Полезные ссылки
Доброго времени суток! никак не могу провести оценку рыночной стоимости коттеджа без учета прав на земельный участок, так как у собственников нет прав на земельный участок, а все найденные аналоги выставлены на продажу с земельным участком, ведь фактически это жилой дом и без земли. Прошу подсказать, что можно сделать в данной ситуации?
Ответы25
Для чего оценка?
для ипотеки)
Тогда почему без земли?
Формальный ответ - вычесть из полученной стоимости единого объекта недвижимости, стоимость незастроенного участка.
В итоге будет стоимость "только коттеджа".
Все остальное, надо решать в техзадании, прописывая и объект и допущения.
Я бы с банком посоветовался, что делать.
Бывают такие случаи, когда банк ну очень хочет кредит выдать.
Варианты.
1. Павел описал.
2. Посчитать затратником, отнеся всю ПП от ЕОН на улучшение.
3. Сделать и то, и другое.
По похожим ситуациям было много подстав. Много оценщиков попало в сильные передряги.
Основание: собственник улучшений имеет определенные права на участок даже в том случае, если права на него не оформлены. Например, право приоритетного выкупа или заключения договора аренды.
Будьте на чеку! Например, проанализируйте, кому принадлежит земля под коттеджем.
По практике банки прописывают в договоре ипотеки обязательство залогодателя оформить права на ЗУ и передать его в ипотеку в течение определённого срока.
У банка там куча рисков. Не все банки на это вообще идут в принципе.
На практике в похожих ситуациях Оценщиков таскают в Следственный Комитет, Прокуратуру и пр. интересные увеселительные заведения.
За что?
За то, что землю не учел, не имея на это достаточных оснований.
Хотелось бы подробностей, учитывая, что такое изредка бывает.
Всегда считал, что достаточно в ТЗ прописать все явно. И в отчете тоже не скрывать.
Все остальные вопросы к Банку.
Ситуация 1: земля принадлежит государству. Объект оценки - улучшения для целей продажи.
Оговорок в ТЗ специальных нет. Продали улучшения, новый собственник оттопырил себе участок по ЗК. К Оценщику пришли.
Ситуация 2: похожая на 1, но в ТЗ было прописано, что земля не учитывается.
К Оценщику все равно пришли, т.к., по позиции пришедших:
1) оценщик знал, что оценка нужна для продажи;
2) в случае продажи привлекательность объекта в т.ч. учитывает права на землю (право приоритетного ...);
3) формулировка ТЗ противоречит законодательству и здравому смыслу, о чем Оценщик не мог не знать;
4) и вообще на лицо сговор Оценщика и Заказчика, т.к. Оценщик сам предложил такую формулировку.
По условиям задачи на улучшение есть права, подтверждённые государством. Стало быть отчуждение улучшения априори государством разрешено в условиях отсутствия прав на землю. Иначе бы в свидетельстве обременение присутствовало.
Там вообще государством выдана куча разрешений и согласованием строительных действий на совершенно определённом участке.
Прийти, конечно могут к любому и по любому поводу.
А оценщик всегда оценивает какбэ для продажи в соответствии с определением рыночной стоимости вне зависимости от того, прописал он такое предположение или нет. :-)
С государством лучше вообще не связываться. (:
См. ст. 35 ЗК.
Смотрю. И ничего стрёмного там вижу.
Новый собственник улучшений будет иметь те же права на ЗУ, что и старый.
И на него точно так же могут наехать и судом заставить либо купить, либо арендовать с выплатой арендной платы за срок исковой давности с момента подачи собственником заявления в суд.
Так со всякими МУПами - банкротами делают: купил кто-нить улучшение, а прав на ЗУ нет (там гос-во было с двух сторон). И потом бац! Оплатите как правоприемник должника.
И обеспечительный запрет на отчуждение и любые иные действия с улучшением в нагрузку лоху.
Если проблем не видите - вперед! :)
Только вперёд! :-)
в Свидетельстве о ГРП, объект права идет, как квартира, есть ли в этом какой-нибудь плюс?)) можно подобрать похожие аналоги?
Вот абсолютно не вижу ни каких проблем. Не знаете, как поступить правильно? Позвоните в банк. Это ведь они деньги дают, они "рискуют", они уже для себя решили, давать или нет, и если давать, то почему.
Так ё-моё: коттедж, как в стартовом посте или квартира? Или типа таунхауса,?
ну фактически коттедж, на двух собственников, а по документам квартира))
Таунхаус? Два раздельных входа у двух хозяев? Не индивидуальный (многоквартирный жилой дом)?
Ну явно не схематоз по воровству земли у государства. :-)
Вот у меня тоже на квартиру свидетельство есть, а на долю в ЗУ под многоквартирным домом нет. Какие проблемы?
ну так найдите стоимость земельного участка и отнимите его у аналогов
Спасибо большое за помощь!