"В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими плодово - ягодными насаждениями, упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения на новых землях урожая, равного достигнутому на изымаемых землях"

Получается упущенная выгода считается за два года? Считать упущенную выгоду за те года, когда деревья не плодоносят не нужно?

Каков будет срок восстановления нарушенного процесса выращивания плодовых - 1 год (срок посадки) или все же 2-3- года (срок начала плодоношения)?

И каким образом можно посчитать доход 1000 деревьев из общего их количества в 5000? Брать средний размер плодоношения и стоимость по рынку?

«При изъятии (утрате) насаждений, имеющихся на земельном участке, убытки рассчитываются исходя из:

стоимости саженцев, стоимости услуг по транспортировке и посадке саженцев в случаях, когда насаждения являются декоративными и не могут быть использованы в качестве законного источника дополнительного дохода правообладателя изымаемого земельного участка;

упущенной выгоды от реализации продукции, выращиваемой на изымаемом земельном участке, в случае, когда насаждения используются или могут быть использованы в качестве законного источника дополнительного дохода правообладателя изымаемого земельного участка.»

В моем случае оценивается ЗУ с плодово-ягодными насаждениями, где они являются основным источником дохода. Получается как правильно нужно оценить насаждения?

Ответы16
Автор вопроса
17 января 2014 в 12:12:54

Доход общий от всего комплекса. А мне надо выделить только на часть деревьев. Еще вопрос, который появился только что: а датой оценки должна быть дата предшествующая заключения соглашения о выкупе или дата осмотра?

Поддержали0
17 января 2014 в 12:29:25

Дата оценки зафиксирована законодательно - день, предшедствующий дню выхода распоряжения об изъятии земель (дата, от которой подготовлено распоряжение минус один день).

Расчет упущенной выгоды может идти на основе следующих данных:

1) Документально подтвержденных показателей доходности, урожайности, стоимости и т.д.);

2) Среднерыночных показателей (доходности, урожайности, стоимости и т.д.).

Первые данные предпочтительней. Расчет будет более обоснован, устойчив и доказателен. Поэтому конечно же нужно попробовать выделить доходы, генерация которых связана именно с насаждениями. Обычно у с/х предприятий есть формы статистической отчетности, которые они сдают в соответствующие органы. Также бухгалтерия должна ввести свои калькуляции, себестоимость, стоимость реализации, объемы производства продукции и т.д. Если их нет, вы можете попросить бухгалтерию привести такие справки и расчеты и предоставить вам за подписью бухгалтера и юр. лица.

Поддержали0
Автор вопроса
17 января 2014 в 12:16:35

Спасибо!

Поддержали0

"В моем случае оценивается ЗУ с плодово-ягодными насаждениями, где они являются основным источником дохода. Получается как правильно нужно оценить насаждения?"

В общем случае, рыночная стоимость изымаемого имущества + убытки. Если такие же ЗУ с насаждениями представлены на рынке - оцениваете РС и убытки (в частности упущенная выгода за время приобретения аналогичного ЗУ), если таких нет на рынке - РС и убытки (упущенная выгода за время до полного восстановления показателей нарушенного изъятием производства). Это если вкратце. Суть в том, что тот метод расчета выкупной цены, который используется (в частности состав убытков) должен быть не условным, "теоретическим", а практически реализуемым, экономически целесообразным и обоснованным.

Поддержали0
Автор вопроса
17 января 2014 в 13:05:53

Объектов аналогичных объекту оценки нет, поэтому только второй вариант. Я понимаю, стоимость насаждений рассчитывать не надо, а только упущенную выгоду?

Поддержали0
17 января 2014 в 13:42:26

Как вы думаете, таким образом вы соблюдете принцип полного возмещения убытков? Т.е. положение правообладателя до и после будет примерно аналогично?

Поддержали0
Автор вопроса
17 января 2014 в 13:42:35

Конечно нет, но согласно методике следует именно так. Считать конечно же буду и упущенную выгоду и стоимость замещения насаждений.

Поддержали0
17 января 2014 в 14:25:47

Согласно позиции ВАС РФ выкупная цена должна определяться, исходя из принципа полного возмещения убытков. А методика (вы наверно про МР для Сочи) может иметь недочеты (например, неудачные формулировки).

Поддержали0
Автор вопроса
17 января 2014 в 14:29:06

А по срокам восстановления нарушенного процесса как Вы считаете? Я нашел методики, которые утратили силу. В них указано, что упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения на новых землях урожая, равного достигнутому на изымаемых землях, т.е. за 2 года. Но, опять же, считаю, что это не полностью учитывает убытки. Т.к. для плодоношения тех же яблонь потребуется еще 2-3 года. И в эти 2-3 года собственник тоже понесет убытки. Т.е. срок расчета упущенной выгоды должен составлять порядка 4-5 лет (к примеру яблонь).

Поддержали0
17 января 2014 в 14:59:17

Я считаю вы неверно воспринимаю фразу "упущенная выгода возмещается за весь срок, включая год изъятия земель и год получения на новых землях урожая, равного достигнутому на изымаемых землях". Это не два года, а весь срок от ... до, где от - момент изъятия, до - момент восстановления производства до прежнего уровня. Это может быть и два, года, и год, и пару месяцев, и несколько лет (в зависимости от конкретного случая).

При этом нельзя допускать излишнего обогащения правообладателя. Ведь доход от многолетних насаждений, приобретенных взамен утраченных, не возникает сразу, а планомерно растет от и до. Соответственно упущенная выгода - это разница между тем, каким бы могли быть доходы правообладателя (если бы изъятия не было) и какие они будут (в результате изъятия). Вот эту разницу и нужно компенсировать.

Поддержали0
Автор вопроса
17 января 2014 в 14:59:24

Спасибо!

Поддержали0
Автор вопроса
27 января 2014 в 17:52:57

По дате оценки вопрос. Дата оценки, как уже говорилось, дата предшествующая дате принятия решения об изъятии земель. В данном случае, участок Заказчик берет в аренду для реконструкции и обслуживания трубопроводов. Решение об этом принято еще в 2011 году. Однако имеются изменения в задание на проектирование, где начало работ определено на 16 январь 2014г. Получается я должен оценивать на 15 января 2014г. или все же на 2011 год. Хотя работы с 2011 года не велись, ущерба Собственнику не причинено.

Поддержали0
27 января 2014 в 22:46:44

Интересный случай. Получается вы оцениваете для временного занятия?

Поддержали0
Автор вопроса
27 января 2014 в 22:48:04

Они в аренду оформлять будут участок. Поэтому выкупать не будут.

Поддержали0
27 января 2014 в 23:49:58

На мой взгляд, в данном случае о дате оценки вам лучше спросить у Заказчика. На моей практике, для заключения договора аренды заказчик сам определял дату оценки.

Поддержали0