Добрый день, коллеги! Поделитесь, пожалуйста, вашим мнением.

Столкнулся с такой ситуацией. Нужно оценить ЗУ, примыкающий к ММК, категории - промка, ВРИ - под производственно-административные здания и сооружения. 

Подобрал аналоги. По расположению, ВРИ, на мой взгляд, ближайшие аналоги (по ВРИ практически идентичные, по расположению - 3 примыкают к ММК, как и объект оценки, 4-ый примыкает Калужскому шоссе в 6 км от развязки к ММК - ближе аналогов я не нашел). Отличия только в площади.

Разброс цен минимальный (наиболее дорогой стоит на 22% дороже самого дешевого), и вполне объясняется различиями в площади земель.

Сделал отчет, получаю замечания от Заказчика: 

"В соответствии с ФСО №1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 

В качестве объекта-аналога №1, 3 и 4 использованы земельные участки, имеющие иную категорию.земель (земли населенных пунктов). 

Учитывая, что земельные участки, используемые в качестве аналогичных, не являются сходными по категории земель оцениваемому земельному участку, они не могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта оценки."

Ваше мнение, Заказчик прав? Разве это не аналоги? Что ответить Заказчику?

Ответы33
Автор вопроса
18 марта 2014 в 22:58:15

А где-нибудь в рамках оценочного законодательства есть трактовка понятия "сходный"? Есть различия между понятиями "сходный" и "идентичный"?

Просто в данной ситуации - это самые близкие объекты-аналоги, не использовать их в расчете - значит искажать стоимость. ВРИ практически идентично. НЭИ аналогично. Разве есть какая-то разница, какая категория - если ВРИ и НЭИ сопоставимое, сегмент рынка тот же. Или лучше использовать другие объекты из других сегментов рынка (с другим ВРИ, НЭИ), но с идентичной категорией?

Может кто-то знает, чем промка под нежилые здания отличается от населенки под нежилые здания, кроме букв в разделе "категория"?

Поддержали0
Гость
18 марта 2014 в 23:53:40

Трактовка слова "сходный" есть в словарях - тут закон не нужен))))

Нельзя напрямую сравнивать УАЗ и Гелендваген - разная ценовая категория (формально - по прайсам производителей).

Однако, если провести анализ рынка в данной местности (остров в океане), то вполне может быть, что УАЗ с Гелендвагеном окажутся в одной нише - вездеход и их стоимость (на данном узком рынке) будет сопоставима (т.к. на острове сплошное бездорожье и водители - суровые мачо, плюющие на комфорт, понты и т.д.).

Надеюсь пример понятен)))))

Интерполируйте его на ваши земельные участки.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Гость
19 марта 2014 в 00:32:47

Да, уже поглядел конечно. Проблема, что в толковых словарях определение тоже довольно расплывчатое, например, у Ожегова: "Похожий, подобный кому-чему-н."

Как оценщик, проведя анализ рынка, я считаю - что это объекты аналоги. Но отчет не пропускает юридическая служба, которая читает всё буквально. И получается, что объекты-аналоги (аналогичные по своим полезным свойствам, относящиеся к одному сегменту и являющиеся взаимозаменяемыми), формально вроде как и не аналоги.

Как юристам обосновать обратное - вопрос. Если ставить вопрос так: являются эти объекты аналогичными друг другу с позиции потенциальных покупателей по своим полезным свойствам - то получается да, если же идти буквально по ФСО: 1) Категория - основная характеристика? - Да. 2) Сходны земельные участки по категории? - Больше похоже, что нет. Категории сами по себе разные, но в рассматриваемом контексте (с точки зрения потенциальных покупателей, влияния на стоимость и т.д.) - они сопоставимы.

Поддержали0
Гость
ответил Гость
19 марта 2014 в 00:55:20

Вот и опишите это в отчете, в чем проблема?))))

Просто добавьте описание анализа рынка с обоснованием и вопрос будет снят, я думаю.

Юристы они буквоеды - вот и покормите их))))))

Поддержали0
19 марта 2014 в 11:55:06

для большей понятности нужно определиться - что такое ММК ?? )) я знаю эту аббревиатуру как магнитогорский металлургический комбинат, проверил себя по яндексу - он думает тоже самое. от ммк до калужского шоссе 2 тыс км. - я бы не рекомендовал брать это за аналог.

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Вячеславу Григорьеву
19 марта 2014 в 14:40:32

ММК - Малое Московское Кольцо (кольцевая автодорога вокруг Москвы примерно в 30 км от МКАД, между МКАД и БМК).

Поддержали0

В целом, поддерживаю позицию Ромашкина Алексея и предыдущих отписавшихся.

1. Аналог - это "максимально похожий объект".

В зависимости от состояния рынка степень этой самой похожести может быть различна. Например, в городах милионниках можно найти сильно похожие квартиры, а в какой-нибудь станице на десяток домов - хорошо, если будет информация о продаже любого объекта жилого назначения.

2. Из отчета (анализа рынка) должно быть понятно состояние рынка, а также логика того, почему выбраны именно такие аналоги.

3. Относительно общения с юристами заказчика. Ситуация обычно сложная. Они тоже стараются "нанести максимальную пользу" своей компании. Может, не хватает знаний в области оценочной деятельности. Нужно с ними общаться, объяснять свою позицию. А еще лучше, если все объяснения сразу будут в отчете.

Лет этак пять назад долго переписывался с юристами Олимпстроя относительно того, что "нельзя округлять стоимость" (11.890.000 Оценщик округлил до 12.000.000, юристы в этом усмотрели незаконное обогащение в размере 110.000 руб.). После полноценного диалога замечания сняли.

Поддержали0
Гость
ответил Максиму Ильину
28 марта 2014 в 13:37:54

Вот тоже интересный вопрос - это округление. Можно, например, 1 544 000 округлить до 2 млн., можно 8 634 000 округлить до 9 млн., можно 11 890 000 округлить до 12 млн. Что-то мне подсказывает, что не всякое округление - уместно (например, в 1-ом примере точно сомнительно). Но где та грань между корректным и некорректным округлением. И вообще может быть округление некорректно?

28 марта 2014 в 14:22:45

На мой взгляд, ситуация следующая.

1. Уровень округления должен быть меньше погрешности расчетов.

2. Есть сложившиеся "правила делового оборота", что округление проводится до трех значащих цифр: 1 544 000 -> 1 540 000 .

Поддержали0
Гость
ответил Максиму Ильину
28 марта 2014 в 16:18:53

При оценке имущества дороже 100 000 всегда округляю до тысяч, т.е. 1 544 678 - 1 545 000. От 10 000 до 100 000 округляю до сотен, т.е. 54 678 - 54 700. Менее 10 000 не округляю вообще.

Поддержали0
Автор вопроса
9 апреля 2014 в 23:03:22

В продолжение обсуждения проблемки... Так сказать на вкусненькое.... Из серии "И такое может быть".

Делали оценку рыночной величины ставки арендной платы. Заказчик тот же, юристы те же. Считали методом обратной капитализации, поскольку рынка нет. Объект оценки - земельный участок в гос. собственности в аренде юр. лица, и должен браться в субаренду у него же. Посчитали, сдали. Спустя время приходят замечания, цитата практически дословно:

"Из представленных отчетов усматривается, что оценщиком использован метод сравнения продаж, согласно которому оценщик должен осуществить выборку объектов с аналогичными характеристиками оцениваемого объекта.

Однако в таблице "Характеристики объектов-аналогов" приведены объекты-аналоги, находящиеся в частной собственности, тогда как оцениваемый объект относится к государственной собственности и находится в аренде у ООО "ХХХХХХ".

Вот как. Собственность у нас оказывается разная. Спрашивается, заказчик опять формально прав? И кто писал ФСО?

Поддержали0
11 апреля 2014 в 10:43:26

Нет, заказчик не прав.

Поддержали0
Гость
9 апреля 2014 в 23:20:18

Объект в собственности?

Аналоги в собственности?

Так в чем собственно вопрос у "йуристов"?)))))))

Поддержали0
Гость
ответил Гость
10 апреля 2014 в 07:43:10

Предложите им обосновать утверждение, как вид собственности влияет на рыночную стоимость.

"......признается объект, сходный...." - это не значит идентичный)))))))

Сходство ваших аналогов в виде права - собственность, остальное незначительные нюансы.)))))

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Гость
10 апреля 2014 в 13:10:58

А если зайти с другой стороны (ведь очевидно, что юристы, пишущие такие замечания, совершенно не компетентны): имеет ли право человек, не обладающий соответствующими знаниями и образованием в области оценки судить о схожести выбранных оценщиком объектов, а также делать выводы об их аналогичности / не аналогичности объекту оценки?

Поддержали0
Гость
ответил Гость
10 апреля 2014 в 15:40:19

Тоже вариант. ))))

Поддержали0
11 апреля 2014 в 11:26:04

Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им ...

и юристы и судья надеюсь читали ГК РФ, и судья никогда и ни за что бы не повелся на такой довод - что собственность бывает разная. думаю это вымышленный случай.

Поддержали0
11 апреля 2014 в 13:23:24

Обратитесь в свою СРО - пусть помогают.

Или вы просто так платите членские взносы? :)

Поддержали0
Автор вопроса
ответил Вячеславу Григорьеву
11 апреля 2014 в 14:26:24

А что в состоянии сделать СРОО? Каким образом она может влиять на юридический отдел гос. компании? Они выпустили свой регламент работы с оценочными компаниями, обязательный для выполнения всеми филиалами на территории России, прописали методологию (в рамках своего понимания, как нужно работать с оценщиками и что должно быть в отчетах), сложившая практика, в том числе позиция НСОД по ряду вопросов им до лампочки. Юристы стоят на позиции, что сложившаяся практика и позиции, которые не соответствуют их пониманию ФЗ и ФСО (а также их интересам) - не верные, и их можно оспорить в суде. А насколько расплывчаты и адекватны некоторые пункты наших ФСО - всем известно.

Поддержали0
11 апреля 2014 в 14:32:02

Разные СРОО могут сделать разное.

Например, мы часто помогает оценщику донести профессиональную позицию

до той или иной стороны. Это бывало и в суде, и в банках, и в госкорпорациях.

Одного оценщика могут не услышать, а СРОО - слышат.

Поддержали0
11 апреля 2014 в 11:51:49

Если право собственности описано у Вас в отчете должным образом - все вопросы отпадут.

Поддержал1
Гость
11 апреля 2014 в 15:20:45

Напишите письмо руководителю компании с просьбой дать поручение юр. отделу дать вам определения собственности (частной, государственной и муниципальной) со ссылками на действующее законодательство (Конституция, ГК, ЗК и т.д.) и разъяснениями, какое отличие в данных видах собственности существенно влияет на рыночную стоимость. Пусть ответят, а дальше видно будет)))

Поддержали0
14 апреля 2014 в 12:25:17

Зачем тратить свое время на вопросы?

Только личное общение с "юлистами". При личном общении сразу станет ясно, забить, или играть в эти игры.

Нервные клетки не восстанавливаются.

Поддержали0