Частный сектор в городе. Две параллельные улицы. Между ними - дома с земельными участками. Задняя граница участков - общая. Форма участков - примерно квадратная (около 6 соток), в центре - дом. Но есть несколько участков земли "сквозные" и узкие около 10м. шириной. На одном таком еще в 19 веке построен был дом, затем новый хозяин его заменил на современный 2х этажный. На другой стороне (с выходом на другую улицу) - всегда был огород. В этом году на месте этого огорода тот хозяин строит второй 2х этажный дом. Строит вдоль забора соседа (крыша - фактически на участке соседа) без соблюдения 3м. отступа от забора и противопожарного расстояния до соседнего дома (по справке МЧС). Все посадки соседа - в тени на полдня. Снег с крыши в зиму снесет все насаждения, да и для жизни небезопасно. Постройка получилась "окна в окна". Между окнами - 7м.
Вопрос: Насколько соседский участок потерял в цене в результате приобретенного соседства? Какие имеются наработки в этом направлении (методология)?
Ответы28
Вопрос достаточно спорный и сложный. На мой взгляд, нисколько. Давно работаю с земельным рынком, отчетливой реакции рынка на такое "плотное соседство" не заметил. Проще говоря, даже если вы купите участок без такого "соседства" - никто не гарантирует, что оно когда-нибудь не появится. Покупателей при покупке земель интересует в-первую очередь возможность реализации своих планов по застройке участков. Если тут всё нормально (такое соседство не мешает использовать участок для строительства) - то всё хорошо. Насчет затенения насаждений - это всё очень субъективно, некоторым на это (на затенение) - фиолетово, а насаждения на участке вообще не нужны.
Если же соседу не нравится такая ситуация и если дом построен относительно недавно и должным образом не зарегистрирован, то у него возможно есть рычаги давления на этого хозяина. Например, в нашем городе при нарушении правил застройки для получения разрешения на строительство требуется проведение публичных слушаний с присутствием соседей, которые должны дать согласие на строительство. Если же дело пойдет через суд, то тут тоже, сосед может палки в колеса повставлять. В такой ситуации проще договорится о какой-то компенсации, а определение её размера - дело, на мой взгляд, достаточно субъективное и зависит в-первую очередь от заинтересованности и рисков каждой из сторон конфликта.
Скорее всего есть возможность через суд заставить соседа убрать/перенести/снести постройку, возведенную без соблюдения ГОСТов и СНиПов. Надо у юристов поинтересоваться.
На мой взгляд, Егор совершенно верно описал отсутствие влияния на стоимость. Вернее я думаю, что оно есть, но не отдельно, а в комплексе, и вычленить именно данный параметр не получится, а если и получится, то его величина будет на уровне погрешности. В общем не влияет))))))
"В такой ситуации проще договорится о какой-то компенсации" - это суть моего вопроса (величина компенсации - аргументировать), которое и должно найти отражение в отчёте об оценке.
"оно есть, но не отдельно, а в комплексе" - Алексей, я нашел комментарий одной фирмы на эту тему - до 15% от рын. стоимости.
"через суд заставить соседа убрать/перенести/снести постройку" - практически единичные случаи в Москве (показуха). На практике всё стоит в России.
""оно есть, но не отдельно, а в комплексе" - Алексей, я нашел комментарий одной фирмы на эту тему - до 15% от рын. стоимости.
Это ведь тоже просто чье-то мнение? Т.е. 2 практика высказались тут про отсутствие влияния, 1 практик где-то в интернете высказался про присутствие влияния вплоть до 15%. Паритет?
Как говорится тема пока не раскрыта.
По поводу сноса незаконных построек - поиск в базе арбитража выдает более 40 000 решений по сносу - там можно найти наверное по любому региону.
Просто, на мой взгляд, оценка размера компенсации через разницу в рыночной стоимости до и после - не совсем удачный подход. Вы это влияние из рынка не вычлените и не обоснуете. Да и характер этого влияния довольно спорный. Что такое дом соседа, построенный по меже? С одной стороны для кого-то это - затенение насаждений, снег с крыши. С другой для кого-то - это возможность выбить с соседа разрешение тоже что-то по меже построить (что очень актуально для тех мест, где земля очень дорогая, а строиться хочется побольше) или какое-то другое разрешение. С третьей - это возможность выбить с соседа компенсацию. И так далее.
А по поводу, что дома не сносят - так это естественно, смысл кому-то дома лишаться, если можно как-то мирно договорится с соседом? В большинстве случаев как-то договариваются.
Алексей - арбитраж - это взаимоотношение организаций. Там всё иначе. А физлица, личное жильё и СОЮ - другое. Смысл 15% сводится к простому - ни один осведомленный покупатель, увидев затененный участок, крышу, свеш. на его будущий участок, окна в окна через 7м., противопож. несоблюдение не заплатит среднерын. ст-ть за дом соседа.
По поводу мнений - для этого вопрос и задан, чтобы услышать мнение коллег и как бы они производили расчёты. Тема-то по всей РФ стандартна, только отдаётся на откуп или пускается на самотёк.
Пришел клиент с заданием на оценку - оценить размер компенсации. Что бы Вы положили в основу расчётов?
Пришел клиент с заданием на оценку - оценить размер компенсации. Что бы Вы положили в основу расчётов?
Как я обычно поступаю в таких ситуациях.
Непременное условие, личное знакомство с юристом клиента. Если не знаком, звонок юристу с целью выяснения истинной "диспозиции" данных действий. Если вменяемого ответа нет - посылаются в сад. Т.к. исполнение "хотелок" не всегда дружащих с головой людей чреваты многими хлопотами.
Техническое исполнение - пишется простая справка без расчетов, и всегда этого хватало.
Игорь, справка - это вместо отчёта об оценке?
Игорь, справка - это вместо отчёта об оценке?
Конечно. Тем более что для суда они равнозначны.
Не говоря о том, что отчет, в большинстве случаев, для суда это вредно.
По одной простой причине, не каждая стоимость именно рыночная.
И, тем более что нужно просто обоснование стоимости иска, т.е. исчисление госпошлины, и ничего более.
Напрашивается документ "Исследование специалиста". Про вредность - согласен. Эффект бумеранга никому не нужен. Про обоснование хотелось бы услышать.
Назвать можно как угодно.
Объем чем меньше, тем лучше, вероятность "глупых цеплялок" резко уменьшается.
Обычно 1-2 листа. Все.
Просто отвечаете на вопрос типа: "Насколько соседский участок потерял в цене в результате приобретенного соседства?"
В результате опроса 5 АН соседский участок потерял в цене 15%.
И пусть та сторона доказывает обратное.
Но все это при условии нормального контакта с юристом этой стороны. В противном случае в сад.
Что Вы думаете об износе земельного участка в данном случае? Если ранее ранее говорилось твёрдое НЕТ для з/у, то сейчас не так всё однозначно.
Думаю что для суда, все эти оценочные термины не понятны и не приемлемы.
Могу и ошибаться. Но зачем идти сложным путем, когда есть простой?
В программе "Голос" кто-то заметил: "Вы не представляете как сложно спеть простую вроде-бы песню. Всё вроде делаю как в оригинале и не могу понять почему результат другой".
http://cpcpa.ru/Publications/011/
http://www.appraiser.ru/UserFiles/misovets/zemelniy_uchastok.html
Игорь - согласен, усложнять жизнь без нужды не обязательно.
Эта ситуация решается через суд, а не через оценку.
1. Идете в администрацию, пишите заявление и приглашаете комиссию.
2 Составляете акт в котором отражаете нарушения снипов, градостоительного кодекса, ПЗЗ.
3. Составляете исковое заявление с обоснованным требованием сноса.
4 Подаете исковое заявление в суд.
Федор - всё Вы правильно пишете. Но с позиции юриста. Исковое заявление о чём? О сносе незаконно возведенного строения? Докажите. Владение-пользование-распоряжение. Строение на участке, который на праве личной собственности. Могут не подключить свет, газ. Но снести - не нашел практики. (Зато нашёл отказники - правда, без обжалования.)Судья замордует экспертизами, справками, приглашениями, переносами - это святое. А чтобы по существу и в законную силу - почитал бы прецедент(ы). Суть действа будет сводиться к одному - как здесь все в один голос заявили - договариваться. О компенсации. Задача - вывести методологию расчёта.
На практике (насколько мне известно) величина компенсации зависит в-первую очередь от аппетитов одной стороны и возможностей другой.
Но как вариант для вашей методологии, которую вы хотите придумать, вы можете рассмотреть следующую идею: установить размер компенсации как произведение стоимости земельного участка на относительное уменьшение пятна его возможной застройки (идея следующая - есть участок, есть пятно возможной застройки в соответствии с нормативами и правилами застройки, так вот наличие дома по соседству уменьшает пятно возможной застройки и соответственно потенциал использования ЗУ под индивидуальную жилую застройку - расстояние между домами по нормам пожарной безопасности должно быть не менее 6 м). Хотя в целом это тоже довольно спорная идея.
А почему вы вариант, предложенный Игорем, не хотите рассмотреть? Типа провели экспертный опрос - какова величина компенсации в таком-то случае у разных экспертов (например, опросили бы судебных экспертов, риелторов, оценщиков и т.д. и т.п.). Взяли среднее и вуаля. Зацепится практически не к чему.
Максим - да мы здесь рассматриваем все возможные варианты. Идея - вместо справки и исследования сделать отчёт. Вариант сравнительного подхода нарисован. Вы предложили вариант затратника. По Своду правил 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям" расстояния определяются по степени огнестойкости соседстующих сооружений в зависимости от материалов конструктивных элементов.
А суть дискуссии как раз в том и состоит, чтобы величина компенсации зависила в определенной степени от отчёта, который с определенными допущениями должен определить ориентиры аппетитов одной стороны и возможностей другой.
А что вы хотите оценивать в отчете? Просто тут такое дело, в отчете об оценке может проводится оценка РЫНОЧНОЙ (или кадастровой, инвестиционной, ликвидационной) стоимости каких-либо прав, расчет размера компенсации выходит за рамки ОД (может быть впихнут в рамки отчета только как дополнительная расчетная величина), других адекватных вариантов - нет. Определение размера компенсаций - это не ОД (на что вам и указал выше Игорь). Конструкции типа рыночной стоимости компенсации (или прав требования на возмещение компенсации), которые довольно часто встречаются в работах некоторых специалистов и др. фантазии на тему, грамотными юристами разбиваются в пух и прах.
До появления экспертов-техников в рамках ОСАГО да и любой иной восстановительный ремонт определялся (и все СРОО с этим соглашались) именно через права требования. Если у Вас есть решения судов, или Вы считаете, что сторона не вправе требовать - аргументируйте. Если вправе - то к кому ей обращаться, как не к оценщику.
Сергей, любой человек вправе требовать что угодно. Проблема ровно в одном, требовать квалифицированно. СРОО нужной квалификацией ну никак не обладает.
Вопрос?
Идея - вместо справки и исследования сделать отчёт.
Зачем? В чем может быть плюс отчета?
Игорь - а отчёт не получается. Максим правильно указал - размер компенсации - не рыночная стоимость права требования. Право требования предполагает возврат объекта в состояние до нарушения (т.е. максимальная стоимость компенсации может быть максимально приближена к стоимости работ по сносу, чего никогда (или, точнее, в большинстве случаев) не произойдет. Нарушения, как таковые, останутся. Возможны, на мой взгляд, минимальные подвижки (типа установки снегозадержания). Всё остальное - как Вы писали.
Необходимо собственнику участка обратиться в администрацию с заявлением, не только о сборе комиссии, но и запросить градостроительный план выданный соседу, в этом град.плане указано пятно застройки в соответствии Градостроительным кодексом, выдано ли разрешение на строительство данного дома. Скорее всего, сосед построил 2-х этажный дом без соответствующих разрешительных документов. Необходимо обратиться в суд с иском и сносом этого дома. Экспертиза необходима в большей степени строительная, экспертное заключение, но навряд ли сосед пустит обследовать его строение...
Наталья, а какие вопросы Вы видите по строительной экспертизе по изложенной фабуле?
Здравствуйте Сергей. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В нормах п. 1 ст. 222 Кодекса исчерпывающим образом перечислены признаки самовольной постройки. При этом следует иметь в виду, что доказанное фактическое наличие хотя бы одного из указанных в данном пункте трех признаков является достаточным для признания соответствующего имущества самовольной постройкой.
Как я уже писала Выше, собственник, права которого, ущемлены данным строением должен написать заявление в архитектуру. Специалисты должны выехать и составить акт о расстоянии между домом заявителя и новым домом соседа. в котором должны отразить так же нарушена ли инсталляция и тд.. так же можно заказать техническое заключение эксперта, у организации имеющей право проводить данные исследования где и отразят нарушенные противопожарные расстояния. Так же отмечу что нарушение технического регламента- это нарушение закона .Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности":
«Глава 16. Требования к противопожарным расстояниям между зданиями, сооружениями и строениями. Таблица 11.Противопожарные расстояния между зданиями, сооружениями и строениями в зависимости от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности. Между каменными, бетонными, ж\бетонными строениями - расстояние 6м.
Между каменными и деревянными строениями - расстояние 10м.Между деревянными строениями - расстояние 15м.Противопожарные расстояния между жилым домом и хозяйственными постройками, а также между хозяйственными постройками в пределах одного садового, дачного или приусадебного земельного участка не нормируются» Также еще есть СНиП30-02-97 ""Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения". 6.7* Минимальные расстояния до границы соседнего участка по санитарно-бытовым условиям должны быть: от жилого строения (или дома) - 3;от постройки для содержания мелкого скота и птицы - 4;от других построек - 1 м; от стволов высокорослых деревьев - 4 м, среднерослых - 2 м; от кустарника - 1 м.6.8* Минимальные расстояния между постройками по санитарно-бытовым условиям должны быть, м:от жилого строения (или дома) и погреба до уборной и постройки для содержания мелкого скота и птицы - 12;до душа, бани (сауны) - 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства - 8.Указанные расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках.»
Если архитектура не выдавала градостроительный план земельного участка, разрешения на строительство, так же из описанного Вами видно, что нарушен тех. регламент о противопожарных нормах и подтверждённый техническим заключением эксперта о данном нарушении +акт осмотра из управы, суд будет на стороне Вашего клиента.
Вопрос автору: так чем же всё закончилось? Как определили размер компенсации? По ходу, в связи с последними нововведениями в Гражданский кодекс (ст. 222), тема может стать в ближайшее время оч. интересной.
Перенесено на посленового года. Но клиентов уже 2.