В помощь посетителю
Добрый день, подскажите пожалуйста, как оценить помещение затратным подходом? не могу подобрать аналоги именно для помещения ни в упвс, ни в ко-инвесте. Дата оценки 2007 год. Аналогов нет для сравнительного и доходного.
Оценщики и эксперты — это профессиональная сеть, объединяющая лучших специалистов в области оценки и стоимостной экспертизы со всех уголков нашей страны, с помощью которой вы сможете быстро найти необходимого специалиста и обратиться к нему.
Ответы29
Аналогов нет? Не может быть - в любой библиотеке есть "Из рук в руки" за многие годы - надо просто дойти туда.
Считать помещение затратником, без анализа рынка и сравнительного подхода, на мой взгляд сие отдает шаманством.
От затратника при оценке встроенного помещения можно и нужно отказываться - это бред, предполагать строительство двух кабинетов....
В общем надо иттить в библятеку.........
Согласна, от сравнительного и доходного отказываться нельзя. Но и с затратником можно что-то решить. Аналогов для помещений ни в УПВС ни в КО-Инвест не может быть в принципе - они рассчитаны на оценку зданий целиком. Но можно найти здание, подходящее по описанию к Вашему и по 1м2 (именно по площади надо искать а не по м3, т.к. иначе это уже совсем надувательство) рассчитать стоимость вашего помещения. Кстати, прошу уточнить для каких целей отчет? если для банка или ГК - не пропустят только затратник, а если для арбитражников на продажу или для внутренних целей, то тут уже другое дело)
Затратник к помещениям неприменим. Это искажение стоимости. Пример отказа: Объект оценки не является отдельно стоящим зданием. Собственно определение стоимости здания, в котором размещены оцениваемые помещения, - реализуемая для оценщика задача, однако выделение стоимости отдельных помещений из общей суммы затрат на возведение всего строения приводит, как правило, к ошибочным результатам ввиду наличия в зданиях вспомогательных помещений (лестниц, коридоров, подвалов, тех. помещений) и не применяется в подобных расчетах. Так же, по мнению оценщика, является некорректной сама постановка задачи по определению стоимости всего здания для отчуждения (приобретения) встроенных помещений, аналогичные помещения можно приобрести в уже имеющихся зданиях.
Расчет же стоимости приобретения и последующего расчета необходимых вложений для сопоставления с Объектом оценки несет с собой массу допущений, что в условиях развитого рынка недвижимости и достаточно точных сопоставимых объектов в рамках доходного и сравнительного подходов делает применение затратного подхода нецелесообразным.
Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного Отчёта.
На мой взгляд, не всё так просто и однозначно. Конечно же считаю, что применение затратного подхода в рамках развитого рынка банально бессмысленно. А насчет зданий / помещений и приведенного выше обоснования, не всё так просто, например, недавно заключал договор долевого строительства на встроенное помещение. Застройщик всё учел, и свою прибыль, и лестницы, подвалы и инженерные системы.... И уж такие расценки затрат, на мой взгляд, куда уж более точные и рыночные, чем из всевозможных справочников по целым зданиям.
Договоры с застройщиками - это частный случай. Встречается сие в нашей отрасли специальных познаний редко. А каждый ли оценщик, не являясь сметчиком/строителем (а таких 95% и более... и я в их числе), сможет воспроизвести данный сметный расчет, выполненный специалистами застройщика (!!!сметчиками и строителями)? Я вот сметчиком/строителем не являюсь. И ответственность на себя не возьму в области специальных знаний, специалистом в которой я (как и большинство коллег) не являюсь. Егор, а вы смогли бы воспроизвести расчет Вашего застройщика на стороннем объекте, особенно, оценивая встроенное помещение, и, скорее всего, не имея доступа к проекту строительства здания (практика показывает, что его при оценке встройки не достать!!!)? Терзаюсь сомнениями, даже при Вашей крайне высокой квалификации.
Просто, на мой взгляд, вы немного перемудрили с обоснованием. Затратный зачастую можно (при желании) применить ко встроенным помещениям. Но в большинстве случаев, когда речь идет об оценке помещений (да и впрочем и зданий) на развитом рынке, от него имеет смысл отказаться по двум причинам:
1) он требует больше расчетов и промежуточных вычислений,
2) адекватность (репрезентативность) полученного результата рынку как правило ниже, чем у сравнительного.
Просто смысл применять подход, который искажает результат? Могу я Вас попросить выложить Ваш альтернативный вариант отказа от затратника?
В том то и дело, что нет. Поэтому я и пишу, как есть. Примерно то же, что написал выше (разве что может быть более развернуто).
Игорь, прошу пояснить. Что это? Какая-то программа Российского Союза Строителей?
Зайдите на cmeta.ru.
Спс. Хороший сайт.
Региональный справочник стоимости строительства РСС-2008 для Москва в печатном виде (том 1 "Строительство" ) это достаточно простая сметная программа.. Но ею нужно уметь пользоваться..Посмотрите справочник Башкатова -Горячкина..
Спасибо, Андрей. Обязательно изучу. Она в открытом доступе?
Нет ее нужно покупать..от 8000 до 12000 рублей.. Нормальная программа.. это укрупненные показатели стоимости строительства..я посмотрю нормативку...но это будет завтра
Андрей, спс. Плз, киньте ссылку, что это есть. Если как-то сможете поделиться, буду очень благодарна (список нормативки, которую могу Вам ответно отправить, отписала бы Вам на мыло). Если есть чего интересного на данную тему, очень прошу отписаться мне на мыло ep@investaktiv.ru
хорошо..
Спс!!!
Мой вопрос спровоцирован только одним:
Просто, на мой взгляд, вы немного перемудрили с обоснованием.
В чем перемудрила? Вот и хочу понять альтернативу?
Вкратце (поскольку работать надо):
"Объект оценки не является отдельно стоящим зданием. Собственно определение стоимости здания, в котором размещены оцениваемые помещения, - реализуемая для оценщика задача...."
1) Скорее всего имелось в виду не определение стоимости здания, а определение затрат на воспроизводство / замещение здания.
".... однако выделение стоимости отдельных помещений из общей суммы затрат на возведение всего строения приводит, как правило, к ошибочным результатам ввиду наличия в зданиях вспомогательных помещений (лестниц, коридоров, подвалов, тех. помещений) и не применяется в подобных расчетах."
1) Опять же скорее всего имеется в виду выделение затрат на воспроизводство / замещение.
2) В некоторых случаях можно определить рыночную величину затрат на воспроизводство / замещение без какого-либо выделения напрямую (нигде не прописано, что оценщик должен действовать согласно описанному алгоритму - сначала определять затраты на здание, затем выделять приходящиеся на помещения). Поэтому, если и писать так, на мой взгляд, нужно пояснять, что определение затрат напрямую не возможно (по каким-то причинам).
"Так же, по мнению оценщика, является некорректной сама постановка задачи по определению стоимости всего здания для отчуждения (приобретения) встроенных помещений, аналогичные помещения можно приобрести в уже имеющихся зданиях."
1) Никто не ставит перед оценщиком такую задачу. Согласно ФСО в ЗП нужно определить - затраты на воспроизводство / замещение, прибыль инвестора (деволопера/застройщика), износ. В некоторых случаях рыночную величину затрат на воспроизводство / замещение помещения можно определить напрямую.
"Расчет же стоимости приобретения и последующего расчета необходимых вложений для сопоставления с Объектом оценки несет с собой массу допущений, что в условиях развитого рынка недвижимости и достаточно точных сопоставимых объектов в рамках доходного и сравнительного подходов делает применение затратного подхода нецелесообразным."
1) Фраза вполне одинаково уместна как для помещений, так и для зданий в целом (а обоснование позиционируется в качестве отказа от затратного для помещений).
P.S. Это всего лишь моё мнение, на которое можно даже не обращать внимание :)
Спс. Мудро... Четко.. С расстановкой...
ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА при оценке офисного помещения в составе административного здания
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, часть IV. П. 23).
Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятого функционального помещения, являющегося частью административного здания – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, мы не располагаем. В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади отдельного офисного помещения приведёт к большой погрешности в вычислениях.
Нам не известны случаи приобретения офисного помещения, когда покупатель-частное лицо приобретал такое помещение в административном здании путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемого помещения
Образец отказа от затратного подхода..
Красиво!
Катя..а какой ответ получить хотите..и на какой вопрос..( в рамках сайта..)
:) Андрей, в настоящее время, благодаря пояснениям мудрых коллег, пытаюсь разбираться со сметами... поняла, что это очень нужное дело, но это для меня на данном этапе - темный лес... а кто не в теме (я), тому пока и спрашивать нечего... в рамках сайта на сегодняшний день, из наиболее интересующих меня вопросов, в которых не могу пока разобраться, хотелось бы узнать мнение коллег, как оценить квартиру, в которой прописано несколько несовершеннолетних детей (двое 3 и 5 лет), с учетом обременения, в рамках оценки прав требования банка по кредитному договору@_@.... Звонила в опеку, говорила с юристами... Все говорят, что детей не выселить, квартиру не продать... но на это бы создать отдельную тему... Ответу была бы рада любому... главное - обоснованному и практически применимому...