Полезные ссылки
Вечные споры с гос.компаниями рождают очередные вопросы: какое минимальное количество аналогов допустимо для оценки земельных участков? Нас всегда учили, что для сравнительного подхода аналогов должно быть не меньше 3, лучше 5, но а больше уже перебор. Вчера начальство ездило в Москву, где им сказали, что аналогов надо минимум 10-12 "для какого-либо анализа рынка". В анализе рынка объекта оценки собственно и представлена выборка по всем предложениям на дату оценки, но видимо это вообще нафиг никому не надо.. в общем вопрос еще раз: сколько же аналогов надо представлять в сравнительном подходе в методе сравнения продаж?
Ответы19
Думаю, что на этот вопрос нет однозначного ответа. Понятно, что попасть в рынок можно и, отталкиваясь от одного хорошего аналога, также как не попасть, опираясь на десяток. Но это крайности. В целом, чем больше хороших аналогов (именно хороших, а не "для кучи"), тем убедительнее, на мой взгляд, результаты оценки, поскольку, если мы говорим о РС, то мы должны анализировать рынок, а рынок - это "СОВОКУПНОСТЬ экономических отношений между субъектами рынка по поводу движения товаров и денег, которые основываются на взаимном согласии, эквивалентности и конкуренции" (ссылка на источник).
Обычно использую 5 аналогов, реже 3 (когда их мало). Больше смысла не вижу. Требования "что аналогов надо минимум 10-12 "для какого-либо анализа рынка" - это самодеятельность "потерявших берега" обстоличенных чинуш.
Да, москвичи они такие. В Москве ведь больше аналогов? Конечно. А то что вся необъятная это не москва они и знать не хотят. Зато проверять удобно.
А можно дать ответ на вопрос о количестве аналогов со ссылкой на НПА? В каком-нибудь документе указано - сколько необходимо объектов-аналогов при сравнительном подходе?
Нет такого нормативного акта. Точнее он, есть, но ответ Вам не понравится. В ФСО №7 сказано, что Оценщик обязан использовать ВСЕ аналоги, а если использует не все, то обязан обосновать почему.
Есть 2 практических совета:
1. Добиться у проверяющих ответа, что именно их не устраивает по-существу. Возможно им кажется, что вы подобрали только самые дешевые (дорогие) аналоги. Но они стесняются сказать об этом прямо.
2. В анализе рынка в разделе про анализ сделок (предложений) укажите расширенную группу аналогов из своего сегмента, посчитайте там диапазоны, средние и т.п. А потом напишите, что по таким-то критериям (перечислите) Вы отобрали для расчетов только максимально сопоставимые.
Вообще, вопрос с аналогами - очень скользкий, сложный и противоречивый, а ФСО №7 содержит формулировку, не имеющую какого-то практического смысла.. Дело в том, что "аналог" - это субъективная оценка сопоставимости условий сделки по тому или иному объекту предполагаемой сделке по оцениваемому объекту. И эта субъективность в оценивании и сопоставлении различных сделок приводит к тому, что перечень "аналогов" для одного и того же оцениваемого объекта у каждого оценщика будет свой, связанный с его практическим опытом, знаниями и представлениями о рынке. Например, кто-то предпочтет в аналоги квартире брать другие квартиры немного другой площади (вводя корректировку на площадь), а кто-то - другого состояния (вводя корректировку на состояние), кто-то будет брать только сделки по идентичным объектам, а кто-то возьмет всё подряд. Пример утрированный. И всегда на вопрос - почему вы не использовали все аналоги - можно ответить, что я не считаю эти объекты аналогами, вот, например, потому-то и потому-то. И всё сведется к бессмысленной дискуссии о том, чьё "ИМХО" круче.
Еще во время обучения на оценщика, мой преподаватель сказал: сколько вводишь корректировок + 1
Еще во время обучения на оценщика, мой преподаватель сказал: сколько вводишь корректировок + 1
Это не принцип по которому определяется количество объектов-аналогов, а основное условие определения корректировок при реализации техники парных продаж. Основным условием, на мой взгляд, является принцип существенности - необходимо проверять как меняется результат (например в рамках сравнительного подхода) в результате добавления или изъятия объекта-аналога. Если меняется несущественно, то модель считается адекватной и ее можно принять, если добавление аналога (или изъятие) ведет к искажению итоговой цифры (причем существенным образом), то можно сделать разные выводы: объекты не являются аналогами (другой сегмент), корректировки определены не верно. Такую модель принимать к расчетам нельзя. Вообщем на любой преподаватель должен обращать внимание студентов на параметр "чувствительность модели".
Тогда нужно определять границы параметра существенности
Я с вами совершенно согласна, но когда стоит вопрос "сколько?" - этот принцип очень помогает, естественно с учетом "чувствительности модели". Спасибо
Мне в суде задали вопрос на днях - а почему у вас три аналога а не пять? Я отвечаю - а почему должно быть пять? Традиционно не менее двух (помню на квалэкзамене был такой вопрос - почему такой ответ вообще не помню).
Судья говорит- ну лучше ведь пять! Я ей - чем лучше, цифр больше?
В общем зря закусилась, встречную экспертизу назначили ((((
Но скажите реально - где написано что не менее двух? Ради бога, а то у меня еще семь аналогичных работ и они все пойдут к этой судье. Надо приготовиться.
Речь о сравнительном подходе идет.
Нормативно, нигде не указано сколь оценщик должен использовать объектов-аналогов в сравнительном подходе, а это значит, оценщик принимает количество на своё усмотрение.
в такой ситуации можно прибегнуть к прецедентам (ну если есть время их искать). потому что ФСО7 ни чем не помогает
Как вариант покажите судье какой нибудь учебник где указано количество допустимых аналогов для применения сравнительного подхода. Так же скажите что с ростом числа аналогов имеющих различия с объектом оценки, растет и погрешность результата.
Учебник, что нпа разве?))) Насчет погрешности интересно погонять суд. эксперта в процессе)))