Добрый день! Коллеги, подскажите, пожалуйста, как правильно оценить следующее имущество. На водонапорной башне в военном городке установлены антенны сотового оператора с внешней стороны. Нужно провести оценку арендной ставки под этими антеннами. Правильно ли будет определить РС башни и ее рекапитализировать, определить дальше стоимость кв.м. под этими антеннами?

И еще вопрос рекапитализация, по вашему мнению, относится к затратному или доходному подходу?

Заранее спасибо за ответы.

Ключевые слова: оценка арендной ставки за размещение антенн сотового оператора

Ответы8

Вопрос, на мой взгляд, не простой. Если говорить о рыночной величине арендной платы, то для её определения - нужен рынок. В Вашем случае, как я понимаю, рынка нет и сравнительный для оценки арендной ставки не применить. Доходный подход исходит из предположения о том, что инвестор приобретает (строит) актив с целью получения интересующей его доходности с учетом его рисков от этого вложения. Доходный подход применим к доходоприносящим активам, которые имеют инвестиционный спрос, водонапорную башню врядли можно отнести к их числу. Проблема №2 - водонапорные башни не строятся для их сдачи в аренду под вышки, это их непрофильное применение, поэтому выделение РС одного кв. м. башни (занимаемого вышками) для рекапитализации, на мой взгляд, тоже не совсем обоснован. Не знаю, что посоветовать, может кто-то из коллег подскажет.

Поддержали0
Автор вопроса
20 декабря 2012 в 09:54:29

Егор, а как Вы думаете, если взять тарифы РЖД, МТС и Ростелекома - они составляют порядка 30 000 тыс. руб. за антенноместо в год (это по МО), если ввести корректировку на местоположение зарплатным индексом?

Поддержали0

Я не совсем в теме, это тарифы по которым они предоставляют антенноместа или снимают их? На счет корректировки, опять же - сложно ответить, нужно разобраться, что это за тарифы, может быть нарыть инфу, что в них заложено и от чего они пляшут, - может быть у них единые расценки по всем городам России.

Но в целом, направление Вашего поиска, на мой взгляд, верное, отталкиваться от каких-то сделок и тарифов по-моему лучше чем проводить рекапитализацию квадратных метров водонапорной башни.

Поддержали0
22 декабря 2012 в 21:02:39

Задайте вопрос экспертам, эта тема мне тоже интересна: вопрос, на самом деле, непростой и есть ограничения.

Что-то придумать всегда можно, но, в данном случае, я бы обратилась к опыту экспертов.

Поддержали0
Егор Бондарев пригласил к обсуждению Максима Ильина

1. По поводу того, как оценивать. В работе оценщика на первом месте стоит аналитическая составляющая. Таким образом, первое, что нужно сделать (и тут мы согласны с автором вопроса и с Егором) – это проанализировать соответвующий сегмент рынка (искать известные тарифы по аренде мест под антенны) и смежные сегменты (например, рынок аренды под размещение рекламных конструкций на крышах), собирать ссылки на источники информации. После получения рыночных исходных данных необходимо будет решить, какие корректировки потребуется вносить.

2. Обратная рекапитализация стоимости всей башни даст величину справедливого вознаграждения за пользование всей башней (то есть, в том числе, с целью перекачки воды (а точнее, в основном, для перекачки воды)).

Таким образом, получать право размещения антенны по цене права пользования всей башни (с учетом гидравлического оборудования), как минимум, нелогично.

рекапитализировать можно было бы стоимость вышки, предназначенной для размещения именно аналогичных антенн (а потом поделить на количество размещаемых антенн). если найдете такую информацию - хорошо.

3. Однозначно сказать, к какому подходу относится рекапитализация, сложно. Чаще всего относят к доходному. Используется ведь техника доходного подхода (неважно, как была получена рекапитализируемая стоимость), правда, в обратном порядке.

Поддержали4
5 июня 2013 в 16:43:57

вот и нам РЖД подкинули посчитать несколько антенн находящихся на крыше зданий, и помещений с оборудованием в самих зданиях. с последними все ясно, а с антеннами - парадокс - рынка естественно нет, а желающих поставить свое оборудование - хоть отбавляй (все сотовые операторы). у РЖД есть норма доходности, но в данном случае они хотят получить ... назовем это - сверхприбылью ... дополнительную прибыль из-за ликвидность объекта, других подобных например рядом нет, а 10 антенн на крыше не разместить

Поддержали0
1 декабря 2015 в 18:57:03

Будь то водонапорная башня или крыша какого-нибудь здания или рекламный щит в поле, все это проецируется на землю, поэтому можно взять за основу аренду земельных участков в непосредственно в данном районе

Поддержали0
10 июня 2016 в 11:26:20

а если водонапорная башня не рабочая, просто сооружение, которое только и можно использовать под вышку, сдачу в аренду. зарегистрирована как недвижимость.

Поддержали0