Частный сектор в городе. Две параллельные улицы. Между ними - дома с земельными участками. Задняя граница участков - общая. Форма участков - примерно квадратная (около 6 соток), в центре - дом. Но есть несколько участков земли "сквозные" и узкие около 10м. шириной. На одном таком еще в 19 веке построен был дом, затем новый хозяин его заменил на современный 2х этажный. На другой стороне (с выходом на другую улицу) - всегда был огород. В этом году на месте этого огорода тот хозяин строит второй 2х этажный дом. Строит вдоль забора соседа (крыша - фактически на участке соседа) без соблюдения 3м. отступа от забора и противопожарного расстояния до соседнего дома (по справке МЧС). Все посадки соседа - в тени на полдня. Снег с крыши в зиму снесет все насаждения, да и для жизни небезопасно. Постройка получилась "окна в окна". Между окнами - 7м. 

Вопрос: Насколько соседский участок потерял в цене в результате приобретенного соседства? Какие имеются наработки в этом направлении (методология)?

Ответы28
23 октября 2015 в 13:56:26

Эта ситуация решается через суд, а не через оценку.

1. Идете в администрацию, пишите заявление и приглашаете комиссию.

2 Составляете акт в котором отражаете нарушения снипов, градостоительного кодекса, ПЗЗ.

3. Составляете исковое заявление с обоснованным требованием сноса.

4 Подаете исковое заявление в суд.

Поддержали0
Автор вопроса
24 октября 2015 в 09:13:45

Федор - всё Вы правильно пишете. Но с позиции юриста. Исковое заявление о чём? О сносе незаконно возведенного строения? Докажите. Владение-пользование-распоряжение. Строение на участке, который на праве личной собственности. Могут не подключить свет, газ. Но снести - не нашел практики. (Зато нашёл отказники - правда, без обжалования.)Судья замордует экспертизами, справками, приглашениями, переносами - это святое. А чтобы по существу и в законную силу - почитал бы прецедент(ы). Суть действа будет сводиться к одному - как здесь все в один голос заявили - договариваться. О компенсации. Задача - вывести методологию расчёта.

Поддержали0
24 октября 2015 в 17:41:05

На практике (насколько мне известно) величина компенсации зависит в-первую очередь от аппетитов одной стороны и возможностей другой.

Но как вариант для вашей методологии, которую вы хотите придумать, вы можете рассмотреть следующую идею: установить размер компенсации как произведение стоимости земельного участка на относительное уменьшение пятна его возможной застройки (идея следующая - есть участок, есть пятно возможной застройки в соответствии с нормативами и правилами застройки, так вот наличие дома по соседству уменьшает пятно возможной застройки и соответственно потенциал использования ЗУ под индивидуальную жилую застройку - расстояние между домами по нормам пожарной безопасности должно быть не менее 6 м). Хотя в целом это тоже довольно спорная идея.

А почему вы вариант, предложенный Игорем, не хотите рассмотреть? Типа провели экспертный опрос - какова величина компенсации в таком-то случае у разных экспертов (например, опросили бы судебных экспертов, риелторов, оценщиков и т.д. и т.п.). Взяли среднее и вуаля. Зацепится практически не к чему.

Поддержали0
Автор вопроса
24 октября 2015 в 19:05:25

Максим - да мы здесь рассматриваем все возможные варианты. Идея - вместо справки и исследования сделать отчёт. Вариант сравнительного подхода нарисован. Вы предложили вариант затратника. По Своду правил 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям" расстояния определяются по степени огнестойкости соседстующих сооружений в зависимости от материалов конструктивных элементов.

А суть дискуссии как раз в том и состоит, чтобы величина компенсации зависила в определенной степени от отчёта, который с определенными допущениями должен определить ориентиры аппетитов одной стороны и возможностей другой.

Поддержали0
24 октября 2015 в 21:53:02

А что вы хотите оценивать в отчете? Просто тут такое дело, в отчете об оценке может проводится оценка РЫНОЧНОЙ (или кадастровой, инвестиционной, ликвидационной) стоимости каких-либо прав, расчет размера компенсации выходит за рамки ОД (может быть впихнут в рамки отчета только как дополнительная расчетная величина), других адекватных вариантов - нет. Определение размера компенсаций - это не ОД (на что вам и указал выше Игорь). Конструкции типа рыночной стоимости компенсации (или прав требования на возмещение компенсации), которые довольно часто встречаются в работах некоторых специалистов и др. фантазии на тему, грамотными юристами разбиваются в пух и прах.

Поддержали0
Автор вопроса
25 октября 2015 в 11:24:34

До появления экспертов-техников в рамках ОСАГО да и любой иной восстановительный ремонт определялся (и все СРОО с этим соглашались) именно через права требования. Если у Вас есть решения судов, или Вы считаете, что сторона не вправе требовать - аргументируйте. Если вправе - то к кому ей обращаться, как не к оценщику.

Поддержали0
25 октября 2015 в 22:29:03

Сергей, любой человек вправе требовать что угодно. Проблема ровно в одном, требовать квалифицированно. СРОО нужной квалификацией ну никак не обладает.

Вопрос?

Цитата:
Автор вопроса
 — 
24 октября 2015 в 19:05:25:

Идея - вместо справки и исследования сделать отчёт.

Зачем? В чем может быть плюс отчета?

Поддержали0
Автор вопроса
26 октября 2015 в 09:33:44

Игорь - а отчёт не получается. Максим правильно указал - размер компенсации - не рыночная стоимость права требования. Право требования предполагает возврат объекта в состояние до нарушения (т.е. максимальная стоимость компенсации может быть максимально приближена к стоимости работ по сносу, чего никогда (или, точнее, в большинстве случаев) не произойдет. Нарушения, как таковые, останутся. Возможны, на мой взгляд, минимальные подвижки (типа установки снегозадержания). Всё остальное - как Вы писали.

Поддержали0
30 октября 2015 в 10:01:06

Необходимо собственнику участка обратиться в администрацию с заявлением, не только о сборе комиссии, но и запросить градостроительный план выданный соседу, в этом град.плане указано пятно застройки в соответствии Градостроительным кодексом, выдано ли разрешение на строительство данного дома. Скорее всего, сосед построил 2-х этажный дом без соответствующих разрешительных документов. Необходимо обратиться в суд с иском и сносом этого дома. Экспертиза необходима в большей степени строительная, экспертное заключение, но навряд ли сосед пустит обследовать его строение...

Поддержали0
Автор вопроса
30 октября 2015 в 10:16:10

Наталья, а какие вопросы Вы видите по строительной экспертизе по изложенной фабуле?

Поддержали0
2 ноября 2015 в 08:33:10

Здравствуйте Сергей. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В нормах п. 1 ст. 222 Кодекса исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания соответствующего имущества самовольной постройкой.

Как я уже писала Выше, собственник, права которого, ущемлены данным строением должен написать заявление в архитектуру. Специалисты должны выехать и составить акт о расстоянии между домом заявителя и новым домом соседа. в котором должны отразить так же нарушена ли инсталляция и тд.. так же можно заказать техническое заключение эксперта, у организации имеющей право проводить данные исследования где и отразят нарушенные противопожарные расстояния. Так же отмечу что нарушение технического регламента- это нарушение закона .Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности":

«Глава 16. Требования к противопожарным расстояниям между зданиями, сооружениями и строениями. Таблица 11.Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности. Между каменными, бетонными, ж\бетонными строениями - расстояние 6м.

Между каменными и деревянными строениями - расстояние 10м.Между деревянными строениями - расстояние 15м.Противопожарные расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного садового, дачного или приусадебного земельного участка не нормируются» Также еще есть СНиП30-02-97 ""Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения". 6.7* Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) - 3;от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4;от других построек - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м, среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м.6.8* Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть, м:от жилого строения (или дома) и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы - 12;до душа, бани (сауны) - 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства - 8.Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.»

Если архитектура не выдавала градостроительный план земельного участка, разрешения на строительство, так же из описанного Вами видно, что нарушен тех. регламент о противопожарных нормах и подтверждённый техническим заключением эксперта о данном нарушении +акт осмотра из управы, суд будет на стороне Вашего клиента.

Поддержали0
11 ноября 2015 в 21:34:27

Вопрос автору: так чем же всё закончилось? Как определили размер компенсации? По ходу, в связи с последними нововведениями в Гражданский кодекс (ст. 222), тема может стать в ближайшее время оч. интересной.

Поддержали0
Автор вопроса
14 ноября 2015 в 11:04:45

Перенесено на посленового года. Но клиентов уже 2.

Поддержали0