Рыночная стоимость – мода, среднее или может быть медиана?

Тема довольно интересна тем, что спустя годы существования и практики оценочной деятельности - обоснованного и общепринятого ответа на этот основополагающий вопрос, вынесенный в заголовок настоящей темы, фактически нет.

Тема создана для того, чтобы оценщики и эксперты, участвующие в нашей профессиональной сети, могли высказать своё мнение о том, что же такое рыночная стоимость, попробовать отстоять свою позицию в профессиональном сообществе, либо просто ознакомиться и поддержать мысли и высказывания своих коллег.

Публикации по теме:

Комментарии10
5 ноября 2012 в 22:08:13

Я думаю, что основным условием при котором можно считать среднюю, это однородность совокупности, поэтому оправдано требование экспертов в отношении анализа выборки скорректированных стоимостей ( через коэффициент вариации). При условии однородности выборки оправдано применение средних.

Среднеарифметическая допустима, если объем валовой коррекции в % отношении не отличается по аналогам, или имеет незначительные отличия, в противном случае нужно считать как средневзвешенную, так как только средневзвешенная позволяет учесть в итоговой стоимости результаты по аналогу, который наиболее близок к исследуемому, по которому определяется рыночная стоимость.

Значение моды и медианы считаю можно применять, когда степенные средние определить невозможно или сложно. Но для этого ранжированный ряд не должен состоять из 3 -4 значений.

Я не математик, в сложных графиках разобраться сложновато, но из предположения разумного считаю что порядок расчета должен быть таким.

Поддержали0
5 ноября 2012 в 22:32:09

Одно замечание.

Именно на рынке.

Рынки разных объектов, со схожими признаками, не должны смешиваться

Поддержали0

Людмила, коэффициент вариации не может показывать, однородна выборка или нет. Коэффициент вариации - это, как не странно, просто коэффициент вариации. Не знаю, откуда вошла в практику "проверка выборки на однородность с помощью коэффициента вариации", отношусь к этому, как некой сложившейся в оценочной практике традиции, за которой не следует искать какого-то глубокого смысла. Одно из обоснований появления такого критерия, озвученного А.Н. Фоменко на "аппрайзере", о котором Вы можете прочитать здесь и здесь, считаю не очень убедительным (на мой взгляд, очень много слабых мест, которые можно подвергнуть справедливой критике).

Однородность выборки - это по сути соответствие наблюдений в выборке некой четко определенной генеральной совокупности (изучаемому рынку). Приведу цитату С.А. Смоляка: "Выборка должна быть однородной по характеристикам входящих в нее объектов. Какие характеристики при этом учитывать, а какие - нет, решает оценщик в зависимости от целей оценки, требований к точности и особенностей рынка. Для одних целей можно выбирать из машин только бульдозеры, для других - еще и определенной марки, для третьих - еще и одного физического состояния или, в крайнем случае, возраста и т.п." (см. источник)

Однородна или не однородна выборка - определяется очень просто. Если Вы изучаете и рассматриваете рынок жилой недвижимости какого-то города (допустим город N), то выборка из наблюдений цен продаж однокомнатных, двухкомнатных и трехкомнатных квартир в этом городе будет для Вас однородна (все эти наблюдения соответствуют четко определенной Вами генеральной совокупности - рынку жилой недвижимости города N). Если Вы в качестве объекта изучения и исследования определите только рынок однокомнатных квартир города N - то конечно выборка, содержащая цены сделок по двухкомнатным и трехкомнатным квартирам в этом городе, или допустим - однокомнатных квартир в другом городе - будет уже не однородной. Это пояснения "от меня". Вы можете прочитать о понятии однородности в учебниках по мат. статистике. Вот, например, первое что попалось мне в интернете (см. пункт "Уточнения понятия однородности"). По сути - тоже самое, о чем сказал я, только более строгим математическим языком.

Поддержали0
6 ноября 2012 в 20:15:02

Добрый вечер, Егор.

Еще раз повторюсь: я не математик, поэтому по применению методов статистики в оценочной практике не могу сказать от себя ничего.

Единственное, хочу процитировать из учебника "СТАТИСТИКА" в подтверждение точки зрения А.Н.Фоменко, автор Юдина А.В., редактор Александрова Л.И.

Коэффициент вариации – это отношение среднеквадратического отклонения к среднеарифметическому, рассчитывается в процентах:

Коэффициент вариации позволяет судить об однородности совокупности:

– < 17% – абсолютно однородная;

– 17–33%% – достаточно однородная;

– 35–40%% – недостаточно однородная;

– 40–60%% – это говорит о большой колеблемости совокупности.

То, что "основным условием обоснованности совокупности усреднения показателей является качественная однородность совокупности"- гласит книга Н.Е.Симионовой "Методы оценки и технической экспертизы недвижимости, издательство "МарТ" Москва-Ростов-на-Дону 2006г. стр.98. Хорошая книга для применения на практике оценщикам. Ссылку на интернет дать не могу, так как цитата с печатного экземпляра.

Принимаю как аксиому, так как в Ваших сложных графиках мало что понимаю (может они действительно очень даже заслуживают того, чтобы в них разобраться). В оценке я думаю это не самое "слабое место", как вы выразились, которое достойно того, чтобы так глубоко изучать оценщикам. Скорее всего- это споры ученых-математиков, которые пишут учебники.

А что касается оценки, то исследуя рынок квартир однокомнатных, ни один из оценщиков не возьмет в аналоги двухкомнатные, да еще в другом городе.

Выбираю из совокупности путем анализа графического изображения ( с помощью метода кластерного анализа) только совокупность со значениями типичными, и работаю дальше с этим материалом: ищу зависимости, в том числе и с использованием корреляционно-регрессионных методов, иногда использую модель множественной регрессии (но это в случае, если надо, чтоб в этом мало кто разобрался..).

А в общем случае, описываю все довольно понятным и доступным языком.

Поддержали0

Добрый! По приведенной выше информации (вырезки из учебника) я ничего конкретно сказать не могу. Что-то мне подсказывает, что в понятие "однородность" в этом учебнике в том контексте вкладывается нечто отличное от того определения из учебника А.И. Орлова, на страницу из которого я приводил ссылку выше (ссылка ещё раз http://www.aup.ru/books/m153/4_4.htm) и от той трактовки, которую я давал, а также от того, что имеется в виду в приведенной Вами цитате Н.Е. Симионовой о качественной однородности (с которой я конечно полностью согласен). Опять же, из приведенного Вами выше контекста под "однородностью" скорее всего понимается маленькая (как аноним "большой") колеблемость в совокупности. Но мы знаем, что разные рынки могут иметь разные характеристики, например, различные коэффициенты вариации цен сделок на них. Исходя из логики, что однородность всегда связана с величиной коэффициента вариации, мы приходим к тому, что одни рынки по своей природе будут всегда однородными, другие нет (волатильные). По факту получается, что большинство исследуемых оценщиками рынков, исходя из такого понимания однородности, не однородны.

Поэтому, наверное сначала стоило бы уточнить, какой смысл вкладываете в это понятие автор учебника и Вы, чтобы иметь возможность понять, для чего нам в принципе нужна эта "однородность" выборки. Свою трактовку определения и объяснение, зачем мы говорим об однородности выборки в процессе оценки, я дал. К тому же я заметил, что во многих местах, где говорится о такой "проверке однородности" (на основе коэффициента вариации) зачастую указываются каждый раз различные цифры (здесь, например, 10%). Каких-то внятных объяснений почему и откуда эти цифры взялись авторы как правило не приводят (в том учебнике какие-то объясняющие эти цифры доводы приведены?). Что тоже наталкивает на определенные мысли.

В-целом, по однородности - это обсуждение в никуда (понятие неоднозначное, к тому же на мой взгляд, совершенно не нужное оценщикам, так же как и эта "проверка на однородность"). Говоря о выборке, лучше судить о её репрезентативности для исследуемого оценщиком рынка. Если оценщик правильно и четко определил рынок объекта оценки (согласно НЭИ и проведенному анализу) и получил репрезентативную для этого рынка выборку - что ему ещё нужно? Если исследуемый рынок волатильный - то и выборка (которая его отражает) должна быть волатильной. Пытаться сделать эту выборку "однородной" (в плане получения малой колеблемости), фактически значит пытаться получить выборку, не соответствующую исследуемому рынку.

Поддержали0
7 ноября 2012 в 18:31:28

Эта тема звучала на Аппрайсере. Следил, но не учувствовал.

Рынок рассматриваю как набор данных. Чем меньше разницы (например, мы разделяем новостройку и вторичку в квартирах) между анализируемыми объектами, тем точнее выборка и итоговый результат.

Прежде чем выбрать аналоги беру все, что валяется в инете. Потом начинается настоящая работа.

Первое – выбираются критерии сравнения

Второе – все по критериям в эксель.

Третье – изучение факторов влияния.

Четвертое – составление формулы сравнения для вычленения отдельных рынков и туфты (составление формулы сравнимого фактора)

Пятое – сортировка данных по фактору.

После вычленения рынков в выборке, решается вопрос, а на каком объект оценки?

Подбор аналогов.

Проделайте эту процедуру и отклонения более 5% не получите, так для контроля.

Поэтому и не заморачиваюсь.

Поддержали0

В целом конечно, Геннадий Юрьевич, Вы верно пишите. Примерно так и должна строиться по хорошему работа по оценке.

Я специально создал отдельную тему по вопросу о проверке однородности, который здесь был поднят, она так и называется: Проверка выборки на однородность с помощью коэффициента вариации. Это чтобы не мешать всё в одном тесте.

А по поводу поднятой изначально темы, а в частности - использования средневзвешенных значений, упомянутых Людмилой - здесь ситуация не столь однозначная. С одной стороны, кажется вполне разумной и понятной логика придания разных весов различным результатам в зависимости от количества внесенных корректировок. Придавая различным результатам разные веса, мы фактически исходим из того, что какие-то из них на наш взгляд более надежны и близки к искомой нами величине - рыночной стоимости. В этом и заключается вся загвоздка. Мы не можем достоверно знать, какой результат ближе к рыночной стоимости (если конечно мы её изначально не знаем и действительно исследуем рынок). Рыночная стоимость - наиболее вероятная величина сделки, а цены сделок - содержат в себе случайную составляющую (поскольку на них влияет огромное число факторов, которые Оценщик не может полностью предвидеть, учесть и предсказать). Всегда на рынке будет некий разброс в ценах по аналогичным сделкам и некая вариация цен, которую оценщик не сможет полностью объяснить, опираясь на доступные ему данные. Насколько отлична каждая конкретная сделка от рыночной стоимости, мы можем узнать, только зная рыночную стоимость. Видя перед собой выборку цен аналогов, даже скорректированных по разному (что-то больше, что-то меньше), мы не можем утверждать, что какая-то из них ближе к рыночной стоимости, если мы её не знаем. Зато мы знаем закон больших чисел, который гласит о том, что среднее арифметическое по выборке стремится к мат.ожиданию по генеральной совокупности по мере роста числа выборки. Если распределение в генеральной совокупности - нормальное, то мат. ожидание - и будет наша наиболее вероятная цена сделки. Использование средневзвешенных значений может привести к тому, что значениям с большим отклонением от рыночной стоимости может быть придан больший вес, что в свою очередь может привести к смещенным оценкам. Поэтому, на мой взгляд, использовать средневзвешенные можно только тогда, когда заведомо известно, что скорректированные цены по каким-то аналогам не попадают в рынок, чтобы им придать низкие веса (правда в этом случае возникает совершенно резонный вопрос - зачем оценщику строить даже в незначительной части итоговый результат от заведомо не попадающих в рынок значений).

Поддержали0
19 ноября 2012 в 21:12:35

Нельзя говорить об однородности выборки не разбив исходные данные по неоднородностям (факторам сравнения) и тогда однородность гарантирована, и качество исходных данных гарантировано.

Прогнал через этот анализ базу сделок (типа хотел использовать) и вместо реального рынка выявил договорные сделки. Реально, имущество продают за бесценок друзьям, а потом желающим за рыночную цену, где оседает разница, думаю объяснять не надо.

Поддержали0
Егор Бондарев пригласил к обсуждению Александра Фоменко
9 января 2016 в 20:47:44

Коэффициент вариации представляет собой отношение среднего квадратического отклонения к среднему ожидаемому значению и показывает степень отклонения получаемых результатов.

V = —* 100%, Х

где V - коэффициент вариации, %;

G - среднее квадратическое отклонение;

X - среднее ожидаемое значение.

Так как коэффициент вариации - величина относительная, то на его размер не оказывают влияние абсолютные значения изучаемого показателя. С помощью коэффициента вариации можно сравнивать даже колеблемость признаков, выраженных в разных единицах измерения. Коэффициент вариации изменяется в пределах от 0 до 100%, при этом, значение коэффициента прямо пропорционально силе колеблемости. Установлена следующая качественная оценка различных коэффициентов вариации :

до 10% - слабая колеблемость;

10-25% - умеренная колеблемость;

свыше 25% - высокая колеблемость.

Поддержали0