В отчетах об оценке оценщиками зачастую проводится проверка выборки на однородность с помощью коэффициента вариации (пресловутые 33%). На мой взгляд, такая проверка не может служить критерием однородности или неоднородности выборки. Может быть я и не прав, но какого-либо крепкого обоснования такому способу проверки я пока не встречал. Интересно, что думают и какие доводы в защиту такого способа проверки могут привести коллеги!
Комментарии20
Читая "Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона № 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута" случайно нашел в тексте ссылку на источник этой проверки "С.В. Грибовский, С.А. Сивец «Математические методы оценки стоимости недвижимости» (М.: Финансы и статистика, 2008)". Может у кого-то из коллег есть этот учебник? Очень бы хотелось узнать, какое обоснование этой проверке приводят авторы этого учебника. Может кто-то может сделать скан страниц учебника, на которых говорится об этой проверке (и прислать, либо разместить в этой теме)?
Собственно нашел учебник, а тут опять разочарование. Никаких объяснений этой проверке в нем не приводится. Похоже, его и нет. Порыскав в серьезных учебниках по прикладной статистике - тоже ничего не нашел.
Проверить, что выборка однородна, нельзя вообще. Однородность означает, что в выборке представлены значения только одной случайной величины. Но эта величина может иметь какое угодно распределение. Другое дело, что можно разделить выборку, например, на несколько по какому-то признаку, а затем проверять, что все подвыборки имеют одно и то же распределение. Для этого используются совсем другие критерии.
Добрый день, Сергей Абрамович. Я с Вами полностью согласен. Вот только не могу понять, откуда растут ноги у этой "проверки на однородность", которая встречается из отчета в отчет (почти в каждом отчете). Хочется разобраться, что за "однородность" такая, которую пытаются проверить таким методом. Одна догадка (откуда это всё пошло и что понимается в этом контексте под "однородностью") у меня есть. Смотрите сообщение Л. Петруни в теме "Рыночная стоимость – мода, среднее или может быть медиана?". Но хочется найти "корни". Похоже в отчеты эта проверка перекочевала из учебника С.В. Грибовского, в котором, кстати, каких-либо подробных объяснений и комментариев по поводу этого метода (только там этот метод приводится как проверка на нормальность) не приводится.
Уже обсуждали этот вопрос. Однородность выборки, очень качественный показатель. Открытым остается вопрос как ее оценивать? Свой подход разбивки массовой выборки на однородные фрагменты уже излагал и не буду повторятся.
А встречается проверка на однородность в виде допуска в методике Минюста для автомобилей, в 40 статье налогового Кодекса для оценки полноты уплаты налогов, в СП «Градостроительство» для точности измерения отдельных показателей.
Так что истоки есть и вопрос только в качественном подходе к измерению однородности, часто встречающийся в отчетах действительно не всегда корректен из-за ограниченного числа показателей определяющих понятие однородность.
Уже обсуждали этот вопрос. Однородность выборки, очень качественный показатель. Открытым остается вопрос как ее оценивать? Свой подход разбивки массовой выборки на однородные фрагменты уже излагал и не буду повторятся.
Ваш подход, как я его понял, полностью соответствует тому, что об однородности пишет и С.А. Смоляк и что имею виду "под однородностью" я. Вы по сути, задаете набор требуемых критериев и проводите отсев по ним. Тем самым получаете однородную (с точки зрения соответствия заданным параметрам) выборку.
Вопрос оценивания однородности выборки для меня прост: выборка может быть либо однородной, либо нет. Соответственно если элементы выборки удовлетворяют определенным для её элементам критериям (например, на принадлежность к четко очерченному рынку) - то она однородна, если нет - то нет. Вопрос в том, что понимают под однородностью оценщики, которые в своих отчетах проводят "тест на однородность на основе коэффициента вариации".
Егор, подскажите, Вы решили свой вопрос с коэффициентом вариации? Каковво Ваше итоговое заключение в этом вопросе?
Коэффициент вариации - не может быть критерием однородности выборки (во всяком случае сам по себе). Мы можем отобрать в качестве аналогов объекты, которые ими не являются (например, с разных сегментов рынка) - но с низкой вариацией скорректированных цен, и наоборот, мы можем использовать аналоги на рынке, например, с высокой волатильностью и низкой ликвидностью, которые дадут нам на выходе высокую вариацию скорректированных цен.
Коэффициент вариации скорректированных цен отражает ту часть вариации цен, которая не может быть объяснена оценщиком в том числе и по объективным (не зависящим от него) причинам, связанным с характеристиками исследуемого рынка.. Для низковолатильных, высоколиквидных и прозрачных рынков - вариация цен, обусловленная характеристиками самого рынка, может быть меньше, для высоковолатильных, низколиквидных и непрозрачных - больше, все это может находить отражение в коэффициентах вариации скорректированных цен, полученных оценщиком в выборках аналогов при оценке объектов на различных рынках. Поэтому какого-то определенного волшебного числа (например, 33%), в сравнении с которым мы можем сделать вывод об однородности или неоднородности выборки - не существует. На одних рынках коэффициент вариации скорректированных цен в размере 20% может намекать нам на возможную нерепрезентативность выборки, на других 35% могут выглядеть вполне естественными.
Попалось тут на тему.
http://www.inp.nsk.su/~baldin/DataAnalysis/R/R-05-2var.pdf
Это я применительно к случаю из практики.
Надо было 3 десятка ЗУ в КП ДНП оценить.
В ближ окрестностях продавались 15 "подозрительно похожих". 7 ДНП и 8 ИЖС.
Визуально, на зависимости удельной цены от площади не было ни зависимости удельной цены от площади, ни различий по ВРИ. Средняя ошибка от среднего +/- 6%.
Получили жалобу с аргументом, что завышено, поскольку подмешаны некорректные аналоги ИЖС.
Дабы не накалять, переоценили только по аналогам ДНП и типа отвалите. Правда итог на неск. % стал больше.
Причём, мне результат оценки 30 ЗУ, полученный на 7 аналогах, нравится меньше, чем на 15.
Может, надо было чего про однородность дебилам рассказать? Хотя, наверное, бесполезно, коли глазам не верят.
Ой, зря Вы меня пригласили на этот междусобойчик... я же еще тот ругатель.
Честно говоря, даже и не знаю, к кому обращаться...
Уважаемые Иксперды.... Ваш вопрос абсурден, ибо показатель вариации всего лишь один из показателей формы распределения некой стат. величины. Другие – ср. арифметическое, квадратическое, дисперсия, мода, медиана и т.п. помогают понять, но не дают полного представления о характере распределения (Ну, хотя бы здесь: http://studopedia.ru/3_160898_pokazateli-formi-raspredeleniya.html) и, если уж применять этот показатель, то применять их в полной совокупности и с пониманием и смыслом – т.е. с изучением и попыткой осмысливания формы кривой этой величины (РС).
И конечно, по значению этого (единичного) показателя о форме распределения, а тем более, о наиболее (родной) вероятной величине (читай скрижали –ФЗ-135) мы ничего не можем сказать, если мы не предпримем предположение о НОРМАЛЬНОМ распределении (а отсюда и лакомые 33% и т.п.), что само по себе – это предположение – является ненормальным. Ну, во-первых, потому, что распределение РС в своих границах всегда конечно, во вторых, все мы знаем (интуитивно), что максимум плотности значений РС всегда близок (но не совпадает) с минимальной границей абсолютных значений, а к максимуму абсолютных значений движется «хвост» убывающей плотности .
Для примера, посмотрите хотя бы здесь: http://www.statrn.ru/index.php/metodika/osnovi/tehnologia/item/modanalog
Т.е. ,казалось бы, есть смысл исследовать и ассиметрию и эксцесс, но !!!
Вам то что надо? Получить достоверный результат, понять что и как происходит, или удовлетворить хотелки заказчика?
По второму варианту Вам уже алгоритм прописан:
https://ocenschiki-i-eksperty.ru/topics/7-rynochnaya-stoimost-moda-srednee-ili-mozhet-byt-mediana#comment_id=2194
"Первое – выбираются критерии сравнения."
Это – о ценообразующих факторах - вид на помойку или рядом с метро (т.е. сложили мягкое с треугольным и ... ага!). Тут понятно. Все – «по икспердному мнению» спеца
"Второе – все по критериям в эксель."
Без комментариев. По опросам на втором месте посещаемости вебинаров после « как вести себя в суде» стоит « как работать в эксель»
" Третье – изучение факторов влияния."
Уг. См. пункт первый
"Четвертое – составление формулы сравнения для вычленения отдельных рынков и туфты (составление формулы сравнимого фактора) ."
Ну, тут можно блеснуть и верхней математикой.
Против таблицы умножения в развернутой форме не попрешь...
"Пятое – сортировка данных по фактору. "
И опять – по каким критериям – по икспердному мнению?
"После вычленения рынков в выборке, решается вопрос, а на каком объект оценки?"
М-да
В целЯх природы обуздания
В целЯх рассеять неученья тьму
Беру картину мироздания –да
И тупо смОтрю что к чему
"Подбор аналогов. "
Замечание: я отслеживаю по рынку Е-бурга порядка 12 000 (двенадцати тысяч) объектов только жилья (а еще офисы, магазины...) ежемесячно, а оценщик вылистывает от силы пять...(штук)
"Проделайте эту процедуру и отклонения более 5% не получите, так для контроля."
"Поэтому и не заморачиваю"
Поэтому и вопрос – вы хотите не заморачиваться и сдать "красивую" работу с фрагментами "верхней" математтики, типа "проверкивыборки" или хотите получить достоверный результат?
Пипл хавает?
В качестве справки.
В НН дфмн, проф. С.А. Смоляк выступал и затрагивал тему нормальности эту самую.
В общем, для того, чтобы судить о нормальности / не нормальности требуется ну, хотя бы, 1 500 - 2 000 штук значений.
Ни в одной оценке такого быть не может в принципе. Нет столько аналогов никогда.
Соответственно и все эти КВ - чушь и профанация. Это уже от меня.
А если посложнее, то все разговоры о коэффициентах вариации, модах, медианах и т.п. сводятся к одному - мы не знаем форму распределения обеспеченного потребительского спроса на конкретный товар, не знаем частости по интервалам цены. И пока мы не будем изучать это, ну, хотя бы так , как я делаю (я не о себе, хорошем, а о смысле проводимых исследований), то всегда будем основывать все эти интервалы РС "экспертным мнением", по существу, ни на чем не основанным кроме некоего "практического опыта". А вот это и есть по существу чушь и профанация.
" ... всегда будем основывать все эти интервалы РС "экспертным мнением", по существу, ни на чем не основанным кроме некоего "практического опыта". ".
Да вовсе нет.
У меня сейчас два материала практических наготове с описанием обоснования границ интервала. И это просто наиболее интересные материалы. С драйвом. А так - в любой оценке всё это есть. Надо просто правильно препарировать.
У питерских коллег (проф. Козин, доццент Кузнецов) большой опыт представления интервальных доказательств в судах.
Предварительно вот на той только неделе в Питере договорились типа сборника статей на эту тему готовить.
Так что, вовсе нет. Всё это показуемо и обоснуемо.
С интересом жду публикаций. Со своей стороны сейчас сам кропаю статейку, так же касающуюся данной тематики.
Ну, я не обременен званиями и регалиями. Так случилось. Но вместе с тем, я способен показать, как распределяются значения (вариация) по любой точке (с определенными условиями, разумеется) городской территории. И повторяемость формы этих графиков дает основания предполагать о существовании единой закономерностию Более того, эти графики распределения могут быть использованы как в оценке (хотя бы для определения интервала достоверности и наиболее вероятной величины), не подменяя саму оценку, так и в определении ликвидности - о чем я уже писал.
По крайней мере, по существу - исходя из моих технологий, которые я добросовестно описываю,, а так же исходных данных и конечных результатов, получаемых на основании этих технологий, мне никто не возразил.
Так, что чушь и профанация должны быть доказаны, иначе - некрасиво получается.
Или это вариация на тему"Этого не может быть, потому что этого не может быть никогда."
Извините меня дурмана ядовитого, что так глупо сострил! Ужасно я предан науке!