Полезные ссылки
В процессе обращения взыскания на земельный участок, выяснилось что на нем есть фундамент (бетонная плита). Экспертиза от истца установила, что с фундаментом продать участок сложнее и снизила стоимость участка на размер расходов которые могут быть потрачены на снос фундамента. Экспертиза ответчика установила что фундамент это неотделимое улучшение земельного участка и установила цену в 3 раза выше стоимости экспертизы истца. истцу фундамент не нужен. Вопрос к Вам, уважаемые эксперты, является ли фундамент улучшением или нет? Просьба сослаться на нормативные акты или судебные решения
Ответы80
Участок с разрешением под жилищное строительство (дача). Земля сельхозназначения. Фундамент не оформлен никак. Какой документ должен быть оформлен на фундамент?
Фундамент можно зарегистрировать, как объект незавершенный строительством.
Фундамент незарегистрированный. Должник его не регистрировал и врядли это сделает потому что установлены ограничения на рег. действия с участком.
Почему дело в суде? смысл спора?
Был случай, когда ответчик доказал, что затрудненные жизненные обстоятельства возникли по вине истца.
Суд взвесил доказательства, зафиксировал сумму долга меньше в 4 раза исковой и в иске в части взыскания имущества отказал.
Из-за своего тупизма - не желания выгодно вложиться в мировое соглашение - истец остался с исполнительным листом на зарплату ответчика в 30 000 рублей.
Выгоду надо искать не в упрямстве, а в жадности стороны договора, предложите ему 600 000 и он вам участок отдает, согласитесь на частичную выплату если договоритесь о сумме больше - участок Ваш.
Или ничего кроме по 5 000 в месяц, а то и меньше, Вас не ждет - жадность наказуема. Особенно в суде.
Должник принципиальный и никаких трудностей у него нет. Виноват конкретно. На соглашения не идет
Таких не бывает, наймите профессионального шантажиста - адвоката в смысле.
Участок с разрешением под жилищное строительство (дача). Земля сельхозназначения. Фундамент не оформлен никак. Какой документ должен быть оформлен на фундамент?
Если есть разрешение на строительство, то это уже кмк незарегистрированный ОНС. Тут либо новое разрешение, либо фундамент - часть того, что там разрешено строить. Т.е. улучшение скорее. Другое там строить не разрешено. При условии, что фундамент соответствует проекту!!! А коли нет ...
Есть такие объекты. Строить для себя имеет право сарайку там какую. А вот платить за что угодно чужому человеку как-то не принято. Мало ли что ему в мозх пришло.
Есть там проект и согласования и сети вон оплачены. Та не посёлок вообще организованный?
Принудительное отчуждение - только рыночная стоимость даже если это кому то не нравится.
Я построил, это мое хочешь забрать - заплати.
Так и я про рыночную стоимость, а не про инвестиционную для строителя.
Расходы фактически понесенные на подключение к инженерным сетям увеличат стоимость участка? Должник еще заплатил 800 000р за это подключение.
Да.
Это подтверждение того, что проект есть. Сети не тянут без проекта дома.
Пока Вы не увидеть выгоды во вложении денег в мировое соглашение, вся казуистика против ваших желаний.
для него это все мелочь, он из принципа не отдает. Зарабатывает ответчик миллионы в месяц
Свежо предание.
Докажите - измените исковые требования на исполнительный лист на его миллионы в месяц и через три месяца деньги у вас в кармане, чего к участку прилипли?
это серые доходы. Белые его доходы уже оприходованы
Докажите - обратите иск к источникам серых доходов.
А если хотите участок? Торгуйтесь и платите.- суд не рассматривает иск к имуществу превышающему величины иска - отказ и ответчик об этом знает. Плакали Ваши денежки.
Статья 348 ГК. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
п. 2 2. Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
В остальных случаях всё нормально. Банковскую практику как-то читал. Там если в 3 - 4 раза несоразмерность, то отказы.
Текущая задолженность 3.3 млн. Участок оченен в 4.6 млн. Будет отказ?
Задолженность в суде установлена, решение суда есть? Или это ваши фантазии?
В первом случае отказ 50/50.
А кто оценил 4,6, почему такая уверенность в правильности оценки? Денег на услуги специалистов отмерить жаба душит?
Не должно. Оч. маловероятно с учётом того, что первые торги с начальной ценой = РС (или ниже, если сможете суд убедить), не состоялись - снижение, вторые торги, снижение, не состоялись ещё снижение и получите. Если в итоге будет больше суммы долга, доплатите должнику разницу. Если меньше - будете из иного имущества погашать.
В силу ст. 130 Гражданского кодекса РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Исходя из указанного определения, как недостроенный дом без крыши, так и фундамент с кладкой и плитами перекрытия являются объектами недвижимого имущества. Кроме того, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относит как здание, строение, сооружение, так и объекты, строительство которых не завершено, к объектам капитального строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Вывод такой, что фундамент это объект недвижимости, который оценивается по правилам оценки недвижимости. А не улучшение!
Продолжаем тему: а возможна ли оценка объекта недвижимости (фундамента), который не зарегистрирован в установленном законом порядке?
Улучшениями на земельном участке называют все, в т.ч. и здания/сооружения.
Не зарегистрированный объект недвижимости оценивать можно в некоторых случаях (в вашем можно).
С этой процедуры начинается судебный иск по признанию права собственности на объект, только стоимость там значения не имеет, потом и заключение дается на сам факт наличия объекта и его расположение относительно границ участка, пригодности к эксплуатации, а стоимость даю одной строкой в конце заключения, для расчета уплаты гос пошлины в суд большего не требуется.
Даже если нет фундамента, даже если на самом ЗУ ещё нет ничего вообще, кроме разрешения на строительство - это объект незавершённого строительства, который можно таковым зарегистрировать. И там будет написано: объект незавершённого строительства - жилой дом площадью по проекту, степень готовности столько -то %. Сколько % будет весить голый проект с разрешением - не знаю, не встречал. У Вас там есть фундамент, опроцентуют.
Какая последовательность оценки этого фундамента в данном случае? сначала регистрация его как объекта недвижимости?
Ни какая, просто заявка на регистрацию и через месяц Вы владелец, но это если от собственника.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
«О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
17. Объект незавершенного строительства НЕ может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом — исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Пальцем в небо.
Если суд рассматривает стоимость объекта по иску кредитора речь идет о прямой передаче имущества в счет долга. Иначе формулировки другие должны звучать.
Сам отчуждал имущество за доги, вопрос аукциона и стоимости в суде не рассматривался, суд принял решение продать за доги, судебные приставы продали хватило всем кредиторам. До сих пор помню как у адвокатов аплодисментами встречали, этого должника лет 10 никто достать не мог.
Для того, чтобы оценить можно сделать предположение о том, что регистрация будет совершена. Оно тут очевидно. Хуже (менее очевидно) бывает. Затраты на этот процесс вычесть просто.
Надо стало быть пристава обязать зарегистрировать, коли должник не хочет. Но для того, чтобы на торги выставить, а не для того, чтобы оценить, почём стоит.
Моё мнение.
1) Фундамент - неотделимое улучшение земельного участка (так как не зарегистрирован как отдельный объект недвижимости).
2) Вклад фундамента в РС земельного участка в данном случае скорее всего - 0 руб. (другими словами, при продаже ЗУ кредитор выше стоимости земли как условно свободной врядли чего-то получит).
По МО продается огромное количество земельных участков (дачи и "сады") с разными "недостроями". Как правило (по своему опыту) наличие на ЗУ каких-либо "недостроев" не влияет на стоимость / цены земельных участков. Покупатели обычно (типичное поведение) не готовы платить за всякого рода "улучшения" по нескольким причинам:
1. У тех, кто хочет купить ЗУ для строительства дачи, как правило, свои взгляды и планы на это строительство, которые далеко не всегда совпадают с тем, что на участке уже есть.
2. Продолжать строительство "недостроя" - значит брать на себя зачастую неоправданные риски. Чтобы детально определить качество проведенных работ и состояние фундамента требуется проведение дорогостоящих экспертиз (проще заново отлить), а если строить на свой "страх и риск" - нужно быть готовым к тому, что в будущем вполне возможно возникновение различных неприятных вещей (например, из-за того, что фундамент был на правильно рассчитан, или использовались некачественные материалы, не положили/сэкономили на арматуре и т.д. и т.п.). Учитывая стоимость нового фундамента (в процентах от всех затрат по строительству) и потенциальные риски - то на такую экономию далеко не все пойдут.
Зарегистрирован ли фундамент как недострой или нет, ситуацию, скорее всего, не меняет. Если бы это было, например, ИЖС в районе с высокой стоимостью таких земель, и земельный участок, который по действующим ГП имел как условно свободный меньшую потенциальную площадь застройки, чем та, что "застолблена" каким-то недостроем (получено разрешение, начато строительство) - тогда да, польза бы была очевидна.
Ошибка.
Речь идет о принудительном изъятии в счет долга , а тут даже сортир котируется, не говоря уже о самых худых заборах.
Куст малины посадил деньги потратил - верните, 200 платил вот квитанция и суд примет как объект передающийся кредитору.
Тогда это не РС земельного участка, и вобщем, не дело оценщиков :)
Нет такого - передача кредитору. Только торги, вторые торги с понижением, и только потом, если и вторые не состоятся, ещё понижение и передача кредитору. Хоть шубу, хоть кусты, хоть что угодно.
Е.В.
Смысл ОНС в том, что там уже определено чётко, что там будет построено. Проект. Ничего жругого там построено на дату оценки быть не может. Это не абстрактный недострой. Это недострой конкретного проекта. И покупаться будет не покупателями ЗУ пустых, а покупателями, которым нужен дом именно такого проекта, который они хотят достроить.
Смысл ОНС в том, что там уже определено чётко, что там будет построено. Проект. Ничего другого там построено на дату оценки быть не может. Это не абстрактный недострой. Это недострой конкретного проекта.
Александр Анатольевич, как это по существу меняет ситуацию с РС недвижимого имущества? Является ли поведение покупателей, которые выискивают участки с недостроем "определенного проекта" и готовы брать соответствующие риски (не малые, и ещё вопрос - оправданные ли экономически), озвученные выше, и достраивать "проект" - типичным с точки зрения рынка?
Егор Васильевич.
Меняется состав передаваемых прав
1. права на ЗУ
2. Права на ЗУ + ОНС в некоторой стадии готовности
Во втором случае согласован проект, получено разрешение на строительство, согласовано подключение коммуникацим (ТУ, выделяемые мощности и пр.), , завершён нулевой цикл.
Типичная ситуация в организованных коттеджных посёлках. Там часто продаются коттеджи на разных стадиях строительства.
Ещё пример - ЗУ под многоэтахку и ЗУ с согласованным проектом ГПЗУ и пр. Разные деньги стоят, хотя там ещё копать не начали. В центре Москвы на небольших коммерческих участках - в разы цены различаются.
Александр Анатольевич, это, как я понял, не тот случай. Пока есть "дачная амнистия" - никому и в голову не придет какой-то проект согласовывать, разрешение получать, или платить за это. Зачем? Построил, поставил на учет - и всё.
Т.е. то, о чем вы пишите, имело бы место для строительства других объектов, на которые действительно требуется прохождение различных сложных согласований, получения разрешений и т.д. и т.п., например, для многоэтажного жилищного строительства, о котором вы кстати упоминаете. А это, как я понял, дачи - вторичка.
Ни каких торгов.
Если подаю в суд о взыскании долга, суд фиксирует сумму долга и обязывает ответчика вернуть.
Потом уже приставы ищут имущество и выставляют на торги.
Тут суд рассматривает вопрос о стоимости.
Следовательно, иск о принудительном изъятии в пользу кредитора.
Кредитор (истец) говорит о земельном участке и его оценивает. Показывая суду, право на погашение части долга земельным участком.
Ответчик говорит суду, что на участке находится его имущество, фундамент, паевые накопления в виде коммуникаций и говорит, платите за все.
Истец обломался на дармовщинке, суд откажет в иске именно потому что стоимость отчуждаемого имущества подлежащего передаче истцу превышает сумму долга и ВСЕ, совсем ВСЕ.
Автор не сообщил, как доказывается величина долга? Ну, ну, а это еще проверить надо. И если ответчик зарабатывает так много как пишет истец шансов ноль, поживиться на дармовщинку.
Разумно пойти по пути признание сделок отчуждения ничтожными.
Если Вы правы это сработает.
А так, решение надо на проф уровне искать нанимая спецов, а не в поисках бесплатных решений.
Сегодня видно ни у кого куражу не было, а так просто переругалсь-бы между собой забыв о Вашем существовании - стиль такой, спора увы существует.
Суд обязан установить начальную продажную цену первых торгов на основании рыночной стоимости. Если она устанавливается оценщиком, то начальная цена первых торгов - 0,8 от РС. На вторых она понижается на 15%. Не состоялись - ещё 10% минус и передача кредитору.
В рамках дела о банкротстве..
Тут другой случай.
Случай всегда один - есть долг, нет денег и есть имущество. Соответственно, долг погашается за счёт обращения взыскания на имущество. А там правила единые во всех случаях- торги, а при их несостоянии уже исполнение в натуре с доплатами в ту или иную сторону.
Да, является, так как убрать его с участка без разрушения не возможно. Рассчитывается рыночная стоимость зу как свободного, и делается корректировка на затраты по фундаменту с учетом износа(классика: домик с бассейном и домик без бассейна)
фундамент безусловно улучшение, а вот повышает стоимость или нет - нужно смотреть по ситуации.
пример 1 - строительная организация не рассчитав силы и условия присоединения крыма со всеми последующими не тянет строительство многоквартирного дома или к примеру садика, торгового комплекса продает участок другой компании которая готова инвестировать деньги в проект - это затраты увеличивающие стоимость, так как они понесены по проекту который не меняется.
пример 2 - горожанин купил земельный участок под дачу, рассчитал потребности семьи, пожелания супруги (главная составляющая) смастерил фундамент 9*9 в правой части участка, так как в левой в планах баня и мангальная зона ... и в тех же условиях что и в 1 примере не рассчитал возможность - решил избавиться от тяжкого бремени владельца загородного дома - фундамент в данном случае улучшение снижающее его стоимость, так как другой покупатель имеет свои взгляды на мечту, и свою супругу со своими тараканами, и при выборе свободного участка и участка где нужно все лето ковырять монолитный каркас дома - выберут свободный участок.
Уважаемый Вячеслав, если кто то "накосячил" и вынужденно продает, то это ликвидационная стоимость, а мы говорим о рыночной.
В процессе обращения взыскания на земельный участок, выяснилось что на нем есть фундамент (бетонная плита).
нет речи о ликвидационной стоимости.
а если этот участок - главная площадь города ?? тоже по ликвидационной
Да нет там никакой ЛС и быть не может. РС ес-но.
Только РС чего?
Если есть разрешение на строительство, то это уже ЗУ + ОНС, даже если там ещё стоит хибара, которую ещё снести надо. Разрешение на строительство - это уже ОНС. Проплаченные сети - ещё более высокая стадия готовности ОНС. Фундамент - ещё более высокая.
Эдак можно и каркас дома построенного по согласованному проекту объявить ухудшением ЗУ, которое надо снести и вывезти, потому что типа кто-то хочет купить голый ЗУ.
В ОНС состав передаваемых прав другой, типичный покупатель другой, с большим бюджетом, которому не нужна морока с согласованиями всего подряд в течение года или двух и пр. ерундой.
А вот если разрешения на стройку нет и имеет место самострой, то да, вопрос есть. И непростой.
Народ!!!
Тут не вынужденная продажа, здесь принудительное изъятие, и как следствие полное возмещение затрат правообладателя, даже если это самострой, хотя в данном случае его (самостроя, незаконного строительства) нет.
Иск удовлетворен. Улучшения в стоимость участка не включили.
Это только начало.
Вы просто подумайте. Деньги в фундамент вкладывались? Вкладывались. Значит их нужно вернуть. Не проскочить может, но это не правильно.
деньги вкладывались по желанию собственника, у других собственников - другие желания, значит для них это - ухудшение з/у.
Путаете с разделом домов, тут когда строилось, других собственников не было. Потому оценивается весь комплекс.
Даже при разделе домов когда одна из сторон без разрешения со собственника построила в пределах своих границ суд сохраняет строения и из делимой массы их удаляет признавая право за создателем.
В сообщениях тописканера много вранья, посмотреть бы на дело в натуре.
Если будет аппеляция и изменится решение, я отпишу.
Ну вот, наглядный пример, что ОНС надо оформлять было. Тогда бы без вариантов. Наверное и сейчас можно оформить. Для апелляции будет аргумент. А нет бумаги, нет ОНС. И суду по барабану, что там за кусок бетона ... Фундамент он, не фундамент ....
Тут не так всё просто может быть :)
Если Г.Ю. прав по процедуре (принудительное изъятие), то может даже хуже быть, с оформленными то. Я тут юр. тонкостей текущей ситуации не знаю, на практике не сталкивался. Но вот по изъятию недвижимости для гос. нужд давно работаю. Помню, мы и отчет не успевали доделать, как ситуация быстро менялась. Т.е., например, получаешь комплект документов, составляешь отчет, отправляешь заказчику, тот его благополучно в корзину, так ситуация (объект оценки) успела измениться. Люди успевали ставить на учет всё, доходило до прав собственности на колодцы и скважины и прочую ерунду. Но вот же коллизия, согласно действующему тогда законодательству, выкупная цена - это РС недвижимости + убытки. Т.е. тем, кто это всё зарегистрировал - выплачивалась всё по рыночной стоимости, тем же, кто не регистрировал - РС ЗУ + убытки (затраты на строительство). А это, как вы понимаете, не одно и тоже. Большинству объектов недвижимости в СНТ (с ДНП пока ситуация получше) свойствен просто дикий внешний износ, т.е. если ты продаешь землю плюс, например, садовый дом как землю и садовый дом (особенно, если дом не ахти какой, планировка не удачна, дизайн не "в моде" и т.д. и т.п.) - ты покупателя (тем более в текущей ситуации, когда рынок стоит, множество СНТ вообще заброшено по МО, бум прошел) можешь искать годами (и не факт, что найдешь), если же продаешь просто как землю - продать можно. А всякие специфические хоз. постройки (например, был участок с двумя домами - один для жилья, а другой - домик художника) - вообще жуткий неликвид. Соответственно тем, кто всё поставил на учет, пришлось считать всё по РС (в рамках закона), а тем, у кого нет, у тех всё через суд (поскольку госкорпорация боялась на себя ответственность брать), и там они отбивали убытки (затраты на строительство) и всё в рамках законодательства
Да, чего тут далеко ходить, два года назад покупал с женой участок под ИЖС у нас в городе, долго рынок изучал, в итоге понравился один. На участке был дом 80 кв. старой постройки (в уд. состоянии), и относительно новое строение (гостевой домик с гаражем и баней в хорошем). Мы долго ездили, торговались, в итоге купили всё по средней цене земли по городу в таком районе. Т.е. сверху земли ничего не заплатили. Дело в том, что рынок недвижимости стоит, продавец, у которого покупали, участок уже 3 год выставлял (а по городу есть объявления, которые уже не пойми сколько лет висят), соответственно, когда мы торговались, мы сказали сразу так, что готовы купить землю, а ваши строения нам не нужны, если и купим - сносить будем, т.е. платить за них мы ничего не готовы. Вот так и купили, по цене земли. И это ИЖС, зарегенный дом в "активном" рынке. Что говорить про "загород" в МО, которых море экспонируется.
Это вынужденная продажа, не рыночная стоимость.
В одном деле (не судебном, семейном) загнав сделку в состояние вынужденной выкупил 13 соток за 500 баксов и это ИЖС на берегу Оки 2004 год. Щас там сестра дом строит, решили старый не ремонтировать.
Чего ж не поверю. За выходные задним числом оформляют. Бывает и такое.