Вечные споры с гос.компаниями рождают очередные вопросы: какое минимальное количество аналогов допустимо для оценки земельных участков? Нас всегда учили, что для сравнительного подхода аналогов должно быть не меньше 3, лучше 5, но а больше уже перебор. Вчера начальство ездило в Москву, где им сказали, что аналогов надо минимум  10-12 "для какого-либо анализа рынка". В анализе рынка объекта оценки собственно и представлена выборка по всем предложениям на дату оценки, но видимо это вообще нафиг никому не надо.. в общем вопрос еще раз: сколько же аналогов надо представлять в сравнительном подходе в методе сравнения продаж?

Ответы9

Думаю, что на этот вопрос нет однозначного ответа. Понятно, что попасть в рынок можно и, отталкиваясь от одного хорошего аналога, также как не попасть, опираясь на десяток. Но это крайности. В целом, чем больше хороших аналогов (именно хороших, а не "для кучи"), тем убедительнее, на мой взгляд, результаты оценки, поскольку, если мы говорим о РС, то мы должны анализировать рынок, а рынок - это "СОВОКУПНОСТЬ экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции" (ссылка на источник).

Поддержали0
Гость
5 февраля 2013 в 12:31:08

Обычно использую 5 аналогов, реже 3 (когда их мало). Больше смысла не вижу. Требования "что аналогов надо минимум 10-12 "для какого-либо анализа рынка" - это самодеятельность "потерявших берега" обстоличенных чинуш.

Поддержали2
5 февраля 2013 в 16:11:50

Да, москвичи они такие. В Москве ведь больше аналогов? Конечно. А то что вся необъятная это не москва они и знать не хотят. Зато проверять удобно.

Поддержали0
Гость
7 июня 2016 в 01:09:06

А можно дать ответ на вопрос о количестве аналогов со ссылкой на НПА? В каком-нибудь документе указано - сколько необходимо объектов-аналогов при сравнительном подходе?

7 июня 2016 в 12:27:44

Нет такого нормативного акта. Точнее он, есть, но ответ Вам не понравится. В ФСО №7 сказано, что Оценщик обязан использовать ВСЕ аналоги, а если использует не все, то обязан обосновать почему.

Есть 2 практических совета:

1. Добиться у проверяющих ответа, что именно их не устраивает по-существу. Возможно им кажется, что вы подобрали только самые дешевые (дорогие) аналоги. Но они стесняются сказать об этом прямо.

2. В анализе рынка в разделе про анализ сделок (предложений) укажите расширенную группу аналогов из своего сегмента, посчитайте там диапазоны, средние и т.п. А потом напишите, что по таким-то критериям (перечислите) Вы отобрали для расчетов только максимально сопоставимые.

Поддержали4
4 декабря 2016 в 22:50:28

Еще во время обучения на оценщика, мой преподаватель сказал: сколько вводишь корректировок + 1

Поддержали0
5 декабря 2016 в 11:11:46
Цитата:
Ольга Петрищева
 — 
4 декабря 2016 в 22:50:28:

Еще во время обучения на оценщика, мой преподаватель сказал: сколько вводишь корректировок + 1

Это не принцип по которому определяется количество объектов-аналогов, а основное условие определения корректировок при реализации техники парных продаж. Основным условием, на мой взгляд, является принцип существенности - необходимо проверять как меняется результат (например в рамках сравнительного подхода) в результате добавления или изъятия объекта-аналога. Если меняется несущественно, то модель считается адекватной и ее можно принять, если добавление аналога (или изъятие) ведет к искажению итоговой цифры (причем существенным образом), то можно сделать разные выводы: объекты не являются аналогами (другой сегмент), корректировки определены не верно. Такую модель принимать к расчетам нельзя. Вообщем на любой преподаватель должен обращать внимание студентов на параметр "чувствительность модели".

Поддержал1
6 декабря 2016 в 11:04:40

Тогда нужно определять границы параметра существенности

Поддержали0
5 декабря 2016 в 11:21:09

Я с вами совершенно согласна, но когда стоит вопрос "сколько?" - этот принцип очень помогает, естественно с учетом "чувствительности модели". Спасибо

Поддержали0