Полезные ссылки
Добрый день! Подскажите, пож-та, как оценивать право аренды нежилых помещений и водопроводной сети. Может у кого-нибудь есть пример отчета. Поделитесь, пож-та. :)
Ключевые слова: оценка права аренды нежилых помещений, водопроводная сеть
Ответы12
Оценка права аренды водопроводной сети - интересный вопрос. Такого в практике у меня ещё не было.
1. Сначала надо точно выяснить что оценивается: арендная ставка или право на заключение договора аренды (так как каждый муниципалитет понимает по своему).
2. Затем определить ставку аренды - или найти аналоги или рекапитализировать от рыночной стоимости.
3. Тут все в случае ставки аренды, иначе...
4. Узнаете в муниципалитете нормативную ставку аренды
5. Вычисляете разницу между рыночной и нормативной ставками.
6. Эту разницу дисконтируете на столько лет, на сколько указано в задании (право на заключение договора аренды на 5 лет, например)
7. Собственно профит.....)))))
Так-то оно так, но, на мой взгляд, основные сложности как раз начнутся с определением рыночной ставки арендной платы за водопроводную сеть. Вряд ли будет рынок. Сложность как раз заключается в том, что не может быть рыночной величины арендной ставки там, где нет самого рынка. Остается рекапитализация через доходник, а также затратник по Яскевичу. Но и то и другое ориентиром для рыночной стоимости могут быть только с большой натяжкой. Ну а формально, и то, и другое в таких ситуациях как раз и применяется.
Вячеслав Юрьевич, не подскажите откуда эта методика (для общего развития)?
Результат, полученный по этой методике, рассматривается как рыночная или нормативная стоимость (величина арендной платы)?
рынка как такового не существует, и естественно притянутая за уши НО РАЗРАБОТАННАЯ И УТВЕРЖДЕННАЯ метода должна считаться нормативной.
на самый главный вопрос - дам самый главный ответ
заказчик как я понял муниципал, а значит обязательные проверки счетной палаты. если на фотках будет одно, а по документам другое - вы тут еще долго не напишите ...
Алексей, я в сомнениях. помогите моему горю :) при расчете нормативной ставки аренды нужно учитывать коэффициенты видов деятельности или учитывается только нормативная годовая ставка арендной платы? если учитывается, то как, если не известно кто станет арендатором и чем он занимается... заранее благодарна за помощь
Учитывать коэффициенты видов деятельности конечно нужно. Если не известно, кто станет арендатором, то примите наиболее типичный вид деятельности в подобных помещениях в близлежащем окружении. Влияние этого коэффициента на самом деле мизерно, но учитываться он должен.
В отдельных случаях сами муниципалы подсказывают, какой коэффициент они применяют для данного помещения.
спасибо за оперативный ответ :) в том то и дело, что влияние коэффициента оч существенно, ибо он варьируется от 0,1 до 1,0. Если предположительно, то скорее всего будет 0,3. Вот и мучаюсь сомнениями - а если нет? тогда вероятнее всего, 1,0 (прочие виды), а это уже совсем другая песня... видимо, придется рискнуть :)
...в том то и дело, что влияние коэффициента оч существенно, ибо он варьируется от 0,1 до 1,0. ...
Я имел ввиду в абсолютном значении))))
При рыночной 100 руб/м2 не сильно влияние нормативной 0,1 или 1 руб/м2)))))
Увеличение нормативной сделает право дешевле, что может не понравиться муниципалам, так что смело предполагайте))))
Алексей, большое Вам человеческое спасибо )))