МУП сделал заказ посчитать аренду помещения, 3 этажа в офисном здании. По мимо кабинетов, в перечне стоят - кладовые, шкафы, электрощитовые, коридор, санузлы, лестничная клетка, тамбуры, умывальная,шкаф для бумаг, помещение для охраны, венткамера, санузел, умывальная. Общая площадь вспомогательных помещений около 500м2. Отчет пройдет горнила Минимущества.
КАК? посчитать и обосновать стоимость вспомогательных помещений - электрощитовой, венткамеры, санузла и прочего вышеперечисленного. Есть ли где методика, на которую можно сослаться?
Комментарии22
Рекомендации Максима Ильина просто необходимо услышать)) так как отчету требуется ценовая экспертиза СРОО "ЭС".
Добрый вечер!
Расскажите поробнее - ставка определяется за все помещенияв целом? Т.е. при аренде всех трех этажей ставка будет такая-то.
Или ставку нужно определить за каждое помещение?
Пусть у нас есть 500 м2 всего, из из них, доля вспомогательных помещений составляет, 30%. И мы начинаем собирать аналоги, там, у аналогов тоже же есть туалеты, есть кладовые, столовые, шкафы. Т.е. берем ставку аренды объекта- аналога и рисуем зависимость ставки от доли вспомогательных помещений. И потом на этом графике находим место нашему объекту. Короче говоря, регрессия может оценить что угодно. Если непонятно, соберите аналоги, и пришлите мне на e1959@mail.ru я регрессию построю и результат посчитаю
Спасибо большое - обязательно воспользуюсь вашим предложением. Послушаю еще других участников форума и коллег. Не смотря на то, что задание самое банальное, стоимость вспомогательных помещений ни разу не рассчитывали и есть чему поучиться.
Спасибо большое.
Задал вопросы Заказчику, жду от них ответы, после чего скину сюда задание и пояснение к нему.
Спасибо за предложенную помощь - обязательно ей воспользуюсь).
ситуация прояснилась
МУП заказчик. Объект оценки - нежилые помещения в здании.
Цель оценки - право пользование на условиях аренды.
Всего три помещения (этажа)
652 м2, 370 м2, 295 м2 (прям бурж халифа - чем быше, тем уже здание).
На каждом этаже вспомогательные помещения, соответственно 201м2, 212 м2, 62,9 м2.
Все три помещения - в одном отчете. Аренда считается на 1 год. Оценка 1 м2 полезной и вспомогательной площади с обоснованием цены.
Как обосновать площадь вспомогательную?? электрощитовую, венткамеру и т.д.
Что такое "обосновать площадь вспомогательную?? электрощитовую, венткамеру и т.д"? Как оценить эти площади? Ну, например так. У нас есть затратный подход, можно запросить сводный сметный расчет, т.е. сколько стоило построить это здание исторически. Если здание построено давно, можно провести его оценку по Ко-Инвест в сегодняшних ценах, т.е. получить РФ всего здания затратно за минусом износа и плюсом ПП. Потом нужно по рынку сравнительно оценить все помещения, которые используются, что там, контора, видимо, ну вот, как конторские помещения по аналогам и вычесть эти стоимости из итога затратного подхода, а то, что останется и будет стоимостью всего остального
Это да. Мы найдем стоимость вспомогательных и полезных площадей. А по заданию нужно найти стоимость аренды всех помещений с учетом вспомогательных, а значит указать - сколько стоит аренда м2 кабинета, коридора, санузла и лестничной клетки. Они как бы должны быть дешевле чем полезная площадь - это понятно. Но доход должы приносить, так как на них была расходная часть - постройка, отделка и коммуникации.
из задания на оценку:
1.2. Существенные условия предполагаемого к заключению договора аренды:
1.2.1. Состав арендной платы - с учетом НДС, без учета эксплуатационных расходов: техническое обслуживание объекта; техническое обслуживание лифтов; сервисное и гарантийное обслуживание (в т.ч. автоматическая пожарная сигнализация, техническое обслуживание оборудования, техническое обслуживание систем видеонаблюдения, затраты на содержание коммуникаций); расходы на уборку территорий и помещений; расходы на уборку снега; расходы на уборку и вывоз мусора; сан.-эпидимические услуги; охранные услуги;
1.2.2. Коммунальные платежи в арендную плату не включены и оплачиваются отдельно.
1.3. Предполагаемое назначение объекта оценки:
Объект оценки № 1 - нежилые помещения.
Объект оценки № 2 - нежилые помещения.
Объект оценки №3 - нежилые помещения.
1. Как предложил выше Василий Мисовец получаете РС всех видов помещений. Например у вас получилось 50 000 рублей за метр офиса и 25 000 рублей за метр вспомогательной. Мультипликатор составит 0,5.
2. Потом считаете арендную ставку офиса (сравнилкой) - например 1 000 рублей за метр.
3. Высчитываете ставку аренды для вспомогательной - 1 000 * 0,5 = 500 рублей.
4. Профит))))
Ну с арендной ставкой и сложнее и проще в то же время. Вот, давайте представим, что в здании нет коридоров, нет лестниц и нет санузлов. Если нет коридоров, то нет доступа в помещения, т.е их ставка аренды становится равной нулю. Т.е. коридор это главное, и помещения бесполезны, если нет коридора, если нет лестничных маршей, то бесполезны все этажи, кроме первого. Поэтому можно брать в качестве аналогов помещения, в которых ставка аренды относится к основным и вспомогательным помещениям, и не заморачиваться с обоснование коэффициентов на вспомогательные помещения
В общем идея то простая: в зданиях не бывает нужных и ненужных помещений, все коридоры, лестничные клетки и туалеты нужны, необходимы, полезны не менее, чем кабинеты. Иное дело, что бывает аренда кабинета, а всё остальное в пользование, как бы бесплатно, но это же не так, на самом деде в ставке аренды кабинета учтено, что кабинет не висит в воздухе на высоте третьего этажа, а использует коридоры и лестничные марши. И есть аренда этажа, по его общей площади. Вот можно написать системы линейных уравнений типа таких: Ставка этажа = Ставка основных*Площадь основных + Ставка вспомогательных*Площадь вспомогательных = Площадь этажа*Ставка для этажа удельная. Тут два уравнения, а не одно, площади нам известны, два уравнения. две неизвестные удельные ставки. Осталось найти аналоги такие и вспомнить программу пятого класса по решению систем уравнений методом подстановок или кто учился в ВУЗе, методом линейной алгебры через обратную матрицу разниц
А да там три неизвестных, но у нас третье уравнение такое Площадь этажа = Площадь основных + Площадь вспомогательных
Блин, тяжело быть безголовым.... Третье уравнение, конечно "(Ставка основных*Площадь основных + Ставка вспомогательных*Площадь вспомогательных)/Площадь этажа = Ставка этажа
И вот надо несколько таких пар аналогов: Аренда помещений - аренда этажа. И в каждой паре система уравнений и её решение, а т.к. РС это средняя, то потом среднее всех решений это и есть РС
)) спасибо, работаем.
Будет вопрос с регрессией - напишем в личную почту.
Не за что, мне самому было полезно вспомнить метод систем линейных или не вполне линейных уравнений, как метод оценки, зря я его что-ли в школе изучал...
Граждане..это не вспомогательные помещения , а места общего пользования. И во всех объявлениях..как правило они указываются в общей площади сдаваемой в аренду... Соответственно размер арендных платежей уже входит входит площадь помещений общего пользования( как Вы говорите вспомогательных помещений)...Рекомендую уточнить задачу у заказчика..
Добрый день!
А у меня встречный вопрос:
При оценке вспомогательных помещений (например оценить стоимость или аренду помещения серверной в офисном здании для установки какого-нибудь оборудования), я пользовалась следующей корректировкой: в соответствие с порталом «Вестник оценщика» (http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=32&g=posts&t=11720), стоимость мест общего пользования составляет 30-50 % от стоимости основных помещений. Т.е. за аналоги я брала обычные офисные помещения и их стоимость (аренду) корректировала на среднее значение поправки, т.е. умножала стоимость на 0,4.
Использование данной поправки корректно?
Анастасия. Твердые цифры это всегда ерунда, вероятно, в каком то городе когда-то были такие цифры, скажем, в 2007 году. Ну кто-то взял эти цифры и описал. Но у Вас иной город, иное соотношение площадей, и, скорее всего, иные будут цифры, т.к. удельные цены же зависят от площади, правда? Поэтому я бы не советовал использовать конкретные числа, а советовал бы собирать аналоги и проводить их обработку средствами статистики
Настя... а Вы представьте себя на месте арендодателя... как Вы сдавали помещения...?
Василий, спасибо за ответ!
Андрей, арендодатели конкретной серверной полагают, что аренда данных помещений должна превышать аренду простого офиса в этом же здании (якобы это сердце всех систем). Но на мой взгляд, ограничение доступа в эти серверные - характеристика, снижающая стоимость (и в данном случае я использовала поправку из справочника Лейфера).А по поводу обычных коридоров и санузлов...думаю, они не рассматриваются арендодателем офисных помещений как самостоятельный объект: оплата коммунальных платежей (в т.ч. обслуживание помещений) покрывает расходы на, так сказать, существование мест общего пользования.
справочник Лейфера..это опросник..Устроит ли ваша поправка проверяющих...