Оцениваю гостиничный комплекс. Аналоги подобрал в других регионах. Корректировку на регион сделал на основании данных РАэксперт (инвестиционная привлекательность). Объекты-аналоги имеют различную удаленность от города. Поэтому считаю, что нужно сделать корректировку на удаленность. Провел анализ цен в своем городе, получил степенную зависимость, но корректировка получается для аналогов удаленных на 50-90 км от города огромная - 200%. Объект оценки удален на 13 км. Пробовал по численности населения, по вводу жилья, по средней заработной плате - для каких-то регионов получается корректная поправка, а для других опять огромные. Кто как делает корректировки на удаленность?

Ответы3

Самый лучший способ - это избегать необходимости что-то корректировать. Но если она возникла, нужно отталкиваться от информации, которая есть в наличии. Так - тяжело что-то конкретное посоветовать. А Вы уверены, что удаление от города является важным ценообразующим фактором? Например, гостиничный комплекс может находится в каком живописном месте, или на оживленной федеральной трассе, и это не будет хуже расположения в черте города, но в каком-то малопривлекательном или "непроходном" месте. На мой взгляд, при оценке гостиничных комплексов нужно обращать основное внимание на доходный подход. Если у всех гостиниц, которые взяты в аналоги - адекватный менеджмент, использующий потенциал гостиниц по максимуму, то, на мой взгляд, выручка за год будет тем показателем, который будет отражать потенциал расположения гостиничного комплекса, а также его стоимость (ведь гостиничные комлексы - это доходная недвижимость, стоимость которой должна, за некоторыми исключениями, напрямую зависеть от способности приносить доход).

Поддержал1
14 января 2013 в 16:45:13

Можно попробовать оценить или ввести корректировку путем построения корреляционно - регрессионной модели.

Поддержали0
21 января 2013 в 11:47:19

Согласна с Егором абсолютно. Для гостиницы удаленность от города является далеко не самым важным фактором, и если по всем остальным показателям аналоги адекватны, то можно вообще отказаться от этой поправки. но если уж очень хотите, то можно сделать: а) попарными продажами по коммерческой недвижимости; б)по кадастровой стоимости; в)по рейтингам населенных пунктов (районов) по Краснодарскому краю к примеру в интернете есть вот такая штука "Рейтинг муниципальных образований по темпам роста основных экономических показателей (по крупным и средним организациям) в январе-мае 2012 года"

Поддержали0