Добавление НДС к стоимости здания, реализуемого ИП

Моё мнение:

В аналогах ВСЕГДА содержится НДС, даже если продавец его не платит.

Обоснование:

Выходя на рынок продавец ориентируется на цены продаж (предложений) и он не станет объявлять стоимость ниже, среднерыночной только потому, что ему не надо будет отчислять НДС (имея возможность получить большую сумму). И наоборот: выйдя на рынок, где все продавцы не отчисляют НДС, плательщик будет вынужден опустить цену до их уровня, т.к. иначе его предложение окажется неконкурентноспособным.

Ну и вот вам ещё в помощь (с некоторой натяжкой):

"Национальный Совет по оценочной деятельности в Методических рекомендациях по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, утвержденных протоколом от 23.12.2009г. № 5 провел анализ действующего законодательства, в том числе в целях преодоления противоречий, касающихся оценки стоимости имущества.

«5.1 Учет НДС при проведении оценки имущества физического лица

5.1.1 На территории Российской Федерации НДС относится к числу налогов с потребления. Применение положений НК РФ предполагает, что НДС в итоге уплачивается за счет средств конечного покупателя, приобретающего товары, работы и услуги для целей потребления на территории Российской Федерации.

Кроме того, НДС является косвенным налогом. Продавец товаров, лицо, выполняющее работы или оказывающее услуги, предъявляет покупателю вместе с ценой соответствующую сумму налога. При реализации товаров, работ и услуг населению сумма налога может специально не выделяться в ценниках, кассовых чеках, квитанциях, а просто включаться в цену (ст.168 НК РФ).

5.1.2 Таким образом, при проведении оценки имущества физических лиц и убытков, причиненных изъятием имущества, необходимо исходить из того, что для данной категории лиц, участвующих в рыночных отношениях, НДС является одной из составляющих, формирующих стоимость приобретаемых товаров, работ, услуг.»

http://ncva.ru/documents/index.php?SECTION_ID=28&ELEMENT_ID=4289

По вопросу включает ли рыночная стоимость НДС:

В соответствии со ст. 3 №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть ОТЧУЖДЕН на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют РАЗУМНО, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Пример: покупатель (физ. лицо, не являющееся плательщиком НДС) зашел в магазин, приобрел 1 кг. сахара за 30 руб. у юр. лица на ОСН (являющегося плательщиком НДС), т.е. в цену уже заложен НДС (на сахар - 10%), вышел из магазина и решил продать этот 1 кг. сахара. Он что, будет продавать сахар за 30 / 1,10 = 27,27 р., т.к. не является плательщиком НДС? Конечно нет, так как цена на сахар, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на розничном рынке продовольственных товаров составляет 30 рублей за 1 кг. и содержит НДС (при условии, что его продает плательщик НДС), а купить товар покупателю без НДС невозможно!

Если в цену продажи (отчуждения) не включать НДС, то эта цена будет ниже рыночной на сумму НДС, а если прибавить НДС, то она будет превышать рыночную (сложившуюся на открытом рынке в результате спроса и предложения) на сумму НДС и соответственно не будет являться рыночной.

Рыночная стоимость содержит НДС по логике вещей, потому что, когда мы говорим о покупателе и продавце, то мы говорим о той сумме денег, которая переходит из одних рук в другие, соответственно, НДС, если он есть, должен там быть.

Соответственно, рыночная стоимость объекта оценки включает НДС.

Ааа, опять понеслась.

Т.е., если я (физ. лицо) продаю машину другому физ. лицу, то цена включает НДС "по логике вещей"?

Да я налоговый преступник получаюсь по логике оценщиков.

Хотя законодатель так прямо и написал, что там НДС нет.

Глупости, короче.

А если я взял цены аналогов, в которых НДСа не было, то как я могу получить цену с НДС? Только накинув его сверху.

А если я брал цены, включающие НДС, то как я могу получить цену без НДС, и его не выделить?

Есть ли НДС, нет ли его в РС, определяется тремя факторами

1. системой НО продавца

2. типом объекта - операции с определёнными типами объектов, освобождены от НДС (льготируются).

3. типом сделки - определённые сделки не дают выручки - объекта налогообложения НДСом, а так же тоже могут быть освобождены от НДС (льготируются).

И самое главное. НДС - НАЛОГ. Вне зависимости от того, кому он перечисляется (продавцу), он перечисляется государству в силу определения налога как такового. Поэтому, в некоторых случаях, даже, если продавец не может выставить счёт-фактуру по договору, в котором указывается в таких случаях цена без НДС, покупатель обязан сам рассчитать величину НДС и отправить его в бюджет напрямую. А в цене сделки его нет. А обязан покупатель.

И есть требование того, чтобы РС налогов в себе не содержала.

В итоге, РС в общем случае НДС не включает. И в общем случае надо определить РС чётко без НДС, отследив при этом все использованные цены и ставки. А потом, при необходимости НДС накинуть сверху.

В целом согласен с выводом Эдуарда.

Дополню.

1. НДС - это характеристика конкретной сделки, а не объекта.

2. Поддерживаю позицию, что лучше указывать формулировку "с учетом всех налогов". Она означает, что если в конкретной сделке возникает НДС, то величина с НДС, если "не облагается" - так тому и быть.

Верно только на 1/3

Примеры

1. ценные бумаги, земельные участки - характеристика именно объекта.

2. любое имущество (ЛЮБОЕ), принадлежащее физ лицам - характеристика субъекта

3. и только для для субъектов на ОСН, и в ряде специфических случаев (покупка имущества казны) для субъектов на УСН - характеристика сделки.

Нельзя писать, что РС с учётом всех налогов, поскольку по определению (международному) РС как раз связанные налоги учитывать не должна.

Коллизия с международными стандартами есть не только по данному вопросу.

В 135-ФЗ определение рыночной стоимости таково, судебная практика такова, что однозначный ответ по рассматриваемому не получится.

Можно разделится на лагеря и попробовать пошатать позиции. Тоже полезно.

А вот это уже называется "не знаем что определяем". Но доверия к этой фигне от всех требуем. И чего это они этого доверия не дают? Странно. Даже заказные оценки не при чём.

Зельдин на ФБ уже книгу скоро напишет на эту тему. :-) И все переругаются как обычно.

Тут доверия можно только от идиотов ждать.

Кстати, ЦБ в вопросе НДС тоже не разобрался, хотя в ихнем же определении справедливой стоимости написано однозначно всё: "... если бы продавал владелец".

Ну так смотри что он продаёт и какая у него СН и определяй. Не. "Шурик. Это не наш путь" (с)