-права и обязанности могут быть одинаковые, но льготы, к примеру, если они есть по первичному договору, точно не перейдут

Я не совсем понимаю, что Вы имеете ввиду про первичный договор. Я лично рассуждал об одном договоре (договоре аренды), который по результатам муниципальных торгов / аукционов может быть заключен впервые (в плане того, что до этого соответствующего договора аренды не было, не существовало) и права по которому, после того как он уже заключен, могут перейти другому арендатору в результате переуступки согласно Земельному кодексу (если конечно согласно этому договору переуступка возможна). Так вот, Вы настаиваете на том, что права арендатора, которые он приобрел на торгах или путем переуступки, - различны и не хотите рассматривать ситуацию (почему-то), когда они идентичны (о чем я просил, задавая вопрос выше). Льготы (например, право выкупа по льготной цене) - это тоже права арендатора - которые прописаны в договоре аренды (либо в законодательстве).

Цитата:
Людмила Петруня
 — 
10 ноября 2012 в 14:28:46:

-последствия сделки, начиная с учета (бухгалтерского, налогового) по сделке-разные;

Об этом я тоже где-то мельком в интернете читал, но пытаясь разобраться (доверяй, но проверяй) и найти эти самые отличия - не нашел каких-либо различий с экономической точки зрения (т.е. формально с юридической стороны конечно же различия есть - но они остаются на уровне формулировок и определений, с экономической точки зрения я различий, которые могли бы влиять на РС, не нашел). Поэтому у меня конечно же возник такой вопрос, в чем собственно эти различия заключаются? Опять же повторюсь, мне абсолютно не интересны различия на уровне юридических формулировок, я оценщик, а не юрист, и для меня в первую очередь важны различия в финансовых и экономических результатах по разным формам сделок (в данном случае мы рассматриваем приобретение прав арендатора по договору аренды через торги и через переуступку).

Заранее прошу у Анны прощения за то, что пользуясь возможностью, вызвал обсуждение более широкое, чем подразумевалось её вопросом. Может стоит создать отдельную тему, в которой обсудить всё-то, что выходит за рамки данного вопроса?

Поддержали0
10 ноября 2012 в 18:48:39

Попытаюсь сейчас отразить по конкретной работе: работа еще не закончена.

Поддержали0
Автор вопроса
10 ноября 2012 в 18:51:23
Цитата:
Егор Бондарев
 — 
10 ноября 2012 в 18:57:36:

Заранее прошу у Анны прощения за то, что пользуясь возможностью, вызвал обсуждение более широкое, чем подразумевалось её вопросом. Может стоит создать отдельную тему, в которой обсудить всё-то, что выходит за рамки данного вопроса?

ничего страшного) мне самой очень интересно) но вот часть вопроса осталась не отвеченной: очень уж мне надо за каким-то чудом притянуть рыночную стоимость к расчету аренды

Поддержали0
Гость
31 июля в 06:44:53

Привет всем участникам! интересный у вас сайт!

Нашел интересную базу кино: <b> неподкупный сериал смотреть в хорошем </b> <a href=http://kinofly.net/>http://kinofly.net/</a>

Тут: <a href=http://kinofly.net/fentezi/>фэнтези смотреть бесплатно в хорошем качестве hd</a> лучшие фильмы фэнтези смотреть онлайн список 2018

Здесь: <a href=http://kinofly.net/drama/>Сериалы 2012 зарубежные драмы</a> Сериалы 2012 зарубежные драмы список 2017

Тут: лучшие документальные фильмы скачать бесплатно http://kinofly.net/dokumental/ список 2018

Тут: http://kinofly.net/semeynyy/8502-epik-epic-2013.html <b> Смотреть Эпик / Epic (2013) онлайн бесплатно </b>

Здесь: http://kinofly.net/news/9482-rayan-reynolds-naydet-pravdu-v-reklame.html

Гость
8 августа в 19:37:01

Gmail users are also more likely to fall around the liberal

side from the political spectrum, be well-traveled

and are now living in bigger cities. Gmail login email gmail sign in login email inbox gmail

login sign His work has appeared in several online publications, including Chron and

Global - Post. The emails use the same subject lines and file attachment names that were used on previous email exchanges, driving

them to appear legitimate. Gmail account sign in https://loginaid.org/ login to gmail

As for relevancy, some were comically literal, several were directly related on the messages while others seemed totally irrelevant.