Добрый день всем.

Объект оценки - здание, принадлежащее юр лицу.

В рамках сравнительного подхода один из найденных аналогов - здание, принадлежащее индивидуальному предпринимателю. В объявлении указано, что цена без НДС, так как объект НДС не облагается (в силу системы налогообложения продавца).

Следует ли в таком случае "накручивать" НДС в размере 18% от данной стоимости или нет, для дальнейшего расчета?

И как это можно обосновать?

Моё мнение - нет. Как обосновать прямо затрудняюсь.

Спасибо. 

Ответы59
22 декабря 2016 в 10:39:33

Как что? Меня слушать ес-но. Последний шанс. :-)

Поддержал1
22 декабря 2016 в 11:46:22

Не понял - НДС выделяем или не выделяем?

НДС выметаем или плюсуем? И сколько %?

Поддержали0
22 декабря 2016 в 13:12:01(отредактировано 2 минуты спустя)

На мой взгляд, надо смотреть не со стороны продавца / арендодателя, а со стороны покупателя / арендатора.

Если в объявлении о продаже аналога №1 написано "продам офис 10 млн. руб, УСН" - это означает что покупатель должен будет заплатить ровно 10 млн. руб. и ни копейкой больше.

Если в объявлении о продаже аналога №2 написано "продам офис 10 млн. руб, с учетом НДС" - это означает что покупатель должен также будет заплатить ровно 10 млн. руб. Что потом будет делать с этим НДС продавец покупателя не волнует.

Если же в объявлении о продаже аналога №3 написано "продам офис 10 млн. руб, НДС не включен" - это означает что покупатель должен также будет заплатить 10 млн. руб., а также НДС, то есть всего 11,8 млн. руб.

Дальше необходимо привести цены всех 3-х аналогов к единой базе.

Здесь, можно как увеличить цены 1 и 2 на 18%, тогда РС будет "с учетом НДС", так и и уменьшить их 18%, а стоимость 3-го не увеличивать и оставить на уровне 10 млн. руб. Тогда на выходе получим РС "без НДС".

Какая на выходе нужна РС (с или без НДС) определяется особенностями работы с конкретными заказчиками. Можно и 2 РС указать.

При оценке для залогов для банков, например, РС считается в предположении, что уже банк будет продавать изъятое имущество. А он точно является плательщиком НДС.

Поддержал1
26 декабря 2016 в 17:17:52

Частный случай, который подтверждает что НДС всегда в рыночной цене а не сверху, создавая двойственный характер образования стоимости.

А где под сообщением это важно? Нажму поддержать.

Поддержали0
26 декабря 2016 в 19:26:54(отредактировано 12 минут спустя)

Тоже хотел дать сцыль на этот факт.

Частный случай, подтверждающий, что именно государство определяет случаи налогообложения НДСом.

Вот в данном случае оно и определило, что в данных конкретных случаях брать НДС сверх РС в ущерб интересам иных кредиторов оно не будет. И это справедливо. Особенно, когда государство само выступает значимым кредитором.

А предприятие - банкрот не может иметь адекватного исходящего НДСа, оно не покупает товары и услуги, включающие в свою цену НДС, стало быть зачесть ему особо нечего. И оно всегда будет должником по НДС. Чем больше имущества продаёт, тем больше должно. Долг по НДС будет только расти. Соответственно - наглый грабёж прочих кредиторов.

Поддержал1
26 декабря 2016 в 20:21:00

Да-а-а-а, а как с логикой? опять проблема?

НДС изъята из рыночной стоимости, потому что государство не может платить налог самому себе. Что , это так сложно.

Сегодня дело выиграл, иск ко мне. Сумма иска чуть ли не половину квартальных доходов. У истцов было с логикой плохо. Перепутали знаки плюс и минус в математических расчетах. Еже с законодательством перемудрили, как наши СРОО, почему экспертные советы и уничтожили.

Спешка полезна только....

А где здесь кнопка "Фу отвратительное сообщение" - нажму кнопку "Поддержать"

Поддержали0
22 декабря 2016 в 13:23:13

Опять двадцать пять.

Снова у объекта 2 стоимости? Идиотизм. Стоимость всегда одна - рыночная, а это уже предполагает, что весь накопленный НДС в ней сидит. Только мы не знаем какой % и не можем знать.

Не дело оценщиков фантазии на тему НДС писать в отчетах, этим потом бухгалтерия должна разбираться. Кто там у нас бухгалтерами командует? Вот пусть они и пишут им инструкции.

Поддержал1
22 декабря 2016 в 13:34:27

В теории то оно так безусловно.

Но практика показывает, что указание на "с НДС" или "без НДС" требуют все заказчики.

И во всех отчетах различных фирм (и больших и малых), что я видел делается именно так.

Не мы такие - жизнь такая :)

Поддержали0
22 декабря 2016 в 17:49:24

Оценщики не бухгалтера и не налоговые инспектора, и даже не аудиоты, чтобы налоги своего клиента считать.

Такой простой вопрос за время существования СРО так и не решен, разгонять надо все СРОО разом, нечего бездельникам небо коптить.

Или как верно подметил коллега отменить обязательную форму членства, что одно и тоже.

Пока СРОО существуют в обязательной форме они будут заниматься только распилом денег, а за этой работой некогда думать о нуждах оценщиков.

Думаю после ликвидации обязательного членства у них проснется научный потенциал. И вопрос с НДС будет решен надлежащим образом.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 13:35:01(отредактировано 2 минуты спустя)

У объекта всегда 1 стоимость - без НДС. Она платится покупателем продавцу.

НДС платится покупателем ГОСУДАРСТВУ, а не продавцу. ЭТО НАЛОГ на покупателя за право осуществить такую сделку. Не на продавца.

В определённых государством случаев, характеризуемых объектом, субъектом и типом сделки, этот налог НЕ ВЗИМАЕТСЯ.

А продавец, получив НДС в определённой сделке получает обязанность перечислить всё до копейки в бюджет, не оставив себе ничего.

Это никакая не теория. И спорить тут не о чем уже давно.

Поддержал1
Гость
ответил Александру Слуцкому
22 декабря 2016 в 21:13:34

Не, не нужно передергивать. НДС платиться именно покупателем и именно продавцу-налоговому агенту (за искл. некоторых редких случаев, когда продавец не явл. налоговым агентом), и уже он (продавец) уплачивает НДС государству, как впрочем и все другие налоги, которые также сидят в стоимости любых товаров и услуг. А налогов целая куча, начиная от налога на прибыль заканчивая всякими взносами в ПФР, ФСС, ФОМС и иже с ними. И да, все эти налоги оплачивает покупатель (они, как и НДС - сидят в стоимости товара), и уже потом продавец перечисляет все налоги туда, куда следует, и тогда, когда следует.

22 декабря 2016 в 21:23:05

А насчёт иных налогов нет сомнений, что они платятся именно государству? Только насчёт НДС? Ну да, платятся продавцу, как агенту государства, коли это так принципиально. Но это просто порядок сбора налога такой установлен государством и исключительно из соображений экономии. В принципе, можно было бы и прямой механизм организовать - купил + доплатил напрямую.

Но если агент тупо свою обязанность не исполнит, например, счёт фактуру не выставит, хотя обязан, то платить после встречной проверки придётся напрямую государству. И без вариантов.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 21:36:10

А Вы сами себя слышите?

Пишете как бы правильно, а логика и математика процесса где то там далеко от Вашего разума.

Поддержали0

Александр.

Фраза "наиболее вероятная цена сделки" в большинстве случаев трактуется как сумма средств, которую уплатил ПОКУПАТЕЛЬ, а не которая дошла до ПРОДАВЦА.

Поддержали2
22 декабря 2016 в 22:34:42

Ошибка.

НДС это налог и считать его оценщику ФСО не разрешает.

Да в общем и Закон.

Либо оценщик определяет рыночную стоимость, либо это не оценщик и за деньги клиента считает все подряд, за что заплатят.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 22:57:01

Да, вот про это мы как раз и спорили)

Поддержал1
22 декабря 2016 в 23:00:21

Вот он для себя все уже решил.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 15:46:30

Какой-то треш....

Вопрос ведь - "В рамках сравнительного подхода один из найденных аналогов - здание, принадлежащее индивидуальному предпринимателю. В объявлении указано, что цена без НДС, так как объект НДС не облагается (в силу системы налогообложения продавца)." - да не ИП, блин, физическое лицо.

"Следует ли в таком случае "накручивать" НДС в размере 18% от данной стоимости или нет, для дальнейшего расчета?

И как это можно обосновать?" - шизофрения...что "накручивать"?

P.S. Для полного счастья давно пора ввести налог с продаж...будет всем счастье - "с учетом НДС", "без учета НДС", "с учетом НсП", "без учета НсП". Почему нет нового ФСО?

Поддержал1
22 декабря 2016 в 17:12:18

На заборе тоже много чево пишут, а там дрова обычно....

А позвонить не судьба? Что бы выяснить истинную продажную цену?

Вы что действительно считаете, что нужно прибавить 18% к продажной цене?

Именно по такой-то цене что-то продается, не продается по цене+18%.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 18:01:55

Налог с продаж - более примитивная версия НДС. Одновременно они пока нигде не вводились.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 19:20:14

Именно такая задача и стоит. Но решать её постоянно просто лень. Отсюда и проблемы. Хотя с опытом это уже за проблему не воспринимается, а уважение заказчиков обеспечено. Проверено.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 21:40:47(отредактировано Минуту спустя)

Кстати.

Может быть понятнее будет всем.

Я вот как работодатель нанимаю на работу оценщика.

Разговор у нас про РС его рабочей силы.

Зарплата какая? 60 000 руб. ОК? ОК.

Только про мои обязанности налогового агента по НДФЛ мы не поговорили.

Вопрос: имеет ли для оценщика значение, включает оговоренная нами цена НДФЛ 13%? Я покупатель, он продавец. И какова реальная РС его раб. силы? Ну с т.з. потребителя - его жены.

Поддержали0
22 декабря 2016 в 23:17:53(отредактировано Минуту спустя)

Могу, например, вообще соцвыплаты минимизировать и платить мин. зарплату и премию, платя с неё налог на прибыль компании. Не будет ему пенсии. :-)

И дабы прекратить беспредметные разговоры. Я за зарплату понимаю то, что продавец раб. силы "на руки" получает . А какие там налоги, ему не интересно.

Аналогично и про НДС - это то, что продавец получит. И именно столько ему покупатель и заплатит. А НДС - государству, коли требуется. А может и не потребоваться.

Поддержали0
Гость
ответил Александру Слуцкому
22 декабря 2016 в 23:31:34

Ну как это не интересно, ещё как интересно. Для многих - даже принципиально. Не интересно это может только тем, кто плохо в этом (например, по молодости, наивности) понимает, что на нем работодатель экономит, и без пенсии оставит.

22 декабря 2016 в 23:53:57
Цитата:
Александр Слуцкий
 — 
22 декабря 2016 в 23:17:53:

. Я за зарплату понимаю то, что продавец раб. силы "на руки" получает . .

Много встречал типа хозяев которые к сотрудникам иначе как с рабам не относятся, всех кроме себя считают нищебродами и прочее много раз.

Таких ни в чем не убедить, способ только один ВСЕ Оценщики Частнопрактикующие.

С рабством пора заканчивать. А то прикрываются оценщиками сдают их на убой СРОО и снова нанимают других подписантов и снова творят беспердел, ответственность ООО в оценке НОЛЬ.

Потому и должны быть ликвидированы как и СРОО. которые это создали и поддерживают своей безумной деятельностью типа хозяев оценщиков.

В нашей стране не должно быть хозяев у людей - потому СРОО и ООО в оценке должны быть ликвидированы.

Кстати где щас Зельдин отсидевший за взятку, опять в оценке? Кажется время вышло, имеет право. А что он делает среди руководства СРОО?

Поддержали2