Задание - посчитать арендную плату канализационной насосной.

Насосная принадлежит физ. лицу и сдается в аренду муниципалитету. Считать аренду рекапитализацией можно, но так как сама насосная достаточно большая - получается высокая арендная плата, которая ляжет на плечи жителей. 

Какую можно еще использовать методику ?? для расчета арендной ставки канализационной насосной и канализационной сети.

Метод основанный на затратах на содержание объекта и нормы рентабельности был бы уместен, но затрат физ лицо не дает, а взять больше не где.

Комментарии6
Вячеслав Григорьев пригласил к обсуждению Максима Ильина

Добрый день!

1. Вероятно, завышенная ставка получается в связи с тем что не учтен внешний износ (обусловленный, например, наличием регулирования тарифов).

2. В ряде случаев подобные объекты оцениваются методами доходного подхода. Но без данных заказчика будет сложно, поскольку рынок подобных объектов (услуг) неразвит.

3. Рассуждать о справедливой/несправедливой величине следует осторожно. Просят определить рыночную стоимость такого-то объекта - ее и определяем. Вопросы справедливого распределения могут решаться, например, органами местного самоуправления через установление дотаций.

В противном случае можно получить в гости "людей в погонах".

Поддержали0
25 августа 2014 в 19:29:40

а где с этим можно ознакомиться ?? как обосновать ?

определяли = безрисковая + риски

согласен, риски убрать - ставка упадет хорошо, НО ... чем подкрепить свое мнение перед Росимуществом

Поддержали0
25 августа 2014 в 20:45:54

Думаю, нужно поискать показатели бета соответствующих секторов бизнеса в России. Вот, например, у меня в руках учебник американских авторов, тут приводятся следующие цифры: "Бета акций для компаний FTSE 350: водоснабжение - 0,33; электросети - 0,54", а это соответственно первая и четвертая с конца позиции в приводимой в учебнике таблице по величине бета (о чем я и говорил, что доходность в сфере ЖКХ - одна из самых низких, а сам сектор обычно рассматривается - как с одними из самых низких рисков, поэтому я и обратил внимание на ставку капитализации - поскольку она сразу выглядит завышенной). Думаю, что и для российских компаний можно найти аналогичную информацию. Более того, тарифы и доходность капитала в ЖКХ регулируются законодательно (я не в курсе самого последнего и актуального законодательства, поскольку давно ни с чем таким в работе не сталкивался, но вот, например, пример документа, говорящего о законодательном регулировании, см. ст. 32 п. 14 http://www.comhoz.ru/pravo/DocumShow_DocumID_183616_DocumIsPrint__Page_2.html. Т.е. имеет смысл порыться и в этом направлении, вполне возможно, что доходность - вообще зафиксирована законодательно.

Поддержали0
26 августа 2014 в 12:09:54

1. Кумулятивное построение - зло. Его результаты всегда следует проверять на соответствие рынку. Без этого можно "улететь в космос".

Например, посмотрите аналитику по доходности инвестиций в инфраструктуру.

2. Внешний износ у подобных объектов часто имеет следующие признаки: тарифное регулирование или неполная загрузка.

Например, спроектирован на стандартную загрузку 0,8 (условно, 20.000 жителей), а сейчас 0,2 (5.000 жителей).

PS: и не забудьте в отчете прописать существенные условия договора аренды (например, сроки). Без этого могут возникнуть проблемы.

Поддержали0